繼武漢和鄭州之后，濟(jì)南也正式宣布加碼樓市調(diào)控。

濟(jì)南市26日宣布，進(jìn)一步加大限購，本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭在濟(jì)南市限購1套住房，且需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。同時(shí)，濟(jì)南還在開發(fā)商拿地資金、樓盤預(yù)售審批等方面加強(qiáng)了監(jiān)管。

“限購升級(jí)之后，濟(jì)南房價(jià)會(huì)下降嗎？”27日，濟(jì)南市民王賢向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者如此發(fā)問。此前，她正在考慮為身在外地的父母在濟(jì)南買套房子。限購政策的升級(jí)，不僅讓她對(duì)父母還能否買房有所不解，也讓她對(duì)濟(jì)南未來房價(jià)的走勢(shì)感到疑惑。

合富輝煌（中國）山東公司副總經(jīng)理許傳明分析說，與購房者更關(guān)注限購相比，業(yè)內(nèi)更關(guān)注本次調(diào)控政策中對(duì)預(yù)售審批的監(jiān)管，這會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生更重大的影響。對(duì)于濟(jì)南房價(jià)，許傳明認(rèn)為明年的走勢(shì)將趨于穩(wěn)定。

調(diào)控加碼

26日下午6點(diǎn)多，濟(jì)南市正式下發(fā)了《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加大調(diào)控力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ贩Q，為鞏固調(diào)控成果，防止房價(jià)反彈，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，維護(hù)群眾利益，濟(jì)南市政府研究確定，進(jìn)一步采取措施，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。

在開發(fā)商拿地方面，將強(qiáng)化競買居住用地（含兼容居住用地）資金來源管控。將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金（包括競買保證金、土地成交價(jià)款等）全部為自有資金。濟(jì)南市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟(jì)南分行營管部等部門組成土地競買資金聯(lián)合審查小組，實(shí)施土地競買資金審查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入濟(jì)南市土地交易市場誠信黑名單，2年內(nèi)不得在濟(jì)南市參與土地競買。

在預(yù)售審批管理方面，將加強(qiáng)商品房預(yù)售審批管理，控制市場供應(yīng)節(jié)奏。適當(dāng)提高商品房預(yù)售申請(qǐng)門檻，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防范市場風(fēng)險(xiǎn)：（1）規(guī)劃12層以下住宅單體主體結(jié)構(gòu)完工后，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成一半（不少于12層）后，方可辦理商品房預(yù)售許可。（2）對(duì)銷售均價(jià)高于開發(fā)成本（土地、建安等相關(guān)成本）20%以上的住宅項(xiàng)目嚴(yán)格審查，涉嫌暴利的，限制辦理商品房預(yù)售許可。

在限購方面，在原有濟(jì)南本市戶籍限購3套住宅、外地戶籍限購1套住宅的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步升級(jí)：本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭限購1套住房，且需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

另外，濟(jì)南將加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。認(rèn)真落實(shí)商品房網(wǎng)簽備案規(guī)定，依法嚴(yán)厲打擊捂盤惜售等行為。嚴(yán)格購房資格認(rèn)定，嚴(yán)查造假騙取購房資格行為。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序檢查，及時(shí)查處違法違規(guī)行為。規(guī)范對(duì)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介及承銷機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，依法嚴(yán)厲打擊開盤中炒號(hào)倒號(hào)、侵犯群眾購房權(quán)益等損害房地產(chǎn)市場健康發(fā)展行為。

小型房企將越來越難

濟(jì)南加碼樓市調(diào)控的消息一出，立即引起市場強(qiáng)烈反應(yīng)。

此前，濟(jì)南市在居住用地的掛牌文件中，已經(jīng)要求開發(fā)商的拿地資金必須為自有資金。本次，濟(jì)南市進(jìn)一步將該政策制度化，并將對(duì)違反該規(guī)定的進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。“這是在降低開發(fā)商的資金杠桿，提高開發(fā)商拿地門檻，從而達(dá)到控房價(jià)的目的。”許傳明說。

購房者關(guān)注限購政策，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，焦點(diǎn)則是對(duì)預(yù)售審批制度的監(jiān)管。許傳明分析說，以前，新建樓盤露出地面后，就可以通過繳納預(yù)售保證金的辦法拿到預(yù)售證。

但根據(jù)新規(guī)定，需要主體結(jié)構(gòu)蓋到12層及以上，才能拿到預(yù)售證，這將延緩預(yù)售審批節(jié)奏。這與拿地需要用自有資金，是環(huán)環(huán)相扣的。前者是降低開發(fā)商的資金杠桿，后者是延長開發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)速度。這樣的政策，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出更高的要求，從而達(dá)到給土地市場降溫的目的。

這將讓資金實(shí)力較弱的小型開發(fā)商更加沒有生存之地。“小型開發(fā)商越來越難了，僅僅是拿地需要用自有資金這一項(xiàng)，就把小型開發(fā)商逼到了絕路。再過幾年，市場上將見不到小型開發(fā)商。”許傳明說。

另外，《通知》中還有一項(xiàng)，對(duì)銷售價(jià)格高于成本20%的項(xiàng)目，將嚴(yán)格審查，涉嫌暴力的將限制辦理預(yù)售證。

“這一條的目標(biāo)指向是直接控房價(jià)。這一條對(duì)那些‘地王’項(xiàng)目影響較大。以前，如果有新項(xiàng)目因地價(jià)成本高，售價(jià)比周邊高的話，其他樓盤會(huì)跟漲。但這一條，將直接限制其他樓盤跟漲，這樣就會(huì)使高地價(jià)的樓盤‘鶴立雞群’，從而影響高地價(jià)項(xiàng)目的銷售。”許傳明說。

限購政策細(xì)節(jié)需明確

如果說控制開發(fā)商拿地、控制預(yù)售審批節(jié)奏，都是在供給端發(fā)力的話，限購升級(jí)則是在需求端發(fā)力。

近一周以來，濟(jì)南有多個(gè)樓盤加推產(chǎn)品或新開盤，其中有大量購房者尚未網(wǎng)簽。但就在這個(gè)當(dāng)口，濟(jì)南限購政策突然出臺(tái)。“我們還沒有統(tǒng)計(jì)出具體的數(shù)字，但根據(jù)我跟置業(yè)顧問們的交流，受本次限購政策影響的客戶能達(dá)到三分之一。”某開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者。

很多開發(fā)商人士呼吁，對(duì)于那些已經(jīng)選房，甚至已經(jīng)開出限購證明的買房人，應(yīng)當(dāng)按照原來的政策實(shí)施。因?yàn)樾抡叱雠_(tái)得比較突然，如果都按新政策實(shí)施，將給買房人和開發(fā)商帶來諸多不利影響甚至產(chǎn)生爭端。

另外，本次限購升級(jí)中的某些細(xì)節(jié)問題，目前還不是很清楚。

比如，王賢正四處打聽，她的父母還能否在濟(jì)南買房。“我們已經(jīng)有兩套房了，我父母在外地，我想給他們?cè)跐?jì)南買一套房子養(yǎng)老。但他們是外地戶口，沒有在濟(jì)南繳納社保，他們能買嗎？”

根據(jù)新規(guī)定，由于王賢的父母是外地戶口，且在濟(jì)南沒有繳納社保，也沒有繳納個(gè)人所得稅，所以不能買房。但王賢想了一些辦法：“如果我把父母的戶口遷到濟(jì)南呢？根據(jù)戶籍政策，父母的戶口是可以投奔子女的。如果他們遷過來，是不是就可以買房了？”

山東豪才律師事務(wù)所主任周長鵬分析稱，根據(jù)法律，子女結(jié)婚之后，即使子女和父母的名字在一個(gè)戶口本上，也是兩個(gè)家庭。所以，父母有兩套房子之后，并不影響婚后的子女再購買房子，反之亦然。

濟(jì)南房價(jià)明年趨穩(wěn)

在供給端、需求端雙雙加大調(diào)控的壓力之下，明年濟(jì)南樓市的走勢(shì)會(huì)如何？

許傳明認(rèn)為，總體而言，明年濟(jì)南房價(jià)將趨于穩(wěn)定。“房地產(chǎn)調(diào)控的目的是穩(wěn)定，并不是房價(jià)下跌。”許傳明說，“另外，回顧過去多年的房價(jià)調(diào)控經(jīng)歷，在房價(jià)暴漲之后，需要在一個(gè)平臺(tái)上整理消化，但并不會(huì)大幅下跌，這一輪行情也將是如此。”

自今年下半年以來，經(jīng)過大幅上漲之后，濟(jì)南房價(jià)已經(jīng)站到了一個(gè)新的平臺(tái)上，土地價(jià)格亦然。許傳明認(rèn)為，價(jià)格繼續(xù)上漲的可能性不大，無論是調(diào)控壓力還是市場情況，都會(huì)遏制房價(jià)進(jìn)一步大幅上漲。但同時(shí)，房價(jià)也很難出現(xiàn)大幅下跌，會(huì)在目前的平臺(tái)上逐漸消化。

此外，對(duì)于目前的房地產(chǎn)調(diào)控，業(yè)內(nèi)也有不同聲音。周長鵬分析稱，雖然目前的調(diào)控政策有利于價(jià)格穩(wěn)定，但從長期來看，政府更需要建立穩(wěn)定房價(jià)的長效機(jī)制，塑造健康公平的市場環(huán)境。