資管產(chǎn)品輸血被叫停 高周轉(zhuǎn)房企資金鏈面臨挑戰(zhàn)

2016年12月29日 16:20
來(lái)源:澎湃新聞網(wǎng)
監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)公司融資渠道繼續(xù)收緊。
澎湃新聞了解到,中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)基金協(xié)會(huì))已向各證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)范)。明確叫停券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品資金投向16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅市場(chǎng)。
這是私募資產(chǎn)管理計(jì)劃規(guī)范中唯一一份針對(duì)具體行業(yè)所下發(fā)的文件,此前10月份下發(fā)的第1-3號(hào)文件針對(duì)的是私募資管計(jì)劃的具體審批操作環(huán)節(jié)。
有房企投資人士認(rèn)為,此舉意味著房企在自有資金完成拿地以后,住宅項(xiàng)目的融資渠道再被封堵,能用渠道越來(lái)越窄,高杠桿企業(yè)或面臨資金困境。
流向16城住宅項(xiàng)目的資管計(jì)劃被叫停
規(guī)范意在限制私募資產(chǎn)管理計(jì)劃資金流向熱點(diǎn)城市普通住宅市場(chǎng)。規(guī)范顯示,證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的,暫不予備案。
規(guī)范顯示,目前熱點(diǎn)城市范圍包括北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都, 將根據(jù)住建部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整。
商業(yè)、商住和保障類(lèi)住房項(xiàng)目不在限制范圍。深交所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》顯示,房地產(chǎn)行業(yè)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。
流向熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的多種資金被禁止,此次不予備案的資管融資方式共有五類(lèi),包括但不限于,委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托收益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán)、以回購(gòu)、第三方收購(gòu)、對(duì)賭和定期分紅等明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。
在此之前,銀行的開(kāi)發(fā)貸款、非標(biāo)業(yè)務(wù),信托以及交易所公司債等融資渠道均已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收緊。
有房企投資人士認(rèn)為,此舉意味著房企在自有資金完成拿地以后,住宅項(xiàng)目的融資渠道再被封堵,能用渠道所剩無(wú)幾,高杠桿企業(yè)或面臨資金困境。
監(jiān)管層對(duì)調(diào)控堅(jiān)決,且注意查漏補(bǔ)缺,資管計(jì)劃被禁止用于補(bǔ)充房企流動(dòng)資金和支付土地款及為首付貸機(jī)構(gòu)提供便利。
限制資管產(chǎn)品直接進(jìn)入熱點(diǎn)城市的普通住宅項(xiàng)目以外,監(jiān)管層同時(shí)要求,私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃、收(受)讓權(quán)益等方式向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資,用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或支付土地款;不得直接或間接為各類(lèi)機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸款等違規(guī)行為提供便利。
對(duì)于已經(jīng)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目,且不符合新規(guī)范進(jìn)入門(mén)檻和使用用途的資管計(jì)劃不得新增投資項(xiàng)目,合同到期后應(yīng)當(dāng)予以清盤(pán),不得續(xù)期。
高周轉(zhuǎn)房企資金鏈面臨挑戰(zhàn)
擅用資管計(jì)劃的高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司或?qū)⒚媾R新一輪挑戰(zhàn)。今年6月,泰禾集團(tuán)發(fā)布為下屬公司融資相關(guān)公告顯示,6家間接控股公司中,有三家均通過(guò)資管公司或信托公司進(jìn)行融資。
以北京泰禾1號(hào)街區(qū)項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目歸屬的公司為北京中維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,2013年成立以后,泰禾即進(jìn)行增資擴(kuò)股引進(jìn)重慶國(guó)際信托,2015年6月,泰禾贖回后者持有的49%股份。有業(yè)內(nèi)人士指出,該種形式的入股基本為明股實(shí)債。
因項(xiàng)目尚在建設(shè)期,在重慶國(guó)際信托退出后的當(dāng)月,泰禾將持有的北京中維100%股權(quán)質(zhì)押給中信信托融資。
同樣事情也發(fā)生在東莞,今年4月,泰禾受讓東莞市金澤置業(yè)投資有限公司80%股份后,即引進(jìn)上海長(zhǎng)江財(cái)富資產(chǎn)管理公司進(jìn)行融資。
這樣的麻煩甚至存在于央企,在土地市場(chǎng)暫獲多宗地王的信達(dá)將外部資金也在使用外部資金。今年6月,信達(dá)以58.05億元的代價(jià),溢價(jià)率303%奪得上海寶山顧村地塊,2個(gè)月之后,以增資擴(kuò)股的形勢(shì)引進(jìn)上海國(guó)際信托,后者占比80%。此后,信達(dá)接觸多家地產(chǎn)公司試圖溢價(jià)出讓部分股權(quán)。
新的規(guī)范之下,轉(zhuǎn)為保守的地產(chǎn)公司或許不得不為已有的地產(chǎn)項(xiàng)目尋找新的融資渠道。
與此同時(shí),資產(chǎn)管理人應(yīng)履行向下穿透審查義務(wù),即向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查,以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。
值得關(guān)注的是,在資管計(jì)劃符合新的進(jìn)入規(guī)范的前提下,還需對(duì)融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息做詳細(xì)披露;資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶(hù)掛戶(hù)、支付管理流程,加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控,防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。
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