去年我剛來(lái)深圳的時(shí)候，A股正經(jīng)歷著“4000點(diǎn)才是開(kāi)端”的大牛市，這座金融IT城的每個(gè)角落都充斥著炒股的年輕人，地鐵里每一塊手機(jī)屏幕都亮著大盤(pán)K線(xiàn)。今年，地鐵里的深圳人終于放下大盤(pán)重新開(kāi)始刷朋友圈，但他們又多了另外一個(gè)話(huà)題：“你回老家買(mǎi)房了嗎？”
2016年上半年，全國(guó)經(jīng)歷了一場(chǎng)蔓延一二三四線(xiàn)的“樓市狂歡”。2015年一線(xiàn)城市的剛需客還在糾結(jié)要不要入市，到了今年他們只能糾結(jié)要不要回二線(xiàn)買(mǎi)房了。
春節(jié)之后，合肥、蘇州掀起了第一撥二線(xiàn)城市回暖的高潮，緊接著南京、武漢、鄭州，所有二線(xiàn)城市無(wú)一落下。二線(xiàn)城市的剛需們抱怨回鄉(xiāng)置業(yè)的投資客推高房?jī)r(jià)，一線(xiàn)的剛需們?cè)诩{悶“怎么二線(xiàn)都漲了，一線(xiàn)還冷卻不下來(lái)？”
大街小巷的人們都在討論著買(mǎi)房，“你買(mǎi)房了嗎”甚至可以替代“你吃了嗎”成為2016年年度問(wèn)候語(yǔ)。
猶記得今年兩會(huì)的主題是“供給側(cè)”，到房地產(chǎn)領(lǐng)域就是“去庫(kù)存”。年初兩會(huì)前后，央行還推出一系列信貸政策，不斷釋放流動(dòng)性激發(fā)住宅需求。不到數(shù)月，全國(guó)樓市的火都被點(diǎn)著了。
現(xiàn)在再提起“去庫(kù)存”總有些恍如隔世的感覺(jué)，因?yàn)閺氖稽S金周開(kāi)始，全國(guó)開(kāi)始了房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限融、限投，全國(guó)21座城市扎堆發(fā)文，上海和多數(shù)二線(xiàn)城市在之后還不斷加碼。離元旦還有9天的時(shí)候，鄭州、武漢兩城房管局連夜發(fā)文搶在年尾時(shí)再限一波。
去年年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存。今年年底，開(kāi)發(fā)商同樣被嚴(yán)控起來(lái)。11月，南京、佛山、廣州等地出新規(guī)，房企拿地必須使用自有資金，一些現(xiàn)金流不足的中小型房企直接被掐斷“命脈”。
中介門(mén)店成為一道“亮麗”的風(fēng)景，年初就已實(shí)施的新廣告法在限購(gòu)之后開(kāi)始真正落地。執(zhí)法部門(mén)巡查過(guò)后，中原、鏈家、美聯(lián)物業(yè)那些紅的、綠的、黃的價(jià)目表全部消失，留下光禿禿的鋁合金框架，空氣中一片肅穆。
市場(chǎng)下行了嗎？至少成交量是穩(wěn)住了。國(guó)慶假期之后，全國(guó)主要城市的樓市開(kāi)啟“速凍”模式，據(jù)中原數(shù)據(jù)，截至10月底，全國(guó)主要城市成交量普遍下調(diào)40%。11月，多個(gè)城市成交量繼續(xù)下跌，上海11月新建商品房成交量跌至13萬(wàn)平方米的谷底，中介現(xiàn)“裁員潮”；深圳新房在12月首次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌；南京出現(xiàn)近19個(gè)月以來(lái)的首次下跌，其前期累計(jì)漲幅達(dá)到61.2%。
調(diào)控政策堵住了供需兩端的口，不僅是市場(chǎng)交易，開(kāi)發(fā)商下半年明顯減少了入市數(shù)量，且不說(shuō)某些城市大面積出現(xiàn)捂盤(pán)惜售的不合規(guī)現(xiàn)象，一些原本計(jì)劃在年底入市的項(xiàng)目還干脆取消申請(qǐng)預(yù)售證。正常情況下，年底都是開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)的時(shí)間，
這個(gè)時(shí)候不入市，完成不了銷(xiāo)售目標(biāo)怎么辦？參考主要房企的半年報(bào)，萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售額為1900億，完成全面銷(xiāo)售目標(biāo)的63%；恒大上半年銷(xiāo)售1418億，完成年度目標(biāo)的71%；碧桂園上半年銷(xiāo)售1251億，由于業(yè)績(jī)“好得出乎意料”，中途將年度目標(biāo)從1680億元提至2200億元。
很明顯，限購(gòu)還未到來(lái)之前，不少開(kāi)發(fā)商已在上半年“鑼鼓喧天”的樓市賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，下半年稍許“收斂”是沒(méi)有問(wèn)題的。
日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2017年樓市調(diào)控政策，提出了限貸、限購(gòu)、問(wèn)責(zé)等三方面內(nèi)容，要在宏觀(guān)上管住貨幣，要根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，力促三四線(xiàn)城市去庫(kù)存。照此看來(lái)，政策調(diào)控很有可能成為明年的主基調(diào)。
再說(shuō)兩個(gè)故事。
圣誕節(jié)那幾天，一個(gè)在英國(guó)留學(xué)的朋友趁著放假回了一趟國(guó)，回國(guó)的目的是買(mǎi)房。朋友是山東人，看中了杭州的房子，出發(fā)之前在微信上問(wèn)我：“我想買(mǎi)一套500萬(wàn)左右的房子，有推薦的嗎？”
“杭州限購(gòu)了，你的戶(hù)籍不在杭州怎么買(mǎi)？”我問(wèn)道。
“限購(gòu)？什么時(shí)候的事兒？杭州房子這么便宜限購(gòu)做什么？”朋友說(shuō)道。
于是我開(kāi)始不厭其煩地解釋?zhuān)谒毁Y本主義腐朽文化侵蝕的這一年間，祖國(guó)大地經(jīng)歷了什么，杭州在上個(gè)月初實(shí)行了外地人全面限購(gòu)的政策。
“哦，那我再加幾百萬(wàn)買(mǎi)套不限購(gòu)的別墅好了。”微信那頭回復(fù)道。我用“哈哈哈哈哈哈你開(kāi)心就好”結(jié)束了這場(chǎng)尷尬的對(duì)話(huà)。
這是“腐國(guó)”土豪的故事，還有一個(gè)深圳90后的故事。一個(gè)家庭富裕的成都姑娘，來(lái)深圳后一直租住在著名的玻璃海景房“紅樹(shù)西岸”。年初房東預(yù)感市場(chǎng)不好，年租金一口氣漲了10萬(wàn)。朋友慫恿她干脆把房子買(mǎi)了得了，她呵呵一笑“我寧可去國(guó)外買(mǎi)地也不會(huì)在深圳買(mǎi)房”，然后交了30萬(wàn)房租繼續(xù)住著。兩個(gè)月后她在意大利花1000萬(wàn)買(mǎi)了一塊地，說(shuō)是計(jì)劃做6棟別墅。
同樣是在前幾天，姑娘說(shuō)她買(mǎi)了一套深圳灣1號(hào)，已經(jīng)開(kāi)始繳月供了。我翻了翻這個(gè)深圳頂級(jí)大平層的在售價(jià)目表，最便宜的一套可以買(mǎi)7塊意大利的土。
這兩件事情極大地沖擊了我的三觀(guān)，所有的聲音都在指向樓市正在冷卻，房產(chǎn)成交在年末翹尾已然無(wú)望，此時(shí)入場(chǎng)的投資客在我看來(lái)是難以理解的。他們面對(duì)調(diào)控政策時(shí)風(fēng)輕云淡，讓我體會(huì)到什么叫“高端購(gòu)房者”?？傆邢拶?gòu)打擊不到的墻角，總有冷卻不下的熱錢(qián)。
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