冷清—火爆—冷卻，僅僅兩年多時間，樓市就經(jīng)歷了如此“打擺子”周期，擺脫這樣的反復，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制再度提上議程。
告別“打擺子”呼喚長效機制
2016年12月結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)，房地產(chǎn)稅等長效政策有望加快落地。
“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠遠不夠。”萬科總裁郁亮近期在接受《人民日報》專訪時說，房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。
財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康也認為，中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，冰這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個月就迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施，這種‘打擺子’式的表現(xiàn)，再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標，而非有效治本。”
他認為，過去的調(diào)控都是簡單的調(diào)節(jié)，光講政策的話，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢復限購限貸。“這種治標的方式根本不夠用，關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等。”
其中，房地產(chǎn)稅討論多年，關(guān)注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點，但房地產(chǎn)稅推進過程一直“雷聲大雨點小”。有專家認為，房地產(chǎn)稅推廣在技術(shù)方面不存在問題，主要障礙在于既得利益群體的阻撓。
“放眼看去，世界上稍微現(xiàn)代的經(jīng)濟體，都建立起了住房保有環(huán)節(jié)的稅收制度，中國這個坎遲早要過的，那么早一點考慮，爭取不那么滯后，這也是一個應有的選擇。”賈康說，房地產(chǎn)稅不是“定海神針”，一招決定全局，但它是制度建設(shè)中的一個必選項。
不過，房地產(chǎn)的長效機制并不僅僅有房地產(chǎn)稅，尤其是如果沒有其他相應的制度改革做配套，那么房地產(chǎn)稅所起到的作用將十分有限。
張大偉說，房地產(chǎn)稅如果稅率過低，很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過高，將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟重要支撐的情況下，如何推進更需綜合考量。
他認為，房地產(chǎn)稅是新增實際收稅的稅種，在實際交易中并不能促進增加新供應。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應少于需求的話，房地產(chǎn)稅依然會被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。此外，征收房地產(chǎn)稅帶來的持有環(huán)節(jié)的成本提高，也極有可能通過轉(zhuǎn)嫁給租房者或者其他途徑規(guī)避掉。
賈康也認為，加快房地產(chǎn)稅立法推進改革，需要有一系列的配套。房地產(chǎn)稅應該把與房地產(chǎn)有關(guān)的所有的稅費放在一起做一個系統(tǒng)的優(yōu)化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應。
增加有效供給
其中，土地供應制度改革亦十分關(guān)鍵。中央經(jīng)濟工作會議明確要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。
當前，由于土地在地區(qū)之間的供需錯配，導致部分一二線城市土地供應不足，房價高速上漲。而大部分三四線城市土地供應過剩，庫存高企，即使現(xiàn)在不再增加土地供應，多年都不能消化完，存在土地浪費、效率低下等問題。
全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌曾在接受媒體采訪時認為，目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題，也就是供給側(cè)方面的土地供需錯位。2008年以來，在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲，土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地，而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市，走向現(xiàn)代化大城市。
因此，要解決這個問題，就必須建立起人地掛鉤的制度。廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎對第一財經(jīng)表示，未來在土地供應方面，一二線熱點城市的土地紅線應當適當放寬，把周圍的三四線城市的土地指標轉(zhuǎn)移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時，也能促進三四線城市的集約化發(fā)展。
“現(xiàn)在大中城市蓋樓，最大問題是土地供應量不足。表面看，這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實很少，但往深里分析，也與土地供應制度有關(guān)。”郁亮說。
現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。因此，農(nóng)民集體所有的土地在出讓、租賃時是受到限制的，不能與國有建設(shè)用地同等入市。于是，就形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。
郁亮分析，過去城市發(fā)展起步階段，土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動，就供不出來”。他建議，可以探索建立土地市場多元化供應制度，允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談，讓市場主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率，快速增加有效供給。
此外，房地產(chǎn)的長效機制還應包括城市住房制度等方面的改革，未來必須促進房地產(chǎn)投資盈利模式轉(zhuǎn)變，由短線投機的方向引導到長線投資的合理方向，使經(jīng)營模式由單一的“只售不租”變?yōu)?ldquo;租售并舉”，這也是長效機制的一個重要方向。
郁亮認為，在商品房市場外，應大力發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群，疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。
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