對(duì)濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市，要確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。在14日舉行的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，山東省住建廳如是表示。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出這樣的定位后，各地對(duì)樓市的調(diào)控目標(biāo)更加清晰。濟(jì)南、青島房?jī)r(jià)環(huán)比不能增長(zhǎng)，也是在這一定位下確定的調(diào)控目標(biāo)。為確保實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，山東省住建廳明確提出，要增加濟(jì)南、青島等地的住宅及用地有效供給。

“在自上而下的壓力下，濟(jì)南房?jī)r(jià)今年應(yīng)該能保持穩(wěn)定。但長(zhǎng)期看，我們?nèi)钥锤邼?jì)南房?jī)r(jià)。尤其是，政府的供地效率將很大程度上決定未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)。”濟(jì)南某知名開(kāi)發(fā)商的副總經(jīng)理孫先生認(rèn)為。

世聯(lián)行山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江分析認(rèn)為，通過(guò)行政手段也能實(shí)現(xiàn)確保房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲這一目標(biāo)。但從長(zhǎng)期的角度說(shuō)，增加土地供應(yīng)、實(shí)現(xiàn)供需雙方平衡，才能讓市場(chǎng)更加健康。

城鎮(zhèn)化中的“安居行動(dòng)”

“確保濟(jì)南、青島房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，這并不是一個(gè)新目標(biāo)。自去年10月各地進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)上已經(jīng)有這樣的信息。對(duì)這個(gè)目標(biāo)，我們持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。”合富輝煌（中國(guó)）山東公司副總經(jīng)理許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。

許傳明分析，從市場(chǎng)情況看，庫(kù)存仍然不足，去年高價(jià)拿地的項(xiàng)目將在今年進(jìn)入市場(chǎng)，短期看濟(jì)南房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲有難度。但政府的決心巨大，也有足夠多的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

山東省住建廳提出，今年山東省將實(shí)現(xiàn)160萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和120萬(wàn)城中村城邊村原有居民市民化，常住人口和戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率均提高2個(gè)百分點(diǎn)左右。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，要堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)、因城因地施策，濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市，要增加住宅及用地有效供給，繼續(xù)執(zhí)行好限貸限購(gòu)、限價(jià)銷(xiāo)售等措施，確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)；其他城市要以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，有序推進(jìn)商品住宅去庫(kù)存，積極化解非住宅庫(kù)存。防止商品房交易量和價(jià)格暴漲暴跌。

行政手段可直接控住房?jī)r(jià)

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，在目前的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面已經(jīng)受到直接的行政壓力。比如，如果樓盤(pán)價(jià)格過(guò)高可能無(wú)法拿到預(yù)售證，或者不能進(jìn)行網(wǎng)簽，從而影響開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)速度。

朱江也認(rèn)為，通過(guò)行政手段能夠?qū)崿F(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)這一目標(biāo)。但他同時(shí)認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，還是要通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的平衡。如果市場(chǎng)供應(yīng)不足，即使行政手段暫時(shí)穩(wěn)住了房?jī)r(jià)，也會(huì)為下一波房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈埋下伏筆。

前述孫先生則分析稱(chēng)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力仍很大。“房地產(chǎn)是和經(jīng)濟(jì)相關(guān)的，濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)近來(lái)呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢(shì)頭。根據(jù)濟(jì)南市披露的信息，去年全年濟(jì)南的幾組經(jīng)濟(jì)數(shù)字很亮眼——預(yù)計(jì)全市稅收收入增長(zhǎng)13.8%，居全省第一位；預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資3965億元，增幅13.4%，增幅全省第一；完成進(jìn)出口總額634億元，增幅12%，增幅全省第二；高新技術(shù)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到43.6%，居全省第一。在15個(gè)副省級(jí)城市中，濟(jì)南的一般公共預(yù)算收入、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總額增幅排名也較靠前。另外，我國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，這會(huì)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)持久動(dòng)力。”

在房?jī)r(jià)方面，孫先生的觀點(diǎn)與其他幾位業(yè)內(nèi)人士相同：“在調(diào)控政策的高壓之下，確保房?jī)r(jià)不增長(zhǎng)的目標(biāo)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。但長(zhǎng)期的趨勢(shì)，要看土地供應(yīng)的效率。”

土地供應(yīng)效率是根本

山東省住建廳明確提出，要增加濟(jì)南、青島等地的住宅及用地有效供給。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在剛剛過(guò)去的2016年，濟(jì)南共拍賣(mài)了129宗國(guó)有土地的使用權(quán)，總面積為716萬(wàn)平方米，規(guī)劃的地上建筑面積是1744萬(wàn)平方米。

在這些土地中，居住以及居住、商業(yè)混合用地共84宗，總面積519萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積約1218萬(wàn)平方米。其中，帝華地產(chǎn)拍下的5宗土地因未能繳納土地出讓金，最終未能成交?？鄢@些，濟(jì)南去年最終成交土地124宗，其中居住以及居住、商業(yè)混合用地81宗，總面積約491萬(wàn)平米，規(guī)劃地上建筑面積約1160萬(wàn)平方米。

“這樣的土地供給，總體低于市場(chǎng)需求。去年全年，濟(jì)南住宅銷(xiāo)售的面積為1400多萬(wàn)平方米。”許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。

孫先生則分析稱(chēng)，政府已經(jīng)多次釋放出信息，將增加土地供給，但土地供給的效率很重要。“土地也是一種產(chǎn)品，也有一個(gè)生產(chǎn)周期。就濟(jì)南市場(chǎng)而言，土地的供給，一方面是靠政府的平臺(tái)來(lái)熟化，另一方面是靠開(kāi)發(fā)商熟化。但在土地拆遷熟化的過(guò)程中，面臨著種種的實(shí)際困難，有些效率很低。”

孫先生舉例道，“我們公司在老城區(qū)負(fù)責(zé)熟化一塊土地，目前已經(jīng)基本拆遷完成，但因?yàn)橐恍┘?xì)小原因，導(dǎo)致土地遲遲不能入市。”

另外，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，濟(jì)南在去年對(duì)開(kāi)發(fā)商熟化土地的政策進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整之后，參與土地熟化的開(kāi)發(fā)商不能再像以往那樣可以擁有惟一拍地資格，這也影響了開(kāi)發(fā)商熟化土地的積極性。

“目前很多開(kāi)發(fā)商熟化土地的積極性較低，因?yàn)樵谑旎疬w之后，土地可能會(huì)被其他開(kāi)發(fā)商拍走。在這種情況下，市場(chǎng)更依賴(lài)于國(guó)資平臺(tái)，而它們熟化土地的速度將直接影響市場(chǎng)供給，并進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。”孫先生說(shuō)。 （本報(bào)記者劉勇對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）