要在大清國炒房，各地租界是最好的戰(zhàn)場。租界內的房地產奇跡，根本上與資金無關，與技術無關，而與政治有關：它所享受的，是法制與維護穩(wěn)定帶來的巨大紅利。
各種一夜暴富的故事,刺激著全國人民——確切地說,是全世界人民的神經:一名叫做雷米的法國商人,1849年以475元在上海租界內購買2385畝土地,均價每畝191元,到1856年時,法租界召開第一次“地主”大會進行估價,每畝均價達到868元,增長了4倍多;1848年為建跑馬廳,外商們圈地81.744畝,每畝均價為83000文,到1854年跑馬總會股東將該地切分出讓時,最低價為每畝171萬文,增值20倍,而最高價為每畝543萬文,增值66倍;上海地王徐潤在1885年被迫拋售的房地產,當時價值300萬兩,而過了21年后(1909),其市價高達2000萬兩白銀,足足翻了666倍,平均每年都比原價翻30倍……
如此卓越的市場表現(xiàn),并非老外們哄抬,而要歸功于租界的特殊地位。
租界內所簽發(fā)的“道契”——房地產權證,讓中國人第一次看到了,地契原來也可以如此精確地標明地塊的界限,并且不需要什么保甲、中證人等一大堆環(huán)節(jié)。更關鍵的,洋鬼子們除了依法收取稅金之外,居然不會動不動就搞攤派,或者以公共利益的名義進行強拆。
“道契”一誕生就成為上海灘的“硬通貨”,絲毫不亞于金條,“幾乎和別國金融市場里的第一流票據(jù)或者證券差不多,成為上海金融市場上數(shù)量最大而流通最易的信用工具。”(章乃器《中國貨幣金融問題》)。
附著了“洋大人”權威的“道契”,在租界內構筑了一塊法制的高地,這令租界內外的華人業(yè)主們也紛紛響應,請求將自己的地契更換成“道契”。而法制的高地,就是資本的洼地,何況,在內憂外患頻仍的大清國,只有租界內可以提供相當和平、穩(wěn)定、而且法制化的空間。每到動亂,大清國的精英們就批量涌進租界,這構成了租界內房地產的“剛性需求”和維持房價堅挺的偉哥。
19世紀60年代的上海房地產市場,僅僅租賃就可獲得高達30%~40%的利潤。為此,英國商人們不惜聯(lián)合起來,推翻了租界當局要求“華洋分治”的政策,看在錢的面上實現(xiàn)了種族和諧。房地產迅速成為租界內的支柱產業(yè)。到1901年時,英國人在上海投資的1億美元中,60%都投向了房地產。
租界內的房地產奇跡,根本上與資金無關,與技術無關,而與政治有關:它所享受的,是法制與維護穩(wěn)定帶來的巨大紅利……
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