熱點城市樓市整體降溫
三四線城市樓市仍面臨去庫存難題
樓市調(diào)控在意料之中完成了“跨年”，上海、重慶近日紛紛出臺新的管理辦法為蠢蠢欲動的樓市“療毒去火”，被視為新一輪政策收緊的前兆。業(yè)內(nèi)人士表示，今年的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒏訌娬{(diào)“地方主體責任”，“去庫存”仍然將是絕大多數(shù)三四線城市樓市政策的主要方向。房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。
杭州一家房產(chǎn)中介的分店經(jīng)理左立娜對剛剛過去的2016年印象深刻，最忙的時候連飯都顧不上吃，帶著客戶到處看房。
一線城市樓市調(diào)控加碼后，以杭州、濟南、無錫為代表的二三線城市逐漸成為購房者心中的“價格洼地”。杭州房地產(chǎn)市場中涌入大量投資客，“批發(fā)”購房，導致房價集體跳漲，個別房企為利益驅(qū)使甚至捂盤惜售。
根據(jù)透明售房研究院的統(tǒng)計，2016年外地購房群體在杭州市場的活躍度顯著增加。2016年外來購房者共在杭州市區(qū)購買商品房68839套，為2015年全年的2.66倍。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年多個城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史最高紀錄，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳這9個城市“賣地”收入超過千億元。
2016年9月開始部分城市開始收緊政策。特別是國慶前后，熱點城市集中出臺了一系列限購、限貸措施，多個城市隨后進行了調(diào)控升級，中國樓市再次開啟“調(diào)控時間”。
據(jù)透明售房研究院的統(tǒng)計，從2016年9月至12月底，全國共有近30個城市開啟了房地產(chǎn)市場調(diào)控，本輪行情中漲勢驚人的樓市“四小龍”廈門、南京、合肥、蘇州均在此列，有的城市甚至進行了多輪調(diào)控。
2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
高強度、大范圍的調(diào)控措施有效遏制了房價上漲勢頭。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。
得益于此輪牛市行情，不少一二線重點城市順利去化。但記者近日在東南沿海走訪發(fā)現(xiàn)，大部分三四線城市樓市依然面臨“去庫存”的難題。
“鎮(zhèn)里的年輕人都去縣里買房子，外來務工人員又沒有充足的資金，這樣的住宅樓誰來買？”浙江寧波一個小城鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長說，前幾年房地產(chǎn)熱時杭州某知名房地產(chǎn)開發(fā)商在鎮(zhèn)里開發(fā)建設了一高檔樓盤，至今仍然賣不動，“去庫存問題是不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)共同的煩惱”。
透明售房研究院院長方張接表示，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒏訌娬{(diào)“地方主體責任”，各地的調(diào)控手段、調(diào)控力度都將視當?shù)胤康禺a(chǎn)走勢而定，不同城市和區(qū)域之間的政策會進一步加大，“去庫存”仍然將是絕大多數(shù)三四線城市樓市政策的主要方向。
方張接表示，2017年宏觀經(jīng)濟下行壓力仍然存在，房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。根據(jù)此前中央經(jīng)濟工作會議所提出的定位，預計政府將持續(xù)推進房地產(chǎn)“去投資投機化”，跟進抑制投資投機性購房的配套性措施。
透明售房研究院發(fā)布的分析報告顯示，2016年，全國房地產(chǎn)銷售金額僅用11個月就超過10萬億元，全年共有3家房企銷售金額超過3000億元，十強房企銷售總額超2萬億元。“在部分重點城市嚴格調(diào)控的情況下，2017年市場整體規(guī)模不可避免地將出現(xiàn)萎縮。”方張接說。
“2016年熱點城市所呈現(xiàn)的房價大漲，說明建立長效機制十分必要。”浙江大學管理學院教授、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，抑制炒房要從稅收、金融等方面完善基本制度，而不是依靠政府識別誰是住房消費，誰在投資投機。如果基本制度和機制健全了，商品房買賣的權利應該交給家庭。如果保持房價平穩(wěn)，自然沒有炒房者的生存空間。從這個意義上看，限購、限貸、限價等目前普遍有效的政策措施都非長久之計。
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