政府工作報(bào)告大篇幅、具體描述房地產(chǎn)調(diào)控，上月北京新建房?jī)r(jià)格下跌，代表熱議——

樓市調(diào)控將如何改變房?jī)r(jià)走向？

房?jī)r(jià)調(diào)控

本次人代會(huì)《政府工作報(bào)告》在論及改善和保障民生時(shí)從平抑房?jī)r(jià)的角度強(qiáng)調(diào)要把握住房的“居住屬性”，目前全國(guó)各地紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，北京也出臺(tái)了關(guān)于樓市調(diào)控的“京八條”。從近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，八成熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)，其中去年北京12月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%。那么，北京房?jī)r(jià)還會(huì)再漲嗎？樓市調(diào)控的效果如何？北青報(bào)記者對(duì)來(lái)自金融、地產(chǎn)、住房保障、教育等領(lǐng)域的多位代表進(jìn)行了專訪。

在本次政府工作報(bào)告中，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了要把握住房的居住屬性，要建立租售并舉的住房制度。金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多措并舉，探索建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。市人大代表、北京保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱對(duì)北京青年報(bào)記者表示，這是多年以來(lái)首次看到市政府工作報(bào)告如此大篇幅、具體地描述房地產(chǎn)調(diào)控的方向和舉措，可見(jiàn)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。豐臺(tái)團(tuán)的一名市人大代表稱，以前樓市調(diào)控給人的印象是比較簡(jiǎn)單，主要是限購(gòu)。但這次的政府工作報(bào)告提到的長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)立體的概念，本輪對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控將是全方位的。

焦點(diǎn)一：樓市調(diào)控如何改變房?jī)r(jià)走向？

“多舉措齊發(fā)力北京今年房?jī)r(jià)難再漲”

在本次人代會(huì)開(kāi)幕前的政務(wù)咨詢會(huì)上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示，北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，是否加碼將視市場(chǎng)情況而定。如果北京要繼續(xù)加碼樓市調(diào)控，重點(diǎn)還是放在抑制樓市的投資投機(jī)上。

市人大代表、北京保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱表示，通過(guò)在供給側(cè)調(diào)控房?jī)r(jià)，讓住房回歸居住屬性。保障性住房的建設(shè)將是控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要措施。金焱表示，北京市的住房市場(chǎng)供應(yīng)體系當(dāng)中，我們過(guò)去都習(xí)慣于買(mǎi)商品房，保障房也是以買(mǎi)為主，經(jīng)適房、限價(jià)房，它都是產(chǎn)權(quán)型的，我們過(guò)多習(xí)慣于居者有其屋，住有所居，在滿足供應(yīng)過(guò)程中，中央和北京市，包括這次政府報(bào)告都提了要培育發(fā)展租賃性住房。雖然就一句話，但是這個(gè)對(duì)北京的調(diào)控房?jī)r(jià)是非常重要的。為什么這么說(shuō)？解決剛性需求的人，不一定全部要買(mǎi)商品房，可以通過(guò)租賃這個(gè)市場(chǎng)，來(lái)解決一部分人的住房需求。

采訪中，多名人大代表告訴北青報(bào)記者，在政府力度空前的調(diào)控措施中，尤其是綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅等措施，今年房?jī)r(jià)很難再漲。

焦點(diǎn)二：樓市是否有泡沫？

“房地產(chǎn)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)”

北京樓市是否有泡沫？市住建委相關(guān)人士近日曾對(duì)北青報(bào)記者表示，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高。過(guò)高就意味著泡沫。而在調(diào)控樓市的“京八條”中，也涉及到樓市去杠桿的問(wèn)題，要求實(shí)行差別化的住房信貸政策，提高二套房的首付比例。金融手段成為各地調(diào)控樓市的一個(gè)重要方面。

市人大代表、SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹表示，“北京房?jī)r(jià)漲得也是夠高的了”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，其中提到了信貸政策，就是首付款的比例和利率，“開(kāi)發(fā)貸款影響不大，抵押土地什么的，主要是消費(fèi)貸款，只要把首付款比例提高，需求量就下來(lái)了，房?jī)r(jià)自然就降了”。

市人大代表、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行行長(zhǎng)易映森表示，把房地產(chǎn)的泡沫擠掉本身也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。目前，從銀行的角度來(lái)看，樓市的泡沫還不是很大，但是要未雨綢繆，防范樓市泡沫過(guò)大，從而產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。目前房貸的增加主要是針對(duì)個(gè)人的住房按揭貸款，這個(gè)貸款的防范風(fēng)險(xiǎn)就建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康上面，所以銀行特別希望房地產(chǎn)的健康發(fā)展。在這一輪樓市調(diào)控中，許多銀行上調(diào)了貸款利率優(yōu)惠政策，這也是從信貸的角度控房?jī)r(jià)的措施之一。

焦點(diǎn)三：高價(jià)學(xué)區(qū)房何去何從？

“天價(jià)學(xué)區(qū)房背后是教育不均衡”

北青報(bào)記者在市人代會(huì)多個(gè)代表團(tuán)審議報(bào)告時(shí)都聽(tīng)到有代表談?wù)摳邇r(jià)學(xué)區(qū)房問(wèn)題。

“為什么一間人都沒(méi)法住的房子能炒到二三十萬(wàn)？”“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格何時(shí)能降溫？”作為西城的頂尖優(yōu)質(zhì)校，實(shí)驗(yàn)二小的“天價(jià)”學(xué)區(qū)房也一直是大家熱議的焦點(diǎn)，一間破舊的小賣(mài)部賣(mài)到四十多萬(wàn)一平，一間10平米的小平房賣(mài)到300多萬(wàn)，甚至供不應(yīng)求。

對(duì)于“天價(jià)”學(xué)區(qū)房這樣的怪象，作為西城團(tuán)的代表、北京實(shí)驗(yàn)二小教育集團(tuán)總校長(zhǎng)李烈表示，學(xué)校附近這些學(xué)區(qū)房的價(jià)值確實(shí)驚為天價(jià)，但是在市場(chǎng)規(guī)律動(dòng)作下，這類事并不違規(guī)，也符合入學(xué)的原則政策，無(wú)從管控，“就近入學(xué)是現(xiàn)行政策，就近的依據(jù)就是戶口和住房。”

李烈認(rèn)為，天價(jià)學(xué)區(qū)房的根本問(wèn)題不僅僅在于房?jī)r(jià)調(diào)控，而在于基礎(chǔ)教育本身均衡發(fā)展問(wèn)題。學(xué)校質(zhì)量有差距和沒(méi)有其他選擇是出現(xiàn)天價(jià)學(xué)區(qū)房及炒房的重要原因。“按照就近入學(xué)的原則，家長(zhǎng)可選擇的唯一做法就是要把房子、本子落在優(yōu)質(zhì)校附近，所以才會(huì)導(dǎo)致這些學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)炒高。如果學(xué)校之間差異不大，每所學(xué)校都很不錯(cuò)，自然也就沒(méi)有家長(zhǎng)會(huì)舍近求遠(yuǎn)，花那么多的錢(qián)，去一個(gè)孩子和家人都不方便的地方買(mǎi)學(xué)區(qū)房，甚至是買(mǎi)一個(gè)根本不居住的房子”。

作為房地產(chǎn)、教育兩個(gè)行業(yè)的“雙跨”代表，錫華實(shí)業(yè)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)、二十一世紀(jì)國(guó)際學(xué)校校長(zhǎng)張杰庭表示，房?jī)r(jià)一定是跟學(xué)區(qū)有關(guān)系的，之所以炒出天價(jià)學(xué)區(qū)房，主要還是因?yàn)榻逃牟痪饣斐傻?。張杰庭指出，還是要推動(dòng)名校名師定期流動(dòng)起來(lái)，而不是只是對(duì)名校進(jìn)行“翻牌”，同時(shí)要從增加公立校的學(xué)位上動(dòng)腦筋。

張杰庭提出了一種方案。他介紹，目前建設(shè)學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)還是40年前的老標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)容積率、樓層的要求過(guò)于落后，“像幼兒園容積率為0.6，只能建三層；小學(xué)容積率為0.8，只能建四層；中學(xué)容積率1.0，只能建五層，隨著社會(huì)的發(fā)展，電梯、消防等技術(shù)的成熟，完全可以調(diào)整容積率指標(biāo)。這樣在有限的土地上就可容納更多的學(xué)生，自然而然學(xué)區(qū)房的價(jià)格也就降下來(lái)了。”

對(duì)話

北京長(zhǎng)效調(diào)控措施有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)

對(duì)話人：市人大代表、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波

北青報(bào)：樓市調(diào)控之后北京提出今年實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲”。你怎么看？

樓建波：對(duì)于政府提出的“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”，主要還是取決于政府出臺(tái)的措施。目前北京關(guān)于房地產(chǎn)出臺(tái)的措施還是很多的，比如建多少套自住商品房，供多少塊地，包括在土地出讓的時(shí)候，是采取什么樣的規(guī)劃和市場(chǎng)安排。比如“控房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式。這些長(zhǎng)效調(diào)控措施的出臺(tái)有利于北京穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

北青報(bào)：哪些因素將影響北京房產(chǎn)價(jià)格的走向？

樓建波：目前北京的政策還是好的，提出要“穩(wěn)定”，而并不是“打壓”或者“抑制”。所以當(dāng)下樓市走向主要受四個(gè)因素影響：第一個(gè)就是土地出讓情況，供地很重要，但實(shí)際上目前沒(méi)有多少土地可以向市場(chǎng)出讓。第二個(gè)，是政府層面對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的一些限制措施，比如限購(gòu)，是繼續(xù)保留還是改變，將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生較大影響。第三個(gè)因素就是房產(chǎn)稅，這個(gè)稅制出臺(tái)的時(shí)機(jī)以及內(nèi)容如何制定，這些都將會(huì)帶來(lái)極大的影響。第四個(gè)影響因素就是宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，經(jīng)濟(jì)好與不好，房?jī)r(jià)的情況肯定也不一樣。有的地方房?jī)r(jià)很高，有的地方房?jī)r(jià)平穩(wěn)，其實(shí)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況關(guān)系很密切。