在去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，房地產(chǎn)去庫存成為2016年五大主要任務(wù)之一。
10月26日，河南省政府辦公廳正式出臺《河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革商品房去庫存專項(xiàng)行動方案(2016~ 2018年)》(以下簡稱《方案》)。
上述《方案》提出，到2018年年底，省轄市市區(qū)商品住房庫存去化周期降到12個月以下，三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下。
河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，去庫存要區(qū)別來看，不同城市、不同產(chǎn)品差別大。比如鄭州市，短期內(nèi)商品住宅去庫存就是個偽命題，應(yīng)該要補(bǔ)庫存，但是鄭州的商業(yè)地產(chǎn)庫存量大、消化不良，要努力去庫存。
鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房
《方案》明確提出，要進(jìn)一步打通商品住房與保障房通道，多渠道滿足公共租賃住房需求，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作。2017~2018年各省轄市、縣(市)棚戶區(qū)改造貨幣化安置率不得低于50%。庫存量大、去化周期長的省轄市、縣(市)推進(jìn)棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置方式為主。庫存去化周期18~ 30個月的省轄市、縣(市)貨幣化安置比例不得低于80%，庫存去化周期30個月以上的省轄市、縣(市)要全部實(shí)行貨幣化安置。鼓勵2016年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目由實(shí)物安置向貨幣化安置轉(zhuǎn)變。
在擴(kuò)大住房消費(fèi)方面，《方案》采取鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、擴(kuò)大商品住房需求、發(fā)揮住房公積金作用等三種途徑去庫存?！斗桨浮访鞔_，商品住房庫存去化周期超過12個月的省轄市、縣(市)，要結(jié)合本地實(shí)際出臺農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼政策，鼓勵建立農(nóng)民進(jìn)城購房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為進(jìn)城購房農(nóng)民提供融資便利和支持。2016年年底前各地要出臺“農(nóng)民安家貸”配套實(shí)施細(xì)則,進(jìn)一步發(fā)揮其對住房消費(fèi)的支持作用。
下一步，河南省還將研究出臺擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金受益范圍，并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項(xiàng)。
早在2015年11月，河南省政府出臺《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》，從降低購房成本、實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、改善金融服務(wù)、發(fā)揮住房公積金作用等9個方面，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房。
隨后，河南洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟(jì)源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購買商品房，紛紛出臺各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。據(jù)了解，河南省只有鄭州一個二線城市，其余都是三、四線城市。
業(yè)內(nèi)建議因城施策
以河南省唯一二線城市鄭州為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月6日之前鄭州已在今年拍出過九宗高價(jià)地塊，萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地的單價(jià)紀(jì)錄。
在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，鄭州環(huán)比價(jià)格漲幅5.6%，居全國第一。
9月份，鄭州開始了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，以抑制“地王”為主的“鄭九條”出臺。增加供地的政策隨后跟進(jìn)：今年年底前主城區(qū)將集中供應(yīng)6000畝商品住宅用地，通過合理把握土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效改善房地產(chǎn)供需關(guān)系。
十一期間，鄭州市決定重啟市區(qū)住房限購政策。在市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)內(nèi)，對以下兩種類型家庭，限制向其銷售180平方米以下的住房：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。
張紅超表示，鄭州以外的城市，應(yīng)該說大多面臨去庫存壓力，不管是商品住宅，還是商業(yè)地產(chǎn)。總的來看，去庫存要因城施策，區(qū)別對待，該補(bǔ)庫存的，加快有效土地供應(yīng)，緩解庫存不足壓力；庫存量大的城市，要壓減土地供應(yīng)，采取綜合措施，比如降低稅費(fèi)、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低落戶門檻等措施鼓勵大家買房。目前看，城市吸引力差別實(shí)際上在加大，政府想達(dá)到的有針對性的去庫存，能達(dá)到滿意的效果難度不小?？傊∪齑嫔形赐瓿?，仍需努力。
鄭州市場雖好，但一地難求。在去庫存政策利好下，房企是否該加碼三、四線城市？
房地產(chǎn)評論人王毅敏在接受記者采訪時(shí)表示，政策會對房企拿地產(chǎn)生一定的影響，但不是決定性的。開發(fā)企業(yè)還是會根據(jù)自身戰(zhàn)略選擇城市進(jìn)駐。
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