近日，人民財(cái)經(jīng)"房產(chǎn)家居投訴平臺(tái)"收到一則對(duì)房天下旗下經(jīng)紀(jì)公司的投訴。消費(fèi)者張勤稱該公司在未獲得房屋處置權(quán)的情況下誤導(dǎo)其簽單，涉嫌違規(guī)操作、虛假承諾、經(jīng)紀(jì)人無(wú)證上崗、未盡到風(fēng)險(xiǎn)提示法定義務(wù)等。律師提醒消費(fèi)者，選擇居間服務(wù)一定要找正規(guī)專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，并時(shí)刻保持審慎。

催促簽完合同卻沒(méi)了后文

據(jù)張勤描述，他長(zhǎng)期工作在深圳，去年8月13日通過(guò)房產(chǎn)中介“武漢搜房怡然居客房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司光谷米蘭映象店”（以下簡(jiǎn)稱房天下）簽訂合同，買下了武漢市碧桂園山湖間的一套二手房。

“經(jīng)紀(jì)人說(shuō)業(yè)主誠(chéng)心賣，催著趕緊下單，于是我看完房子當(dāng)晚就簽了存量房屋買賣合同及居間服務(wù)合同。”張勤說(shuō)，合同房?jī)r(jià)是114.5萬(wàn)元，先交了定金5萬(wàn)元，中介費(fèi)1.715萬(wàn)元也是由他全部支付的。

據(jù)張勤稱，當(dāng)時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人在國(guó)外讀書，由其母親代簽合同，但不具備書面委托證明。“中介催著簽單時(shí)保證說(shuō)肯定沒(méi)問(wèn)題，他們店以前有過(guò)很多這種例子。還說(shuō)如果有問(wèn)題就讓我告業(yè)主詐騙。”張勤回憶起當(dāng)時(shí)的情景，“那個(gè)時(shí)候并不知道沒(méi)有書面委托證明這合同就是無(wú)效的，中介向我保證后期會(huì)讓產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)上委托書，還說(shuō)再做一個(gè)視頻公證以后房子就可以過(guò)戶了。”

誰(shuí)料合同簽完后諸項(xiàng)變故就來(lái)了。中介和賣家答應(yīng)補(bǔ)齊的書面委托沒(méi)了進(jìn)展，視頻公證更是沒(méi)有。

一個(gè)月以后，張勤得知自己的經(jīng)紀(jì)人竟然因?yàn)樯习鄷r(shí)間去網(wǎng)吧被房天下門店開(kāi)除了，另一個(gè)被指派的經(jīng)紀(jì)人只發(fā)了一條短信就未再主動(dòng)跟進(jìn)。張勤這才知道原經(jīng)紀(jì)人其實(shí)是個(gè)未畢業(yè)的高職學(xué)生，用了高中畢業(yè)證進(jìn)入房天下就職。“那個(gè)經(jīng)紀(jì)人是沒(méi)有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的，培訓(xùn)都不知道有沒(méi)有。”張勤說(shuō)，“后期跟門店經(jīng)理溝通的過(guò)程中，他一直說(shuō)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人行為不能代表公司承諾。”

9月下旬，賣方突然通知張勤，當(dāng)初簽的合同沒(méi)有法律效力，產(chǎn)權(quán)人不同意賣房，房子不賣了，之后張勤的電話一概沒(méi)接。

張勤提供的APP交易記錄顯示，交易只進(jìn)行到合同簽署。

而接手的房天下經(jīng)紀(jì)人也很不積極，“都是我打給他們以后才跟我聯(lián)系，也跟賣家搭不上話”，無(wú)奈之下，張勤只好委托律師介入。

在律師的協(xié)調(diào)下，經(jīng)紀(jì)人答應(yīng)退還中介費(fèi)1.7萬(wàn)元，賣方同意退還定金5萬(wàn)元，另外賠8.7萬(wàn)元違約金，一分都不再多給。

但是三方簽訂解約協(xié)議之前，房天下突然告知張勤，中介費(fèi)不能退了。

由于深圳武漢兩地往返不便，為了早點(diǎn)結(jié)束糾紛，張勤選擇了無(wú)奈妥協(xié)，最終只拿到了賣家付的13.7萬(wàn)元。但現(xiàn)在張勤看中的房子已經(jīng)漲了40萬(wàn)元，異地買房失敗的經(jīng)歷也成了心理陰影，因房天下居間服務(wù)不當(dāng)造成的中介費(fèi)損失與機(jī)會(huì)損失，讓他無(wú)法諒解。

律師質(zhì)疑中介違規(guī)操作

張勤認(rèn)為，房天下在提供居間服務(wù)時(shí)涉嫌違規(guī)操作，在明知委托人沒(méi)有房屋處置權(quán)的情況下，依然誤導(dǎo)自己簽單，未盡到風(fēng)險(xiǎn)提示的法定義務(wù)。

北京隆安律師事務(wù)所資深房產(chǎn)律師馬玉珍律師分析，風(fēng)險(xiǎn)提示是居間服務(wù)方的法定義務(wù)，房天下在賣方未能取得授權(quán)的情況下，依然接受了出售委托，并誘導(dǎo)消費(fèi)者簽單，最終導(dǎo)致合同無(wú)效，存在主要過(guò)錯(cuò)。

另經(jīng)核實(shí)，房天下經(jīng)紀(jì)人并未在《居間服務(wù)合同》上簽字。而《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十三條明確將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名的行為列入了處罰條例。

人民財(cái)經(jīng)致電該經(jīng)紀(jì)人，對(duì)方表示自己也不知道沒(méi)有委托書簽的合同會(huì)無(wú)效，且他從未得知過(guò)在《居間服務(wù)合同》上簽名的規(guī)定。“武漢這邊居間服務(wù)合同上都是不簽經(jīng)紀(jì)人姓名的。”他說(shuō)。

經(jīng)紀(jì)人被指中途遭開(kāi)除且無(wú)證上崗

針對(duì)房天下經(jīng)紀(jì)人在處理交易時(shí)不專業(yè)的表現(xiàn)，張勤對(duì)房天下經(jīng)紀(jì)人的任用及管理提出了質(zhì)疑。

張勤投訴，被開(kāi)除的經(jīng)紀(jì)人并不具備房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證，甚至沒(méi)有居間服務(wù)常識(shí)，且后期接管此案的經(jīng)紀(jì)人十分不積極。“賣家已經(jīng)拒絕溝通了，都是我一次次給經(jīng)紀(jì)人打電話，他才去聯(lián)系賣家，也不打算對(duì)事情有任何實(shí)質(zhì)性作為。”張勤說(shuō)。

在張勤提供的一份錄音文件中，經(jīng)紀(jì)人承認(rèn)因房天下有規(guī)定，只有房屋完成過(guò)戶才會(huì)有提成，而該交易中，賣方明確表示違約，提成已經(jīng)無(wú)望，所以才產(chǎn)生了接管經(jīng)紀(jì)人不積極協(xié)理的情況。

對(duì)此，房天下相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)人民財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，房天下二手房電商對(duì)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格的紅黃線規(guī)定，如有違反，將受到相應(yīng)的處罰，此案涉及的經(jīng)紀(jì)人有通話記錄可以證明其工作積極性，但未曾提供該記錄及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證件。

購(gòu)房人稱房天下流程疏漏致?lián)p失

在張勤看來(lái)，房天下經(jīng)紀(jì)人不能實(shí)現(xiàn)退還中介費(fèi)承諾且不予提前告知的行為是導(dǎo)致自己損失的直接原因：“他們先騙我說(shuō)中介費(fèi)可以退，又在我跟賣方協(xié)商好違約金要簽解約協(xié)議的時(shí)候一口否認(rèn)，那個(gè)時(shí)候已經(jīng)沒(méi)有再向賣方追償中介費(fèi)的余地了。”

該經(jīng)紀(jì)人回應(yīng)人民財(cái)經(jīng)的采訪時(shí)表示，張勤拿到的8.7萬(wàn)元違約金已經(jīng)包含了中介費(fèi)。

經(jīng)張勤的委托律師何龍佐證，8.7萬(wàn)元只是賣方賠償?shù)倪`約金，中介費(fèi)未曾退還。何龍律師解析說(shuō)：“口頭承諾在事后可以無(wú)限解釋，購(gòu)房人沒(méi)有書面約定可以證明經(jīng)紀(jì)人退還中介費(fèi)的承諾，解約協(xié)議中也沒(méi)有明確違約金的構(gòu)成，所以現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)法追究了。”

房天下對(duì)此回應(yīng)稱，中介費(fèi)不予退還是業(yè)主、購(gòu)房者、房天下三方協(xié)商一致的結(jié)果，經(jīng)紀(jì)人先前的承諾不符合公司規(guī)定。

律師提醒購(gòu)房人保持審慎

去年國(guó)家印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，并多次展開(kāi)專項(xiàng)檢查，規(guī)范中介服務(wù)行為。但因房地產(chǎn)居間服務(wù)涉及事項(xiàng)繁多，中介機(jī)構(gòu)質(zhì)量參差不齊，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到統(tǒng)一保障。

馬玉珍律師提醒購(gòu)房人，接受居間服務(wù)應(yīng)該時(shí)刻保持審慎：第一，一定要選擇品牌中介機(jī)構(gòu)和口碑較好的經(jīng)紀(jì)人，不要輕信中介的承諾；第二，要親自核驗(yàn)房產(chǎn)信息，如產(chǎn)權(quán)人信息、房屋是否存在共有、出租、抵押等狀態(tài)，出賣方的信用情況等。如果是代簽的，一定要確認(rèn)是否存在真實(shí)委托手續(xù)，僅有書面委托還不夠，還要和產(chǎn)權(quán)人本人確認(rèn)或當(dāng)面簽署。第三，在談判和簽約過(guò)程中最好可以保留證據(jù)，經(jīng)紀(jì)人的承諾盡量都予以書面約定，如果發(fā)生糾紛可以作為證據(jù)維權(quán)。第四，如果有條件，建議請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行陪購(gòu)，可以提前防范風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。

張勤向人民財(cái)經(jīng)重申：“我為了保證交易順暢才委托了中介機(jī)構(gòu)買房，最后卻賠了金錢又錯(cuò)失買房機(jī)會(huì)，一定要給消費(fèi)者提個(gè)醒，不能輕易相信中介的口頭承諾。”