2017年全國(guó)兩會(huì)正在火熱進(jìn)行，每年兩會(huì)上，房地產(chǎn)都是一個(gè)熱門(mén)話題。不過(guò)今年兩會(huì)傳遞出的“去庫(kù)存”、“調(diào)控”等政策似乎和去年并沒(méi)有區(qū)別。那么今年投資房地產(chǎn)和房地產(chǎn)股票又有哪些新的機(jī)會(huì)？

連日來(lái)證券時(shí)報(bào)記者采訪了多名專業(yè)人士，他們認(rèn)為今年總體基調(diào)雖仍是“去庫(kù)存”，與去年無(wú)太大差別，但仍存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的機(jī)會(huì)，投資者可仔細(xì)“淘”，利用年、季報(bào)行情尋找低估值優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

“調(diào)控”總基調(diào)未變

回顧國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)所作的《政府工作報(bào)告》，有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息可以用10個(gè)關(guān)鍵詞概括，分別是：去庫(kù)存支持自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求、建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類調(diào)控、棚戶區(qū)改造、深化戶籍制度改革、支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展、推動(dòng)建筑業(yè)改革、推進(jìn)海綿城市、深化農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)、維持貨幣的流動(dòng)性基本穩(wěn)定等方面。

招商證券分析師趙可認(rèn)為，報(bào)告所提到的“支持中小城市和特色鎮(zhèn)發(fā)展，推動(dòng)一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動(dòng)作用”的提法，為今年的亮點(diǎn)。因?yàn)橹行〕鞘泻吞厣?zhèn)并不是廣泛意義上的三四線崛起，而是對(duì)大都市圈的強(qiáng)化。

另外一項(xiàng)可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響的政策——房產(chǎn)稅的征收今年也沒(méi)戲了。十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議大會(huì)發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅法列入了本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒(méi)有提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的安排。

早在去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。隨后，官方又表態(tài)，支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新。為此，今年兩會(huì)前，市場(chǎng)一直預(yù)計(jì)今年兩會(huì)上可能會(huì)明確房地產(chǎn)稅相關(guān)的政策，作為給房?jī)r(jià)降溫的調(diào)控手段。但傅瑩的這一表態(tài)，意味著至少在今年不用再期待有房產(chǎn)稅了。

而在與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的個(gè)人信貸政策方面，3月10日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在回答記者提問(wèn)時(shí)表態(tài)稱“今年的個(gè)人住房貸款會(huì)隨政策調(diào)整適當(dāng)放慢。”

周小川說(shuō)，個(gè)人房貸增長(zhǎng)有利于居民買房，有利于三四線去庫(kù)存，但可能會(huì)導(dǎo)致一二線房?jī)r(jià)上升?？傮w來(lái)看，資金開(kāi)放會(huì)帶來(lái)一系列的供給，不要簡(jiǎn)單的看只是買房子，而是會(huì)傳遞到很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈。預(yù)計(jì)今年住房貸款還會(huì)以總體比較快的發(fā)展，央行會(huì)適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整會(huì)適當(dāng)放慢個(gè)人住房貸款的速度。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的其實(shí)是涉房信貸政策。適度放寬或者收緊涉房信貸政策有助于穩(wěn)定房市。當(dāng)前，由于部分二線城市及多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于庫(kù)存積壓狀態(tài)中，有待資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行配置，應(yīng)適度放寬信貸政策。如果在這類城市收緊信貸政策的話，不僅不利于這些城市去庫(kù)存，更不利于當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而一線城市和部分強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于人口凈流入原因?qū)е路績(jī)r(jià)整體上漲，因此需要收緊信貸，以防資源配置被嚴(yán)重扭曲。

一線城市投資機(jī)會(huì)還在

既然房地產(chǎn)政策未變，那今年還適合買房投資嗎？目前，從房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生的效應(yīng)在各城市表現(xiàn)分化。盡管各券商的研究報(bào)告中對(duì)全國(guó)樓市的成交量數(shù)據(jù)有不同的監(jiān)測(cè)結(jié)果，但總體而言結(jié)論一致，即三線城市銷售火爆，一線城市樓市銷量明顯收縮。

中投證券在研報(bào)中統(tǒng)計(jì)，今年2月，一線城市的一手房成交面積同比下降15%；二線城市同比增長(zhǎng)13%；三四線一手房的成交量則增長(zhǎng)30%。如果剔除春節(jié)的因素，則一線城市的一手房成交量同比下跌38%，二線城市的一手房成交量同比下降了33%。

形成對(duì)比的是各線城市的土地市場(chǎng)的樓面價(jià)有所變化。光大證券的研報(bào)中透露，2017年2月，一線城市的樓面均價(jià)同比下降了69%，二三線城市則分別大漲，同比漲幅達(dá)130%和29%。

但也有研究人士對(duì)三線城市的這種成交量向好的持續(xù)性存疑。長(zhǎng)江證券在3月2日發(fā)布《三線成交回升明顯，總體累計(jì)仍然下滑》的研究報(bào)告，提出，一方面，2016年3月份，本輪樓市啟動(dòng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示商品房成交同比增速大幅上升至37.7%，因此，今年3月將面臨較大的基數(shù)劣勢(shì)。另一方面，成交表現(xiàn)較好的三線城市持續(xù)性存疑，由于三線城市受限購(gòu)溢出、返鄉(xiāng)置業(yè)等短期因素影響比較明顯，春節(jié)過(guò)后持續(xù)性存疑，而且也面臨3月份高基數(shù)問(wèn)題，因此不看好三線城市成交放量的持續(xù)性。

宋清輝認(rèn)為，雖然市場(chǎng)反映一線城市中如深圳的樓市價(jià)格下跌，但一二線城市的房地產(chǎn)仍有投資機(jī)會(huì)。他說(shuō)，一些城市房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)上漲，往往是因?yàn)檫@座城市的綜合能力在不斷增強(qiáng)，形成了較強(qiáng)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，這便成為了吸引高水平人才、高端企業(yè)等各種資源不斷進(jìn)入。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市數(shù)量較少，在全局上出現(xiàn)了資源分配極不合理的情況，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人均擁有住房極少，但在三四線城市和中西部城市的人均住房擁有率較高。

宋清輝建議，希望政府能夠?yàn)槿木€及以下城市引入高水平、高層次人才和中高端企業(yè)，一能推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；二能夠消化掉當(dāng)?shù)剡^(guò)剩房地產(chǎn)庫(kù)存；三能降低一二線城市住房市場(chǎng)的壓力。

可抓住年報(bào)季行情

而對(duì)于股市的房地產(chǎn)板塊類個(gè)股而言，因2017年對(duì)房地產(chǎn)政策仍將是趨緊的一年，多名房地產(chǎn)行業(yè)的分析人士認(rèn)為，政策維持穩(wěn)中收緊意味著今年房地產(chǎn)板塊難以出現(xiàn)趨勢(shì)性行情。但投資者可以抓住年報(bào)行情。

中投證券認(rèn)為，板塊短期或受再融資及房?jī)r(jià)持續(xù)上漲可能繼出臺(tái)調(diào)控政策影響難以有佳表現(xiàn)，年報(bào)公布期間注意2015-2016年量?jī)r(jià)齊升促進(jìn)公司業(yè)績(jī)釋放的短期個(gè)股機(jī)會(huì)。長(zhǎng)期需關(guān)注來(lái)自于中國(guó)城市群加速發(fā)展帶來(lái)行業(yè)區(qū)域性結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)，以及因此受益和增長(zhǎng)的公司。還可關(guān)注行業(yè)優(yōu)勝劣汰下轉(zhuǎn)型謀變低估值機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置紅利類公司。

長(zhǎng)江證券分析師蒲東均也認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)的政策依然收緊，基本面繼續(xù)向下，板塊難現(xiàn)趨勢(shì)性行情。但從板塊歷年復(fù)盤(pán)情況來(lái)看，在具有充足業(yè)績(jī)保障的年報(bào)季，地產(chǎn)大概率走出一波行情，且板塊相對(duì)PE越低，收益率相對(duì)越高。在2016年房企高業(yè)績(jī)以及當(dāng)前板塊較低估值的情況下，建議緊抓年報(bào)季行情。

在宋清輝看來(lái)，今年的兩會(huì)政府工作報(bào)告其實(shí)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的新風(fēng)向標(biāo)，“穩(wěn)”也是房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)的主基調(diào)，預(yù)計(jì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交量均會(huì)保持平穩(wěn)并健康發(fā)展。就資本市場(chǎng)而言，全國(guó)兩會(huì)有可能成為房地產(chǎn)板塊的催化劑，3月份投資者可以布局基本面堅(jiān)實(shí)、估值較低的相關(guān)個(gè)股。