各地出臺不同的樓市調(diào)控措施,應(yīng)該對其適用范圍、對象、效應(yīng)及可持續(xù)性做出認(rèn)真評估,絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段,必須考慮政策是否可持續(xù)、是否可以成為未來長效機制的組成部分。而且,如果在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要厘清,那么,在銷售環(huán)節(jié)加大炒房成本不僅是可行的,而且是具有可持續(xù)性的,關(guān)鍵還要看地方政府的態(tài)度、理念和智慧

近段時間,北京接二連三出臺樓市調(diào)控政策,成為新一輪全國樓市調(diào)控大潮的縮影。除北京以外,還有20多個城市相繼出臺限購或限購升級措施,差異化信貸成為這一輪調(diào)控的著力點。

相關(guān)地方履行主體責(zé)任,力圖使調(diào)控措施盡快收到實效,其出發(fā)點和態(tài)度值得肯定。但需要提醒的是,各地出臺不同的調(diào)控措施,應(yīng)該對其適用范圍、對象、效應(yīng)及可持續(xù)性做出認(rèn)真評估,而不能只看一時效果。調(diào)控應(yīng)遏制投資投機性需求,阻止炒房者和炒房資金流入樓市,在有效防范風(fēng)險的同時使房價回歸價值,而不是通過壓制剛需和改善性需求達(dá)到降低房價的目的。

事實上,政策發(fā)生效應(yīng)存在一定的滯后期。2012年的“雙限”調(diào)控措施出臺后,當(dāng)年房價上漲的城市仍在增加,第二年效應(yīng)開始顯現(xiàn)。直至2015年2月,銷售面積和銷售額同比降幅雙雙跌至最低點;同年3月,70個大中城市新建商品住宅同比價格均呈降勢。所以,有必要對調(diào)控政策保持耐心,而不是一味加碼、傷及剛需。

 截至去年末,全國新建商品住宅施工面積52億平方米,待售面積4億平方米,共56億平方米。按全國城鎮(zhèn)人口近8億人計,人均7平方米。按當(dāng)年銷售13.7億平方米計,即使不開工新項目,也可以持續(xù)銷售4年以上。盡管其中存在結(jié)構(gòu)問題、不平衡問題,但只要抑制了投資投機性購房,房價因供求關(guān)系變化而有所回落,就是大概率乃至必然事件。

此時需要反思的是,不管是為了自住還是為了炒房,為什么有些人不惜演一出“假離婚”、冒著弄假成真的風(fēng)險,也要以首套房的貸款政策購買第二套房呢?關(guān)鍵就在于這些人對樓市的預(yù)期依然看漲。如果判斷調(diào)控會帶來房價回落,任何人都不會采取如此非常手段來搶購第二套房。

縱觀房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程,特別是2012年“雙限”以來的起伏跌宕,可以看出民眾的看漲預(yù)期不是源自調(diào)控措施的無效,而是因為政策的劇烈搖擺反復(fù)。如果沒有2015年“9·30”之后的一系列取消“雙限”、大力加杠桿措施,就不會發(fā)生2016年的房價暴漲。所以,各地當(dāng)下推出的調(diào)控措施,絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段,必須考慮政策是否可持續(xù)、是否可以成為未來長效機制的組成部分。特別應(yīng)充分意識到,如果今后再有相反的政策出臺,必將極大動搖民眾的信心。

盡管建立確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制尚需時日,但是,如果不是從短期考核著眼,而是從經(jīng)濟規(guī)律、市場規(guī)律把握,以長期改善民生、提高民眾實際購房能力并防范樓市泡沫和金融風(fēng)險為目的,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,牢牢堅持住房的居住屬性,并從根本上改變對土地財政的過度依賴,其實并不缺具有可持續(xù)性的政策和措施選項。比如,延長二手房的上市交易時間、提高出售非自住第二套房的交易成本,等等。如果在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要厘清,那么,在銷售環(huán)節(jié)加大炒房成本不僅是可行的,而且是具有可持續(xù)性的,關(guān)鍵還要看地方政府的態(tài)度、理念和智慧。

（原標(biāo)題：樓市調(diào)控不能只看一時）