今年3月中旬以來，全國樓市迎來一波密集聯(lián)動調(diào)控，涉及30多個城市。而深圳除了1月19日發(fā)文收緊商品住宅和商務公寓現(xiàn)售之外，并沒有參與本輪調(diào)控，而是延續(xù)去年10月4日出臺的“深八條”政策。

“深八條”已實施了兩個季度，深圳新房批售、成交量持續(xù)低迷，價格保持平穩(wěn)，雖然二手房銷量經(jīng)歷跌勢后在3月有所回升，但業(yè)界認為這只是“小陽春”現(xiàn)象，到4月又有所回落，可見調(diào)控取得了一定成效。

剛需盤主導低迷樓市

新政之后的深圳房價繼續(xù)維持回落盤整趨勢，剛需盤主導低迷的深圳樓市。一季度，深圳商品住宅共成交3259套/33.64萬㎡，成交面積環(huán)比2016年四季度下跌63.83%。2017年一季度深圳新房均價54846元/㎡，同比小幅下降0.75%。新政后市場謹慎，供給緊缺甚至斷檔，是成交量大幅走低的主因。3月新房成交量處于歷史低位，僅為803套，環(huán)比減少0.1%，從2016年10月開始，新房成交量已經(jīng)連續(xù)6個月下滑。

新政因素和觀望態(tài)勢疊加，使得二手商品住宅成交量在一季度繼續(xù)下滑，成交量為9825套，環(huán)比減少37.9%，同比減少76.8%；二手商品住宅成交于2月達最低點，3月逐步回升；從周度成交來看，節(jié)后二手住宅成交量逐漸恢復，較新房市場表現(xiàn)更穩(wěn)定。雖然二手房市場有所恢復，但總量仍不算太高。

二手房市場回暖行情是否預示著深圳整個樓市有復蘇跡象？Q房探劉瑞分析，每年開年3月都會有一波成交活躍期，我們統(tǒng)稱“3月小陽春”，再加上“深八條”后長達5個月的低迷沉淀了一批觀望的賣家和買家，所以3月成交量有所回升屬情理之中，并不能說明“復蘇”，未來有待觀察，目前4月初成交也并沒有出現(xiàn)3月那樣的成交量。

成交量有望緩慢回升

對于近期及未來深圳樓市走勢，家家順研究總監(jiān)程玉認為，中央表態(tài)及近期各地頻繁的調(diào)控政策出臺，未來對房價上漲預期將受到進一步壓制。深圳樓市在去年“330”新政后，樓市已經(jīng)降溫明顯，今年一季度成交量大幅走低，價格平穩(wěn)。調(diào)控政策的不確定性，影響了樓市各方入市信心，開發(fā)商批售非常謹慎，入市項目較少，影響了樓市成交量，但隨著市場的調(diào)整，二季度批售項目將逐漸增多，市場成交量有望緩慢回升，但由于目前市場需求旺盛，短期房價下跌可能性不大。從全年來看，供應的減少會導致今年成交量繼續(xù)走低，價格在下半年有可能會出現(xiàn)松動。

Q房探張倩分析，從2008年至今，深圳市場真正意義上的寬松時間只有2008年、2009年及2015年，其他年份政策相對收緊。據(jù)監(jiān)測，2008年—2016年年均成交套數(shù)新房為52395套、二手房為96774套，總成交年均套數(shù)為149168套。而在2010年—2014年政策收緊時期，年均成交套數(shù)新房為44991套、二手房為84952套，總成交年均套數(shù)為129943套。同時，深圳在2015年政策寬松時期，一年總成交套數(shù)為222565套，進入2016年3月25日后（1月、2月為傳統(tǒng)淡季），深圳市場進入收緊政策的調(diào)控，2016年，深圳新房及二手房市場分別較2015年同比下降36%和23%。

張倩還認為，根據(jù)以往的調(diào)控影響，對成交量影響的深度和跨度要強于對價格的影響，根據(jù)最新3月數(shù)據(jù)顯示，新房成交量2140套已經(jīng)基本探底，但依然不及歷史平均成交水平，如果沒有進一步的政策出臺，則有望進一步企穩(wěn)上行，如果有政策出現(xiàn)，恐將繼續(xù)僵持。眾所周知，新房價格在去年10月政策出臺之后，基本在波動之中保持橫盤狀態(tài)，未進一步走高也無大幅下探的可能。預計未來，如無進一步政策加碼，價格將大概率維持當前的水平；如果有政策，不排除進一步下行的可能，但大幅下探的可能性偏小。

臨深樓盤投資熱潮降溫

深圳未來會否有新的調(diào)控政策？程玉認為，“深八條”已經(jīng)一步到位非常嚴格了，而且深圳近幾個月成交低迷，價格保持平穩(wěn)，調(diào)控取得一定效果，這也是為什么在北京、上海、廣州紛紛出臺調(diào)控政策后深圳一直沒有進一步政策出臺的原因。隨著近期臨深的東莞、惠州、中山、珠海樓市調(diào)控政策的加碼，深圳政策是否跟進有待進一步觀察。

臨深房市場將是什么走勢？程玉認為，歷來，東莞、惠州、中山都是深圳買房客青睞之地，但現(xiàn)在三地相繼出臺限購新政，毫無疑問會打擊去年以來深圳消費者的投資熱情，未來臨深樓盤投資熱潮將適度降溫。但從中長期來看，在深圳高房價的外溢效應下，臨深板塊仍被看好。