（原標(biāo)題：傅克友：樓市調(diào)控還在路上 調(diào)控預(yù)期才是關(guān)鍵）
經(jīng)濟數(shù)據(jù)絕不是冷冰冰的數(shù)字，它飽含著市場參與者的情緒變化和各種預(yù)期。特別是當(dāng)下的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。
國家統(tǒng)計局18日發(fā)布3月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環(huán)比下降；70個城市中一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續(xù)回落，18個城市環(huán)比下降或漲幅回落，其他城市環(huán)比漲幅略升。
從數(shù)據(jù)上看，樓市調(diào)控政策無疑取得了一定成效。最明顯的是一線和熱點二線城市房價漲幅得到了控制。這是一個喜聞樂見的成果。
當(dāng)然，這樣的調(diào)控成效未必就足夠令人滿意。因為70個城市中，只有8個城市新建商品住宅價格比上月下降，房價整體趨勢還是在上漲途中。另外，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅在擴大，3月份比2月份擴大0.4個百分點。這是一個新趨勢。
如果說樓市調(diào)控取得了一定成效，那么也還是短暫的成效。在這個短暫的成效里，還看不到房價穩(wěn)定、降溫的長期趨勢。因為房價的長期趨勢，源于市場各方參與主體的預(yù)期。如果預(yù)期沒有改變，房價走勢就難以改變。
畢竟，所謂樓市調(diào)控就是調(diào)控預(yù)期。在很大程度上，預(yù)期有沒有改變、如何改變、改變多少，是樓市調(diào)控成敗的關(guān)鍵。
樓市調(diào)控的現(xiàn)有成效其實是需求調(diào)控，即通過限購政策取得的。去年9月30日以后，針對部分地區(qū)房價上漲的情況，地方政府相繼出臺了一些調(diào)控政策。今年3月份，為了抑制房價過快上漲和防范風(fēng)險，各地又進一步增加了一些調(diào)控措施。限購就是限制需求，成效當(dāng)然很直接。
但是限購未必能夠改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r和總體房價的預(yù)期。相反，很多人相信，限購總有結(jié)束之日。而限購結(jié)束之日，可能就是房價反彈之時。就像彈簧，壓制越厲害，到時候反彈越兇。同時，如果一線城市和熱點城市限購，那么三線、四線城市商品房就會成為資本追逐之地。
就從需求來說，3月份單月，住戶部門中長期貸款（主要是居民個人房貸）增加4503億元，較上月多增699億元，也高于上年同期的4397億元。這是三四線城市銷量依然保持高位所致。熱點城市收緊政策后，資金順理成章流向三四線城市。如果沒有看好未來房價的預(yù)期，資金顯然不會這樣涌動。
當(dāng)然，這也可以看作是樓市調(diào)控的一個目的，抑制一線城市和二線熱點城市的房價，并將資金趕到三四線城市消化庫存。
從住房的供給側(cè)來說，雖然樓市調(diào)控進一步加碼，但一季度房地產(chǎn)投資比1~2月份加快了0.2個百分點，比去年全年加快了2.2個百分點。
怎么理解這種現(xiàn)象？很簡單，說明開發(fā)商的預(yù)期并沒有真正改變，他們依然長期看好樓市，否則不會加大投資力度。
當(dāng)然，這里也要分兩個方面看。一方面，供給的增加會平衡需求，抑制房價過快上漲。這就是為什么住建部和國土資源部要下發(fā)通知，加大一些熱點城市的土地供應(yīng)。土地供應(yīng)的增加帶來了投資的增長。另一方面，需求的旺盛和長期看好市場，也推動投資的增長。
這里的關(guān)鍵在于，是前者更多一些還是后者更多一些。如果前者更多一些，可能會降低開發(fā)商的預(yù)期；后者更多一些，則會繼續(xù)增強開發(fā)商的預(yù)期。
從長期來看，住房的供給能夠壓倒需求，才能改變樓市預(yù)期。如果住房供給者和需求者的預(yù)期都沒有發(fā)生根本改變，就會形成相互促進、相互激勵的結(jié)果，樓市調(diào)控的效果就會大打折扣。
有人樂觀估計，由于新一輪調(diào)控措施是3月17日以后陸續(xù)出臺的，對于房價和其他房地產(chǎn)方面指標(biāo)的影響，有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。但樓市調(diào)控的效果到底怎么樣，恐怕還得依賴于預(yù)期的調(diào)控。
另一個比較難以逆轉(zhuǎn)的預(yù)期是，一線城市和熱點二線城市的吸引力是巨大的，具有集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)，而同時它們又是稀缺的。這種城市格局和稀缺性在短期內(nèi)難以改變，如果三四線城市的房價都在水漲船高，一二線城市的房價在未來很可能又會順?biāo)浦?、再上層樓。如何?yīng)對這樣的預(yù)期，可能是下一輪樓市調(diào)控的艱巨任務(wù)。
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