嚴(yán)控類住宅的上海樣本:土地出讓市場(chǎng)生變,開發(fā)商運(yùn)營能力待考
時(shí)代周報(bào)記者 楊靜 發(fā)自上海
一場(chǎng)針對(duì)樓市規(guī)范的整肅,一次關(guān)于“抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作”的調(diào)查,一條由上海市政府官網(wǎng)發(fā)布的消息,一種在市場(chǎng)上存在了近20年的產(chǎn)品業(yè)態(tài),一夜間,類住宅迎來了未來發(fā)展上的大轉(zhuǎn)變。
“類住宅”,是一種將商業(yè)、辦公規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的產(chǎn)品。4月21日,風(fēng)暴來襲。上海政府公布了(2017)19號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》(以下簡稱“《規(guī)定》”)。
近6000字的規(guī)定,核心的第九條和第十條細(xì)則,在生產(chǎn)和銷售兩端限制了上海“類住宅”在2017年4月10日至2022年3月31日期間內(nèi)的生存空間:針對(duì)生產(chǎn)端,未來辦公用地的出讓合同中將會(huì)明確不得建設(shè)公寓式辦公,商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定,不得建設(shè)公寓式酒店;在銷售端,辦公、商業(yè)可售部分要以層為單元進(jìn)行銷售,這使得即便公寓式酒店被建造,但面向普通購房者的銷售變得不可能。
彼時(shí),上海住建委暫停146個(gè)疑似“類住宅”項(xiàng)目網(wǎng)簽的事件引起關(guān)注。已售和在售的“類住宅”項(xiàng)目何去何從,規(guī)定出臺(tái)后會(huì)給開發(fā)商帶來怎樣的轉(zhuǎn)變,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商又會(huì)如何應(yīng)對(duì)等問題都成為了一個(gè)個(gè)巨大的懸念。
多家涉及“類住宅”項(xiàng)目的房企品牌部人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)均稱,旗下受到影響的項(xiàng)目占據(jù)整體比例較小,并不會(huì)對(duì)整體產(chǎn)生致命性影響,公司也在配合政府做好后續(xù)工作,而各家一致的呼聲指向于后續(xù)進(jìn)一步的整改細(xì)則出臺(tái)。
另據(jù)時(shí)代周報(bào)記者多方了解,時(shí)隔近4月,盡管項(xiàng)目網(wǎng)簽依舊亮“紅燈”,但在銀行貸款層面,對(duì)不少購買“類住宅”項(xiàng)目的業(yè)主們予以放行。
不過,政策的寬容度還在收緊。連續(xù)多日里,北京、廣州也對(duì)“類住宅”祭出了監(jiān)管的方案。
合理與不合理
產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年,不能落戶,不能享受學(xué)區(qū)等住宅配套;首付比例達(dá)50%,最多貸款年限10年;水電氣費(fèi)高,稅費(fèi)貴,相比較普通住宅,此前的“類住宅”產(chǎn)品并不存在天然優(yōu)勢(shì)。
即便這樣,“類住宅”也備受市場(chǎng)和開發(fā)商的追捧。
綠地集團(tuán)董事長張玉良在今年年初接受媒體群訪時(shí)給出了原因。他認(rèn)為由于資源的錯(cuò)配,同一個(gè)地方住宅價(jià)格能高出商辦價(jià)格80%,“(這)根本就不合理,但此前在市場(chǎng)導(dǎo)向的驅(qū)使下,開發(fā)企業(yè)沒辦法,拿的是辦公性質(zhì),市場(chǎng)需要的是居住,那就改成居住。”
不限購不限貸是“類住宅”們的王牌賣點(diǎn)。調(diào)控升級(jí)后被擠出的住房需求,為其提供了滋生的土壤。
嚴(yán)躍進(jìn)以北京為例,公開了一組數(shù)據(jù):自2008年以來,北京酒店式公寓市場(chǎng)規(guī)?？傮w一直處于擴(kuò)大的態(tài)勢(shì),從2008年的1.2萬套到2016年的4.2萬套,一路攀升。這意味著,限購限貸每升級(jí)一次,此類產(chǎn)品的供應(yīng)就會(huì)有一個(gè)上行。
政府監(jiān)管的效應(yīng)也在顯現(xiàn)。按照同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,2017年2月,上海酒店式公寓連續(xù)兩個(gè)月零供應(yīng),3月成交2.80萬平米,環(huán)比、同比分別下滑20%、56%。
不過,截至目前,上海市已經(jīng)獲得預(yù)售許可證、但并未出售的“類住宅”存量面積約為95萬平方米左右(約95公頃)。對(duì)比上海2016年商品住宅面積(含保障性住房面積)800公頃的計(jì)劃供應(yīng)面積,已經(jīng)占了11.9%。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解,上海本次暫停網(wǎng)簽是針對(duì)150平方米以下戶型的“類住宅”項(xiàng)目,不過,當(dāng)中也有無辜受到牽連的純商辦項(xiàng)目。
寶龍地產(chǎn)內(nèi)部不愿具名人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示:“往往在一張預(yù)售證上不僅僅包含寫字樓還會(huì)有例如餐飲的商業(yè)部分,這些大量的小面積商業(yè)、寫字樓產(chǎn)品也會(huì)被一并被停止網(wǎng)簽。”
事實(shí)上,在過去幾年間,政府對(duì)“類住宅”有過警示。上海自2015年4月1日起實(shí)施的《關(guān)于加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的意見》已經(jīng)對(duì)公寓式辦公建筑作過界定。對(duì)于這些“帶有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的單元式辦公建筑”的建筑控制要求為:每一分隔單元的建筑面積不小于150平方米,層高不大于4.5米。
只不過,這些要求都被部分開發(fā)商和購房者選擇性地忽視。游走在灰色地帶,“類住宅”們往往存在擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖炔灰?guī)范問題。
此前“類住宅”避開政府監(jiān)管并不困難。一不愿具名的分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者作出了梳理:“因?yàn)轫?xiàng)目的建管審驗(yàn)多數(shù)只驗(yàn)到主體竣工這一步,由建管質(zhì)安部門主刀。而交房的審驗(yàn)一般由房管部門介入,以面積達(dá)標(biāo)程度、維修資金收繳情況、物業(yè)配套達(dá)標(biāo)程度等維度為考量,房管部門不查建設(shè)上的事,地產(chǎn)商就可以借中間的空檔去整成‘類住宅’,照樣拿到五證。”
但這一次,開發(fā)商也強(qiáng)烈感受到了政府的態(tài)度和決心。
“國家已經(jīng)在嚴(yán)控類住宅,且在出讓商辦用地的時(shí)候?qū)Τ钟心晗抻辛藝?yán)格的規(guī)定并要求嚴(yán)格執(zhí)行。”中國金茂控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁劉峰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
他同時(shí)向時(shí)代周報(bào)記者指出,一方面,現(xiàn)在“類住宅”在改為原來用地性質(zhì)后,市場(chǎng)上商辦類產(chǎn)品的供應(yīng)就會(huì)增加,對(duì)市場(chǎng)會(huì)帶來一定的影響;另一方面,可銷售的商辦產(chǎn)品在面積上變大后,未來對(duì)開發(fā)商在持有和運(yùn)營能力上提出了更高的要求。
變化的土地出讓市場(chǎng)
政策規(guī)范的另一面,并未改變開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
典型的是龍湖地產(chǎn)。在5月6日上海龍湖北城天街鉑金島全球發(fā)布盛典上,龍湖品牌及營銷部區(qū)域管控中心商業(yè)營銷總監(jiān)陳健飛對(duì)包括時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的媒體公開表達(dá)了龍湖對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的堅(jiān)持和熱情。
“擴(kuò)縱深、近郊區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè),是龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略。”陳健飛介紹表示,“集團(tuán)要求每年銷售收入10%用作商業(yè)投資、預(yù)計(jì)到2017年底龍湖商業(yè)在一線城市初具規(guī)模、預(yù)計(jì)經(jīng)過10-15年,商業(yè)利潤將占據(jù)集團(tuán)核心利潤的20%以上”。
開發(fā)商對(duì)商辦地塊的熱情也并未改變?？硕鹱稍償?shù)據(jù)顯示,上海一季度出讓的11幅地塊中,有5幅為商辦類用地。其中,夏陽街道盈港路南側(cè)15-02地塊以371%溢價(jià)成交,樓板價(jià)19800元/平方米,在出讓要求中,開發(fā)商的自持比例達(dá)100%。
不過,自持的部分如何處理,是開發(fā)商在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪中均提及的棘手問題。而這樣的問題同樣困擾著拿下住宅地塊的開發(fā)商們。
2017年上海土地第一拍中,出讓條件中已經(jīng)明確了自持建筑面積中有不低于15 %的住宅物業(yè)用于租賃。作為拿下三塊地中其中一塊地的開發(fā)商,來自萬科的陳東(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示:“我們?cè)跓肋@15%的自持比例應(yīng)該如何處理。”
陳東對(duì)時(shí)代周報(bào)記者回憶稱:“三家在臨港拿地的開發(fā)商一起坐下來開過會(huì)討論過,但目前還是沒有最終的方案。算上自持的成本,要達(dá)到近4萬元/平方米,對(duì)于企業(yè)而言經(jīng)營成本壓力很大,能保本就很不錯(cuò)了。”
中南置地總裁陳小平也有類似的看法。在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí),他表示,“自持比例的要求,對(duì)開發(fā)商一方面是進(jìn)一步推高了成本,另一方面對(duì)運(yùn)營能力提出了更高的要求,這意味著開發(fā)商不僅要有開發(fā)銷售能力,還要有自持物業(yè)的運(yùn)營能力”。
事實(shí)上,去年上海不少出讓的地塊中已經(jīng)對(duì)自持比例提出了要求。例如,去年備受外界關(guān)注的融信,在上海新江灣城拿下的地塊就含有對(duì)自持比例的要求。
拍賣的規(guī)則也在改變。按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局近日發(fā)布的一則規(guī)則看,即將于5月26日進(jìn)入拍賣的 上海臨港 蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊出讓方式調(diào)整為“招標(biāo)掛牌復(fù)合式”。
這意味著,在未來的土地出讓中一旦有效申請(qǐng)人超過三人,地塊將以招標(biāo)方式出讓。反之,則采用掛牌方式出讓。
在新的出讓規(guī)則中,把房企的基本面也納入了考量范疇,包含房企近三個(gè)會(huì)計(jì)年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表中總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率、考核信用評(píng)級(jí)、總建筑面積、全裝修面積等其他評(píng)定指標(biāo)。
對(duì)此, 新城控股 高級(jí)副總裁歐陽捷撰文指出:“這意味著企業(yè)必須有公開透明的財(cái)務(wù)制度,有經(jīng)過第三方審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表,以證明其經(jīng)濟(jì)實(shí)力,僅看這一條,所有非上市房企差不多全軍覆沒。”他更為擔(dān)憂的是,在土地出讓市場(chǎng),未來甚至可能會(huì)出現(xiàn)被幾家開發(fā)商壟斷的新格局。
增加土地供應(yīng)量,特別是住宅用地供應(yīng)量,是較多開發(fā)商的主要呼聲之一。在陳東看來,在上海出現(xiàn)的兩個(gè)倒掛現(xiàn)象令其對(duì)未來走勢(shì)有了擔(dān)憂:一是在某些區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)高于一手房,二是一手土地價(jià)格要比周邊在售一手房價(jià)格高。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟根據(jù)不同用地類型,向時(shí)代周報(bào)記者指出了四大問題。
他向記者表示,一是上海建設(shè)用地總規(guī)模已經(jīng)超過陸城面積的40%,需要減量化;二是工礦倉儲(chǔ)用地總規(guī)模達(dá)844平方公里,占建設(shè)用地比重為27%,2013年交通運(yùn)輸用地、居住用地占建設(shè)用地比重分別為14和35%,工業(yè)用地結(jié)構(gòu)上不合理;三是2012年上海市農(nóng)村宅基地面積達(dá)424平方公里,占全市住宅用地總量的40%,占農(nóng)村集體建設(shè)用地的比重達(dá)51.5%(但只有10%的農(nóng)村人口)。
在他看來,198低效建設(shè)用地的減量化(198,是指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地,全市共有198平方公里,故稱198區(qū)域),195工業(yè)用地轉(zhuǎn)型或再開發(fā)(195,是指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、城市集中建設(shè)區(qū)以內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地,全市共有195平方公里,故稱195區(qū)域),老城區(qū)改造將成為房地產(chǎn)土地供給的主要渠道,而在這種情況下,政策配套需要加碼。
開發(fā)商的新契機(jī)和新思考
行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入新洗牌階段,是陳小平的看法。
他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋稱,當(dāng)下的環(huán)境,開發(fā)商還是對(duì)規(guī)模有焦慮感。行業(yè)不是以前的不進(jìn)則退,而是不進(jìn)則沒。盡管開發(fā)商在土地交易中處于弱勢(shì)地位,但只要能利用好房地產(chǎn)周期性調(diào)整下帶來的機(jī)會(huì),進(jìn)對(duì)的城市拿對(duì)的地,依舊可以做得大規(guī)模,機(jī)會(huì)依舊存在。
原因是,房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)存在規(guī)模效應(yīng)的行業(yè)。規(guī)模大的開發(fā)商,其在融資、貸款、采購成本等方面存在天然優(yōu)勢(shì)。
協(xié)信集團(tuán)常務(wù)副總裁兼啟迪協(xié)信執(zhí)行董事曹志東的發(fā)現(xiàn)是,新趨勢(shì)下,特大規(guī)模級(jí)別的企業(yè)之間的并購在增多,對(duì)地產(chǎn)公司來說是一個(gè)階段性的機(jī)會(huì)。此外,持有物業(yè)的運(yùn)營也在一定區(qū)域內(nèi)形成了聯(lián)盟。他認(rèn)為,資產(chǎn)的對(duì)價(jià)比資產(chǎn)的買賣更容易達(dá)成成交。
行業(yè)洗牌在即,開發(fā)商能做什么?住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為,未來在大的城市群,特色小鎮(zhèn)和都市更新三大方面存在發(fā)展和投資的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
陳晟也有著同樣的看法,“對(duì)于開發(fā)商而言,城市更新是未來的一個(gè)很大發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)。事實(shí)上,城市更新的利潤空間非常大,此前寶鋼轉(zhuǎn)給融僑的一塊用地就從15億元轉(zhuǎn)手27億元成交,目前該塊地市值可達(dá)50億元。值得注意的是,城市更新的核心要點(diǎn)是以產(chǎn)業(yè)為核心的,土地、資本和企業(yè)、政策的有機(jī)結(jié)合。”他在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說。
上海的開發(fā)商在城市更新上的機(jī)會(huì)點(diǎn)被其總結(jié)為六大方面,分別是:低效工業(yè)用地改造、500平方米公里國企紅利土地、700平方米提能增效區(qū),46個(gè)城中村建設(shè)的定向建設(shè)用地、存量用地里面棕色污染用地的處理、特色小鎮(zhèn)批復(fù)用地和郊野公園建設(shè)用地。
在存量市場(chǎng)上找機(jī)會(huì)的做法,已經(jīng)被不少開發(fā)商所采納。在龍頭房企萬科的萬億大萬科業(yè)績中,一半指向存量市場(chǎng)。在城市更新方面,上海萬科已經(jīng)在推進(jìn)哥倫比亞公園、御河公關(guān)和國創(chuàng)中心三大項(xiàng)目。
轉(zhuǎn)型做長租公寓也是一大出路。長租公寓的價(jià)值在鏈家的數(shù)據(jù)里有著體現(xiàn),按照數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計(jì)2025年前后,長租市場(chǎng)租金規(guī)模將突破三萬億元。
不少開發(fā)商已經(jīng)做了布局。萬科上海公司方面已經(jīng)有3個(gè)泊寓項(xiàng)目在上海落地。另一大龍頭房企綠地將在2017年在長租公寓上有進(jìn)一步發(fā)展,結(jié)合的正是旗下的商辦地塊,集中在大城市的核心地段和交通便捷的地方。
存量房的蛋糕并不僅僅只是長租公寓。創(chuàng)客空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不同的業(yè)態(tài),甚至在二手房交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)等市場(chǎng)均存在機(jī)會(huì)。
陳小平對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,未來,開發(fā)商要想形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),就必須在服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新上作進(jìn)一步的思考。
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