樓市資金面緊縮趨勢越來越明顯。在吸收同業(yè)和發(fā)行理財?shù)确菢?biāo)融資占據(jù)銀行（特別中小銀行）資金來源半壁江山的情況下，目前40%的新增信貸定價，要間接掛鉤貨幣市場利率和國債利率，而非基準(zhǔn)貸款利率（2009年這一比例僅為19%）。因此，在基準(zhǔn)利率上下浮動的個人住房按揭貸款，首當(dāng)其沖就成為被調(diào)整對象。

據(jù)融360統(tǒng)計，4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環(huán)比上升0.67%，自1月以來已連續(xù)4個月上升?；鶞?zhǔn)利率以下的房貸或?qū)⒔^跡。4月，全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣調(diào)減，占比22.89%。春節(jié)后房價上升的北京、廣州，“五一”后已將首套房貸最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率。目前，二套房貸主流利率是基準(zhǔn)利率上浮10%，北京則執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的最嚴(yán)政策。

2月以來，愈50個城市發(fā)布實施了以限購、限貸、限售、限價為主的調(diào)控措施，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。據(jù)中指院統(tǒng)計，4月一線城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降30.5%、34.6%；二線城市成交面積環(huán)比和同比分別下降16.02%和35.45%。作為本輪樓市回升的領(lǐng)頭羊，40天內(nèi)13項措施密集布下，北京二手住房成交16902套，環(huán)比和同比分別下降35%和36%，二手房價格也出現(xiàn)了5%左右的下跌。

金融“去杠桿”疊加樓市政策緊縮，商品房銷售面積累計增速已從去年一季度54%的階段性高值降至今年前4個月平均20.1%的水平。在熱點樓市已回落的情況下，銷售還能保持20%以上的增速，與占全國銷售面積70%的三四線樓市今年以來保持了30%以上的銷售高增長關(guān)系最大。

三四線樓市回升能持續(xù)多久是個問題。特別是1700萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)今年接近尾聲，熱點城市溢出需求（“返鄉(xiāng)置業(yè)”、農(nóng)民工回流）已釋放一年多，樓市政策和資金面“雙緊縮”下，外溢需求潛力有限。從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、收入基礎(chǔ)看，三四線樓市不太可能持續(xù)回暖。若三四線樓市回落，熱點樓市受限于限購、限貸、限售等，銷售回款將大幅下降。

同時，開發(fā)商資金需求在明顯上升。2012-2016年，房地產(chǎn)整體處于“去庫存”階段：2009-2010年擴大內(nèi)需，開發(fā)商進軍三四線城市，2011年“雙緊縮”后，開發(fā)商逃離三四線城市，并主動“去庫存”；2014-2015年由政府主導(dǎo)、以縮減土地供應(yīng)為主要手段的三四線樓市“去庫存”；樓市需求轉(zhuǎn)向大城市及都市圈，但熱點城市供地彈性低，市場被動“去庫存”，熱點城市連續(xù)3年未完成供地計劃。2012-2016年，全國土地購置面積整體呈現(xiàn)負增長，年均下滑幅度達到12%。

樓市快速回升倒逼主動“補庫存”。2015和2016年，商品房銷售面積同比分別增長6.5%和22.5%，去年高基數(shù)情況下，今年前4個月增長15.7%。土地供應(yīng)連續(xù)數(shù)年下降，2015年以來樓市快速回升，倒逼開發(fā)商增加土地儲備，導(dǎo)致“地王”頻頻上演。去年，全國共誕生228宗地王，拿地最激進的19家房企合計拿地金額7013億，平均拿地成本每平方米6783元，相比2015年標(biāo)桿房企平均拿地成本大幅增長52.8個百分點。

事實上，2013年以來300城土地成交建面連續(xù)4年下滑，但樓面價漲了130%，導(dǎo)致新房開發(fā)“豪宅化”，與國家對住房回歸居住屬性的新定位格格不入，這也是造成春節(jié)后樓市回暖集中在二手住房、低價位的“類住宅”的主要原因。因此，未來新房銷售不暢，而“補庫存”和高價地開發(fā)需要資金補充，開發(fā)商現(xiàn)金流承壓。

房企已轉(zhuǎn)向“非標(biāo)”融資，一季度新增信貸同比減少了1500億，但地產(chǎn)類集合信托發(fā)行額（629億）增長38%，新增未貼現(xiàn)票據(jù)創(chuàng)2010年以來新高，綜合成本在8%左右的高成本海外債增長了兩倍。眼下，金融安全已上升至國家戰(zhàn)略，“去杠桿”越來越深入。4月以來，銀監(jiān)會連發(fā)10道金牌，銀行業(yè)全面落實MPA考核，直指同業(yè)和理財?shù)确菢?biāo)投融資，并打擊借助資管計劃、基金子公司等繞開監(jiān)管為地產(chǎn)項目和融資平臺違規(guī)輸血。截至2016年，房企有息負債11.2萬億，貸款、債券及非標(biāo)分別占比63.5%和36.5%。

據(jù)海通證券的研究分析，2016年A股上市房企貨幣資金對短債覆蓋率的中位數(shù)為159%，比2015年提升63個百分點；短債占總債務(wù)的平均值為23.60%，比2015年下降9個百分點；75%的貸款和債券到期集中在2019-2021年。因此，短期流動性風(fēng)險無憂，但樓市小周期見頂，房貸進入緊縮周期。在金融“去杠桿”框架下，分別占融資額13%和20%的債券、非標(biāo)將大幅萎縮，一季度上市房企籌資現(xiàn)金流同比已大幅萎縮90%，考慮到2019年以后高價地和“地王”進入開發(fā)上市期，償債與銷售回款下滑形成疊加，一部分房企現(xiàn)金流或面臨較大壓力。