今天，【京房字】從權(quán)威渠道獲悉，目前北京市“326”政策執(zhí)行口徑已經(jīng)確定，對商住的相關(guān)處理政策也已明確。
“嚴(yán)格執(zhí)行‘326’政策、兼顧購房者合理利益”是此次執(zhí)行口徑確定的大原則。
簡單來說，就是“326”政策的紅線是不能越的，但一些已購房人群的合理利益，這次也得到了兼顧。
先說一下這次確定的幾條口徑。【京房字】專家給您一條一條來分析。
第一條：在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。
其實，“326”政策中，從來也沒有說過已經(jīng)購買的商辦要拆除現(xiàn)有設(shè)施。
這次口徑明確了，正規(guī)已網(wǎng)簽購買的在途商辦類項目，都不會要求開發(fā)商拆除上下水等設(shè)施。
至于購房者已經(jīng)買到手、甚至已經(jīng)入住的商辦類房屋，政府就更不會去您的房子里拆除衛(wèi)生間、上下水了。
第二條：已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。
同樣，“326”政策只是限定的已購商辦類房屋再銷售的人群。對于商辦類房屋的出租并沒有過限制。
也就是說，已經(jīng)購買的商辦類房屋，出租不受限制，可以租給企業(yè)、單位，也可以租給個人。愿意租給誰干什么，房主自己決定，只要不是違法的用途、不拆改房屋結(jié)構(gòu)就行。
但已購商辦的出售，仍然要符合“326”政策的要求。即如出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合兩個條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
第三條：中介機構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。
其實“326”政策發(fā)布后，政府也并沒有禁止過中介代理商辦房屋的出租、出售。其實想一想就知道，中介如果正常出租或出售商辦用作商業(yè)、辦公的，政府有什么理由去禁止呢。
事實上，中介機構(gòu)都是規(guī)避自身風(fēng)險，而臨時回避了商辦類房屋出租、出售的代理。
此次口徑明確后，中介機構(gòu)應(yīng)該會放心去代理商辦類房屋的出租、出售了（前提是不宣傳居住）。
從這里可以看出，其實商辦類購房者最近提出的擔(dān)心，比如會拆除上下水、不讓出租了等等，本身就不是“326”政策規(guī)定的，一個原因可能是自己嚇自己，還有一個原因可能是有人故意嚇大家，以達成某種目的。
執(zhí)行口徑就是這三條，【京房字】專家認(rèn)為，商辦類房屋雖然本身并不是居住屬性，但鑒于部分商辦類房屋的購房者，購買后確實已經(jīng)住進去了。所以這次執(zhí)行口徑對于這些購房者的利益還是照顧了。
換句話說，已購的商辦類房屋不會拆除那些居住設(shè)施，出租的話也不會限制不讓租給個人，也就是說以前怎么用，現(xiàn)在還是怎么用，沒有改變。
這里面透出一個原則，就是商辦類房屋如果現(xiàn)在是用來住的，那么OK沒問題，還可以繼續(xù)住。但如果是拿來投資炒房的，對不起，再出售必須要符合限購。
這就將購買商辦是解決購房人自身問題，和去投資炒房這兩種情況區(qū)分開。合理的需求政府予以照顧；投資投機、要靠倒商辦來賺錢的堅決遏制。
現(xiàn)在，再回答一下一些商住購房者表示不理解的問題。
很多買了商住的人說，為什么我買的時候沒人攔，現(xiàn)在政府卻說要嚴(yán)管就嚴(yán)管。
其實，對于商住，政府一直都沒有放任。
長期以來，北京市一直對商業(yè)、辦公類項目違規(guī)該居住用途的行為進行管控和風(fēng)險提示。
從2011年期，相關(guān)部門曾經(jīng)出臺了多個文件，規(guī)范商業(yè)、辦公類項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售行為，防止變相“商改住”。據(jù)【京房字】了解，最近這五六年里，北京相關(guān)部門下發(fā)的關(guān)于防止變相“商改住”的文件至少就有四五個。
同時，在市住建委官網(wǎng)上，對于新批準(zhǔn)銷售的商業(yè)辦公類項目，也會向購房人提示購買的風(fēng)險。
以這張截圖為例，上半部分就提示了購買商住的5大風(fēng)險。
另外，在網(wǎng)簽合同的明顯位置，也對購買商業(yè)辦公類房屋的規(guī)劃用途、使用年限、雙方責(zé)任以及存在的風(fēng)險進行了明確的提示。
那為什么還會出現(xiàn)違規(guī)商改住？一些人說是政府驗收不力，既然商住不能有單獨衛(wèi)生間，竣工驗收的時候為什么通過了？
但其實是這樣的，開發(fā)商在驗收時，會按照原規(guī)劃來驗收，貓膩則在驗收完成了之后。
開發(fā)商在銷售時，通過組織購房人與第三方簽訂裝修改造協(xié)議，在竣工驗收后，違規(guī)對房屋進行改造。
在裝修這個環(huán)節(jié)，將衛(wèi)生間、上下水等做進去，商辦的房子也搖身變?yōu)?ldquo;商住”。
所以說，商改住并不是以前不管現(xiàn)在才管，而是一直都在管，只是近期更加嚴(yán)格了。
還有粉絲詢問，有傳言商辦類項目將來不給辦“房本”。
這種傳言也犯了常識性錯誤，商辦類項目的房本（應(yīng)該是不動產(chǎn)權(quán)證）本身就是商業(yè)、辦公的，又不是住宅的，已經(jīng)購買的辦理房本是合法行為，可能不給辦理房本嗎？
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