房價向上租金向下 上海住宅真實需求“露底”？
為買到一套房，上海房號一度被炒到幾十萬。買到就是賺到，這幾乎成為上海近階段住宅市場最為人熟知的口語化表述。然而在房價持續(xù)被市場看漲的時候，上海住宅租金市場的行情，卻出現(xiàn)了回調。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室及大型中介公司的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份上海從普通住宅到高端住宅的租金價格，均出現(xiàn)不同程度的下降。部分租金較高的房子，續(xù)租時價格不升反降，一些房東為求簽約，不得不下調5%-10%的租金。中介公司分析人士指出，實際上滬房屋租賃市場自年初以來，已經(jīng)連續(xù)幾個月處于低迷狀態(tài)。
住宅市場租金回調
房價持續(xù)火熱的上海，住宅租金卻在不經(jīng)意中出現(xiàn)了下調行情。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室近日公布的報告顯示，4月份在對上海16個行政區(qū)低端住宅市場的監(jiān)測中，除浦東陸家嘴(23.350, -0.05, -0.21%)、徐匯龍華、靜安閘北公園三個板塊租金出現(xiàn)微漲，其它板塊的租金價格均出現(xiàn)幅度不等的下跌。
4月上海普通住宅市場租賃指數(shù)總體下跌0.16%；其中一室戶下跌0.15%，二室下跌0.18%。
不只是普通住宅租賃市場，高端住宅市場的租賃行情同樣不景氣。
除奉賢、金山、崇明區(qū)外，上海房屋租賃指數(shù)辦公室監(jiān)測的50個高端住宅房源板塊中，有49個出現(xiàn)下跌。高端住宅租賃市場的調整幅度，比普通住宅還要大。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，四月滬高端市場租賃指數(shù)下跌0.27%。這其中一室戶下跌0.25%，二室下跌0.27%，三室下跌0.29%。
在大型房屋中介公司的監(jiān)測中，住宅租金行情也出現(xiàn)了不小的回調。
中原地產數(shù)據(jù)顯示，4月份上海的租金指數(shù)為238.2點，環(huán)比3月小幅下滑1.09%，同比則下滑了4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴大。不止是租金價格有所回調，租賃成交的案例也出現(xiàn)不小的下降。四月份上海中原地產二手住宅租賃，共成交了1197套，環(huán)比下滑超過二成。
上海租金下滑幅度有多大？從實際成交案例過往的對比中，得以一見。
據(jù)中原地產監(jiān)測，楊浦區(qū)一房的租金由3500元/月下滑至當前的3200元/月左右，二房租金由6000元/月下降至5300元-5500元/月，三房租金由8500元/月下降到7500-7800元/月之間。“楊浦租金的下滑相當明顯。房源空置率比較高，大量房源成交周期，維持在一個月以上。”中原地產分析師表示。
在閔行的一房、二房，市場需求量相對穩(wěn)定，租金較為平穩(wěn)；但閔行三房租金則由9000元/月下滑到了8000/月左右。
地產界將房屋租賃市場，比喻為房地產市場基礎需求的晴雨表。楊浦、閔行市場行情的下調并非個案，內中環(huán)高端市場的租賃行情，同樣出現(xiàn)了下降。
根據(jù)信義房屋企研室監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，雖然五月上海內環(huán)內的中高端租賃市場成交較上月有所回溫，但成交價格卻出現(xiàn)5%-10%的下調。如前兩個月徐匯區(qū)東方曼哈頓兩房的月租金價格在1.4萬元，目前月租金已經(jīng)降至1.2萬元左右。
信義房屋分析師朱平平指出，中高檔租賃成交量的回暖，一方面是因為三、四月原本應該活躍的市場今年成交較為冷淡，部分需求在5月份開始集中釋放，促進了市場的快速成交。
“中高端市場租賃成交價格的下調，主要是‘由售轉租’的房東增加，租房者在市場上的選擇空間大范圍增加，房東為減少房屋空置期而加大了議價空間。”朱平平說。
房價看漲與房租下降
房價持續(xù)被市場預期看漲，然而租賃市場的實際租金價格行情，卻悄然出現(xiàn)下行：看上去略微相悖的現(xiàn)象背后，透露出怎樣的市場信息？
一家房產機構分析人士指出，房屋租賃往往是一個市場真實需求的重要表現(xiàn)。在城市的居民可以不買房，但一定會有居住需求，新進入城市的居民，租房是他們除買房以外最主要的一種方式。
“雖然租房市場具有短期波動的特點，但租房市場的交易及價格走勢，在一定程度上被認為是反映當期較貼近真實需求的表現(xiàn)之一。”前述分析人士說。
哪些因素的變動，會促使上海房租行情下降？業(yè)界人士指出，租金下滑的癥結在于，新增需求收縮和供應量的增加，而需求結構的變化導致市場轉向平淡。
對此中原地產分析師指出，4月滬各區(qū)域市場需求量出現(xiàn)季節(jié)性回落，大部分區(qū)域租賃房源供大于求，因此使得空置率、成交周期均有所提升，進而帶動租金小幅下行。
對租金行情的悄然走低，中介人員告訴記者，市場上房屋租賃的供應增加，成為促使租金下降的重要原因。“房屋交易量下降，不少房東轉售為租，增加了市場上的供應量。”中介人員說。
對于需求的微妙變化，上海房屋租賃指數(shù)辦公室指出，今年一季度上海新增就業(yè)崗位數(shù)量同比減少5%，其中外省市人口初次來滬就業(yè)者減少，使得新增租賃需求不旺。此外，上海持續(xù)的“五違四必”整治工作，使得一些外來人口流出上海。這其中影響較大的受拆違工作影響而被擠出的租客，仍有不少在市場中尋租。但這部分租客集中在低端市場或在非合規(guī)市場，機構很難在第一時間做出較及時而準確的監(jiān)測。
上海黃浦區(qū)一家二手中房介公司人士告訴記者，當前租賃市場走低另一個重要原因是，去年以來房屋租金上漲幅度較快，租房的人口結構也隨之進行了調整。
“伴隨著房價的上揚，房租也在持續(xù)攀升。房屋租金與房價經(jīng)歷去年一波上揚行情后，租客在尋找價格較低的房屋，這些房源往往在交通便利但距市區(qū)可能較遠的區(qū)域。”這家房產公司的中介人員說。
上海二手房租賃辦公室在調研中發(fā)現(xiàn)，對一些擁有較穩(wěn)定收入的家庭或商務類的非合租類租客，降低了租賃的等級。受租金價格上揚影響，這樣的人群在不希望將租房屋地點換至更遠郊、租金預算保持相對不變的前提下，選擇對需求進行降級，到新興城區(qū)租賃每月6000元以上的中檔單套住房。
滬房屋租賃市場行情走低之前，去年8月份開始，深圳的房租進入調整階段，廣州今年租金也出現(xiàn)了下滑。據(jù)蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心監(jiān)測，今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%，均創(chuàng)下歷史新低。
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