于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨于成熟的一線城市而言，過(guò)去多年來(lái)所形成的開(kāi)發(fā)模式和內(nèi)容勢(shì)必面臨更替。

6月21日，房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行在上海、北京、廣州、深圳四地同步舉辦了“城市更新4.0”主題論壇，其中北京地區(qū)探討的分話題是“資本市場(chǎng)的新機(jī)遇”，他們?yōu)榇搜?qǐng)了政府官員、房地產(chǎn)從業(yè)者及金融投資機(jī)構(gòu)等分享這一話題。

會(huì)上，戴德梁行《城市更新4.0–邁向卓越的全球城市》白皮書(shū)，這份研究報(bào)告闡述了中國(guó)城市在未來(lái)幾年城市更新4.0階段的主要驅(qū)動(dòng)力、實(shí)施方案及理念，并貫穿了全球各地城市更新的經(jīng)典案例。

戴德梁行定義的“城市更新4.0”，仍是以中國(guó)正在實(shí)施的新型城鎮(zhèn)化為背景，他們認(rèn)為城市更新4.0的特征是智能、高效且可持續(xù)發(fā)展，以積極推動(dòng)中國(guó)城市的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這一階段，專(zhuān)門(mén)的城市更新機(jī)構(gòu)將負(fù)責(zé)全面推進(jìn)城市更新計(jì)劃的進(jìn)行。

物業(yè)改造將是城市更新4.0階段的重要內(nèi)容之一，它包含在城市里改造閑置的國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)，使其得到更有效的利用;將物業(yè)改造成綠色建筑或綠色社區(qū)，改善城市環(huán)境并提高宜居性;通過(guò)城市更新，保留歷史建筑和城市文化;運(yùn)用最新的科技技術(shù)，打造智慧城市;滿足不斷增長(zhǎng)的城市保障性住房需求。

戴德梁行亞太區(qū)董事局主席、大中華區(qū)行政總裁張國(guó)正說(shuō)，論壇選擇城市更新這個(gè)主題，是因?yàn)橹袊?guó)的地方政府極為重視城市更新的策略，最早的城市更新是從舊城改造開(kāi)始，但當(dāng)時(shí)是推倒重來(lái)，也缺少連貫性規(guī)劃。

北京市朝陽(yáng)區(qū)投資促進(jìn)局局長(zhǎng)馬英暉認(rèn)為城市更新分為兩個(gè)部分：一是政府主導(dǎo)的城市更新，二是政府引導(dǎo)社會(huì)參與的城市更新。

他介紹，按照國(guó)家疏解非首都功能和區(qū)域一體化部署，朝陽(yáng)區(qū)對(duì)一些建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)和家居市場(chǎng)完成了疏解，僅去年涉及疏解面積達(dá)到了665萬(wàn)平方米，今年還要進(jìn)行拆遷和疏解，總面積預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到1000萬(wàn)平方米。

“這些空間拆遷以后如何再利用?兩個(gè)方向，一是規(guī)劃建設(shè)城市公園，二是升級(jí)改造寫(xiě)字樓或者青年創(chuàng)業(yè)公寓。”馬英暉說(shuō)。他在論壇現(xiàn)場(chǎng)呼吁地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)采用PPP模式參與朝陽(yáng)區(qū)這些城市更新項(xiàng)目。

戴德梁行在論壇上邀請(qǐng)的中融長(zhǎng)河資本、中糧置地、梵天地產(chǎn)及華融融德等機(jī)構(gòu)在北京存量市場(chǎng)廣泛參與了多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

“朝陽(yáng)區(qū)很多區(qū)域都是中低端寫(xiě)字樓，我們一方面通過(guò)引進(jìn)高品質(zhì)寫(xiě)字樓補(bǔ)足企業(yè)辦公需求，另一方面朝陽(yáng)區(qū)發(fā)改委設(shè)立了5000萬(wàn)元節(jié)能發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)基金，利用這支基金引導(dǎo)朝陽(yáng)區(qū)中低端寫(xiě)字樓進(jìn)行節(jié)能改造。如果寫(xiě)字樓按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能減排，政府將給予補(bǔ)貼，如果寫(xiě)字樓希望改造，可以向朝陽(yáng)區(qū)發(fā)改委申報(bào)。”馬英暉說(shuō)。

根據(jù)戴德梁行針對(duì)全球主要城市的對(duì)比研究，在土地利用上，中國(guó)城市與西方拉開(kāi)了較大的追趕空間。以工業(yè)用地為例，上海這座城市的工業(yè)用地占比達(dá)到了20%，而在東京和紐約，這一比例不到5%。

從工業(yè)用地產(chǎn)值角度，上海每平方米工業(yè)用地產(chǎn)值只有東京和紐約地區(qū)的一半。

“這意味著上海工業(yè)用地要么大規(guī)模閑置，要么利用價(jià)值還有很大挖掘空間。”張國(guó)正說(shuō)。