近期，廣州、杭州、佛山等熱點城市相繼推出“土地自持”地塊，針對未來這一現(xiàn)象的走勢、背后的深層次原因，中國房地產報記者專訪了資深地產專家柏文喜。
中國房地產報：你認為未來哪些城市會繼續(xù)跟進“限地價、競自持”的政策？
柏文喜：自持政策是貫徹中央“房子是用來住的”的措施之一，是我國房地產行業(yè)發(fā)展的重要轉折點?？梢酝茢啵酥巴瞥鲎猿终叩某鞘幸酝?，以后有可能跟進這一政策的是那些房價上漲較快的省會城市和區(qū)域核心城市、發(fā)達地區(qū)的強二線城市。
中國房地產報：“限地價、競自持”的方式會帶來什么樣的行業(yè)生態(tài)改變？
柏文喜：投資性和投機性活動雖然在短期內加大對房屋的需求總量，但這種需求往往是沒有人口和產業(yè)支撐的虛假需求，會快速推高住房價格，以虛假繁榮來快速榨干行業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ眲√嵘袠I(yè)風險。“限地價、競自持”的方式可以迫使企業(yè)更加注重長遠的市場需求，更加理性地、真實地服務于市場需求，降低行業(yè)發(fā)展的風險。同時，這也是從供給側調控樓市的重要舉措，而之前從限購、限貸等需求側進行的調控，被證明效果十分有限。
中國房地產報：現(xiàn)階段限地價競自持是否與房企盈利存在天然矛盾？
柏文喜：實際上不矛盾，只不過盈利模式不同罷了。之前大部分房企習慣于高周轉、快進快出的投資開發(fā)和物業(yè)銷售，因為企業(yè)必須以此來解決大量融資開發(fā)對現(xiàn)金流的需求，否則財務風險就會爆發(fā)。而自持形式是港資房企和歐美房地產投資機構通常的盈利模式，不僅可以獲取持有物業(yè)不斷提升的租金，還可以獲取通脹帶來的物業(yè)增值收益。
從長遠來看，自持模式總的收益往往大于快速開發(fā)的高周轉盈利模式，只不過項目前期需要足夠的金融手段來支持，只要讓企業(yè)度過項目生命周期中的現(xiàn)金流瓶頸，就可以獲得平穩(wěn)的發(fā)展，并實現(xiàn)最終盈利。
中國房地產報：“限地價、競自持”的土地出讓模式是否具有深遠意義？
柏文喜：國內房企目前對自持模式尚不熟悉，且國內支持和服務于房地產自持業(yè)務的金融環(huán)境也有待成熟，這意味著房企從開發(fā)模式轉向自持模式還需要較長的過程。
如果“限地價、競自持”政策能夠長期執(zhí)行，將徹底改變中國的房地產行業(yè)走向，推動行業(yè)集中化發(fā)展，并推動房地產金融乃至中國金融行業(yè)的發(fā)展。
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