（原標題：“樓市長效機制”究竟長什么樣？這是發(fā)改委給出的版本）

2005年以來房地產市場調控的政策經(jīng)驗

房地產政策受到經(jīng)濟增速下滑的掣肘，導致市場調控難以形成持續(xù)性

2005～2007年，我國房價上漲較快，為了切實穩(wěn)定房地產價格，政府政策轉向加強市場調控，但為了應對外部國際金融危機和內部結構性減速的影響，2008年，我國開始實施一攬子經(jīng)濟刺激方案，并逐步放松了市場調控，極大地刺激了房地產業(yè)發(fā)展，有力支撐了短期經(jīng)濟復蘇，同時也導致了房地產價格上漲。此后，為了有效遏制2008年之后的房地產價格持續(xù)攀升，我國2010年重新嚴格實施房地產調控政策。2014年，由于再度面臨經(jīng)濟下行壓力，市場調控逐步放松，松綁限購限貸、加強信貸支持和稅收減免，房地產市場迅速回暖，雖然避免了經(jīng)濟進一步下滑，但房地產價格卻再次出現(xiàn)快速上漲趨勢，這也成為近期新一輪更為嚴格市場調控的重要背景。

調控可有效抑制房價過快上漲，但一旦放松則引發(fā)房價“報復式”上漲

從2005年以后的幾次房地產調控效果看，調控期間房價增速有所回落甚至絕對價格微幅下調，但是，一旦政策放松就會在短期內釋放前期調控階段抑制的供給與需求，形成市場供需兩旺的局面，并引發(fā)房地產價格報復性上漲。比如，2010～2011年，“國十一條”“國十條”“新政”和“國八條”政策陸續(xù)升級，有效抑制了房價快速上漲，而2013年2月“國五條”調控再次升級，2013年3月至2014年8月房價漲幅持續(xù)收窄后呈現(xiàn)斷崖式下跌；2014年9月開始，絕大多數(shù)城市限購松綁，導致房價逐步回升，2016年9月房價則開始跳躍式上漲，一直持續(xù)到2016年底的新一輪房地產調控啟動。

流動性是市場走向的關鍵因素，貨幣政策變化直接導致價格增速波動

貨幣政策的調整是房地產市場調控政策的重要層面，它關系到房地產開發(fā)貸款成本、購房者按揭便利以及投資市場的流動性變化。從數(shù)據(jù)看，我國利率政策調整及M2增速變化與70個大中城市價格指數(shù)有較為顯著的相關關系，貨幣政策松緊變化是房地產價格波動的重要因素。

新一輪房地產市場調控的困境

經(jīng)濟增長企穩(wěn)基礎仍然不牢固，市場調控與穩(wěn)定增長之間權衡難度大

2016年，在房地產和基礎設施建設投資“托底”的條件下，我國經(jīng)濟實現(xiàn)了6.7%的增速，2017年第一季度甚至實現(xiàn)了6.9%的復蘇性增長，經(jīng)濟增速急劇下滑的趨勢得到了遏制，但經(jīng)濟企穩(wěn)基礎并不穩(wěn)固。從內需來看，盡管2017年第一季度投資消費數(shù)據(jù)仍然樂觀，但是隨著基建投資增長潛力弱化、制造業(yè)投資和民間投資短期難以大幅改善、汽車等消費增長空間縮窄等因素的影響，我國經(jīng)濟在2017～2018年仍然存在較大的下行壓力。而在房地產持續(xù)調控下，雖然由于2016年房地產市場繁榮效應的持續(xù)發(fā)酵，2017年第一季度我國房地產開發(fā)投資增速達到了9.1%，但是預計后三個季度將逐步回落，可能在2018年降到2%～5%的較低水平，導致2018年房地產開發(fā)投資增速低于2016年6.9%的水平。同時，房地產調控將直接導致房地產市場銷售的冷卻，疊加近年我國城鎮(zhèn)居民收入增長低于經(jīng)濟增長的收入負向效應，可能進一步影響我國消費需求的增長。鑒于此，在2017年第四季度到2018年，我國房地產市場政策可能又一次面臨市場調控與穩(wěn)定增長之間的權衡，將給新一輪市場調控帶來極大的壓力。

前期流動性寬松導致投機資金潮涌，房地產價格上漲預期持續(xù)強化

房地產具有雙重屬性，既有消費屬性也有投資屬性，貨幣政策寬松即增加貨幣供應量和下調利率可以減少市場投資者的投資成本，大量投機資本就會涌入房地產市場牟取高額利潤，導致市場成交異?；馃幔績r表現(xiàn)為脫離真實供求關系的上漲。比如，2009年我國M2增速高達27.7%，貨幣政策十分寬松，部分導致全國商品房銷售面積增加43.6%，銷售價格上漲23.2%。當前，雖然我國M2增速有效控制在12%以內，但近年人民幣新增貸款屢創(chuàng)新高，而住房按揭貸款在新增貸款中的占比持續(xù)維持在40%以上的較高水平，加之2016年開始我國投資市場已經(jīng)開始出現(xiàn)“資產荒”現(xiàn)象，房地產價格上漲的預期依然存在并在一定程度上有所強化。在部分城市加強調控的前提下，剩余流動性可能在我國主要城市之間流竄，造成部分城市房價輪動增長，這對我國新一輪房地產市場調控提出了新的挑戰(zhàn)。

短期必須通過干預措施抑制樓市泡沫，但可能對市場平穩(wěn)運行造成干擾

當房地產市場呈現(xiàn)過熱態(tài)勢時，市場自身修復通常需要較長時間甚至在一定條件下難以自我實現(xiàn)均衡，適時適度的行政干預是必要的。但是，從歷次房地產調控來看，行政干預措施屬于事后調節(jié)方式，且呈現(xiàn)明顯的臨時性和短期性特征，并未能從根本上解決長期性問題，可能破壞市場自我修復機制，從而進一步加劇市場波動。

綜合施策以確保房地產市場健康發(fā)展

應摒棄房地產對沖經(jīng)濟下行的慣性，適度繼續(xù)執(zhí)行限購限貸等政策，有效增加土地供應

一是摒棄房地產對沖經(jīng)濟下行的慣性。當前，房地產市場已經(jīng)呈現(xiàn)出高房價、高庫存、高杠桿的特征，房地產泡沫風險遠遠大于之前的幾輪調控，如果因為政策慣性繼續(xù)采用刺激房地產市場以對沖經(jīng)濟下行，勢必加劇房地產泡沫風險和房地產金融風險，加深房地產部門對實體經(jīng)濟的資金擠出效應。因此，未來應摒棄以房地產對沖經(jīng)濟下行的宏觀經(jīng)濟政策慣性思維，提高對經(jīng)濟下行的容忍度，同時通過進一步規(guī)范和推進PPP加碼基建，通過鼓勵引導民間投資促進制造業(yè)投資回暖，通過提高居民收入和助力消費升級釋放居民消費潛力，從而對沖房地產調控對經(jīng)濟增長的影響。

二是適度行政干預穩(wěn)定市場預期。經(jīng)過多年房地產調控，房地產價格依舊大幅上漲，市場對調控政策的有效性已經(jīng)產生質疑，當前市場也已形成一致性看漲預期。雖然前期部分房地產價格上漲過快城市已經(jīng)實施了史上最為嚴格的調控政策，而限購限貸政策覆蓋城市數(shù)量也前所未有，但是市場預期依然看漲。在這樣的背景下，短期繼續(xù)實施干預措施極為必要，應在摒棄房地產對沖經(jīng)濟下行慣性思維的前提下，堅定實施限購限貸不放松，爭取扭轉短期內市場看漲共識，推動市場恢復到穩(wěn)定運行的軌道。同時，不能單純依賴限購限貸等行政式調控方式，政策干預也要適度，通過極強干預（比如封市穩(wěn)價）容易導致市場預期逆轉，然而干預力度不夠難以扭轉市場一致性看漲共識，因此要通過多種舉措穩(wěn)定市場預期，盡快完善房地產市場自我運行機制。

三是因城施策增加土地供應。土地供應減少勢必加劇供應緊張的局勢，導致房價上漲預期，因此應采取有保有壓、優(yōu)化結構、分類調控的政策措施，合理增加一線城市和部分熱點二線城市的土地供應面積，特別是各地要根據(jù)地方房地產市場庫存的調整情況，制訂動態(tài)的供地計劃和方案。同時，要發(fā)揮土地收購儲備制度的效用，實時增加土地供應；完善招拍掛制度，預防土地市場出現(xiàn)異常交易進而抬高房價；盤活城市中的閑置土地，特別是房企囤積尚未開發(fā)的土地；再開發(fā)城市中低效利用土地，支持棚戶區(qū)和城中村改造；應保盡保，充分保證保障性安居工程的用地。

應在宏觀上管住貨幣，保持穩(wěn)健中性的貨幣政策，加強房地產金融宏觀審慎管理

一是穩(wěn)妥調節(jié)好貨幣閘門。流動性松緊是房地產市場走向的關鍵，因此控制房價過快上漲的根本途徑是管住貨幣。然而，貨幣政策突然轉向很容易引起房價大幅波動和引發(fā)經(jīng)濟危機，日本和美國房地產泡沫破裂及其引發(fā)的金融與經(jīng)濟危機就是前車之鑒。貸款利率提高將大大提高房地產企業(yè)貸款和居民購房貸款成本，導致商業(yè)銀行信貸資金鏈斷裂，容易引發(fā)金融危機。因此我們必須調節(jié)好貨幣閥門，通過貨幣中性微緊逐步擠出房地產市場積壓的過量投機流動性，避免休克療法，以時間置換空間，規(guī)避房地產價格大幅波動及其引發(fā)的危機。

二是加強房地產金融宏觀審慎管理。首先，要充分發(fā)揮宏觀審慎政策對于房地產泡沫的抑制作用，控制房地產貸款速度，依據(jù)審慎原則控制抵押貸款中房地產的抵押率。其次，要加強房地產個人按揭數(shù)據(jù)庫的研究和還款周期的規(guī)律性研究，嚴格按照個人的資信能力進行房地產按揭授信，定期測試環(huán)境變化對房地產金融資產影響的風險評估。再次，要建立和完善房地產信貸的審慎監(jiān)測指標體系，構建我國房地產信貸風險的預警機制。最后，要改善市場上信息不對稱的情況，提高政策的透明度，規(guī)范市場上購房政策、貸款利率政策、房地產開發(fā)商以及房地產中介的各類信息的披露。

應盡快將房地產稅改革納入財稅改革框架，建立完善的住房法律體系，多措并舉發(fā)展住房租賃市場

一是將房地產稅改革納入財稅改革框架。隨著我國經(jīng)濟步入新常態(tài)，城鎮(zhèn)化進入后半程，未來房地產開發(fā)規(guī)?；驅⑦_到歷史峰值，存量房交易占比將上升；同時，近年來國有建設用地供應不斷下降，未來地方政府通過出讓土地維持財政支出難以持續(xù)，因此土地財政轉型的基本方向即是房地產稅收財政。應將房地產稅改革納入財稅體制改革的整體框架，持續(xù)降低房地產商品稅和所得稅的稅收水平，不斷提高房地產財產稅的稅收水平，切實清理房地產流轉環(huán)節(jié)的稅費，盡快取消有關不合理的稅種，逐步構建完善的現(xiàn)代房地產稅制，漸進普遍開征房地產稅。

二是建立完善的住房法律體系。當前我國住房市場房價上漲過快、住房保障不足等問題既有體制機制原因，也暴露出我國住房法律體系建設滯后和法律規(guī)范嚴重缺失?？梢越梃b德國經(jīng)驗，建立比較完善的住房法律體系，構建以居住為導向的住房制度。首先，要明確住房的居住屬性，強化對市場投機性需求和開發(fā)商囤地、囤房等擾亂市場正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構建租戶和購房者利益維護機制，對房東和開發(fā)商短期內過快提高租金和房價的行為，明確嚴厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價行為。再次，要建立獨立的房地產價格評估機制，對不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細的基準價格作為執(zhí)法依據(jù)。

三是多措并舉發(fā)展住房租賃市場。實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，是穩(wěn)定房地產市場的重要途徑。當前我國住房租賃市場規(guī)范化程度較低，相關法律法規(guī)不健全，租賃雙方主體的合法權益均易受到損害。首先，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)范化租賃企業(yè)發(fā)展，保護租賃雙方的合法權益，全力維護市場的契約關系。其次，要鼓勵房企在新建商品住房項目里長期持有部分房源，或將其持有的存量住房用于開展住房租賃業(yè)務。再次，要全面落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。最后，要鼓勵地方政府采取購買服務或PPP模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務水平。