早期的購房人由于資金有限,不少人買的房子戶型偏小,隨著收入的增加,老人、孩子的到來,讓換房的需求變得迫切,現(xiàn)在是換房的時機嗎?換房需要注意哪些問題?融360房貸君(fangdai123)認(rèn)為,決定是否換房,要從以下幾個方面考慮。
1 、了解政策
買房前首先要了解當(dāng)?shù)氐恼?包括貸款政策、首套房、二套房認(rèn)定政策,因為不同城市政策有差異,在執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的城市,即使賣掉第一套房子,再買房也算二套,首付、利率都要按照二套房的政策執(zhí)行,比如北京首套房的貸款首付為35%,二套房普通住宅首付為60%,非普通住宅首付為80%。
以目前北京的房價和政策,五環(huán)內(nèi)的多數(shù)房子都能算非普通住宅了,換房族要承擔(dān)80%的首付,一套500萬的房子,光首付就要400萬,縱然是賣掉第一套房,也要承擔(dān)一百多萬的貸款,而且如果第一套房子還有沒還清的貸款,得先把貸款還了才能賣房子,得留出提前還貸款的資金,對于一般家庭來說壓力著實不小。所以換房前先要了解政策,不然之后做什么可能都是徒勞的。
2、摸清二手房市場價格行情
換房族,手里已經(jīng)有一套房子,換房的話選擇配套成熟二手房的情況居多,房價決定了你的支付能力,成交時間決定了房子的變現(xiàn)效率。因此,摸清二手房房價行情,重點了解二手房掛牌價走勢,二手房掛牌到成交所需時間顯得很有必要。在確定了房價后進而可以篩選出能接受的購房范圍,接下來就是尋找房源,實地看房,只有這樣才能更加深入的了解交易市場的真實情況,看中了一套房就意味著你要跟它的主人產(chǎn)生交集,一涉及到人的層面,問題也許就復(fù)雜的多了。
賣方市場的時候,房主可以坐地漲價,交了定金也能照樣反悔,把房子賣給出價更高的買家;買方市場則相反,中介門店看房的人寥寥無幾,房價也有議價的空間,就連中介費也有可能打折,房價出現(xiàn)了微跌也是正常的,橫盤的走勢還是比較利于一些換房族出手的。
3、賣房、買房之間的資金、時間成本差
除了政策、房價,最需要考慮的是成本問題,包括賣房買房資金差價、成交時間間隔。資金差價意味著賣掉房子后你將再多付多少錢、貸多少款;時間成本的話,間隔時間長,不確定性更強,萬一你這邊剛賣了房子,那邊卻不賣了,亦或是買你房子的人需要貸款,你要等他的貸款下來后才能交那邊房子的首付,這些時間都要考慮進去,間隔越短越好。
不少換房人都有一個心態(tài),就是急于換房但又擔(dān)心選錯時機,對于二手房換二手房,除了個別學(xué)區(qū)房,兩套房子一般都處在同樣的漲跌區(qū)間內(nèi),所以不必對降價趨勢考慮太多,而且市場降溫時,大戶型降價空間相對大一些,比較容易挑到好戶型,賣出舊房后要盡快買入。
另外,在簽訂買賣合同的時候,最好明確無法按時交房、貸款時的違約責(zé)任等,今年銀行貸款收緊,放款速度慢了很多,賣房加買房周期加一起至少四五個月,中途很難保證不出問題,保險起見還是把一些細節(jié)寫到合同里。買房最重要的是以自己的需求為準(zhǔn),不要過分在意時間節(jié)點。
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