邁向“存量房”時代

上半年，杭州全市二手房市場格局悄然發(fā)生改變，呈現(xiàn)往郊區(qū)外擴(kuò)的特征。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年杭州全市（含蕭山、余杭）二手房成交58874套，同比去年增長了16.33%。其中主城區(qū)上半年二手房成交31703套，同比去年的34140套下降了7.14%；余杭區(qū)共成交16118套，同比去年的8175套增長了97.16%；蕭山區(qū)共成交11053套，同比去年增長了44.79%。

近幾年杭州傳統(tǒng)購房區(qū)域房價迅速攀升，已超出多數(shù)購房者的承受能力，加上房源供應(yīng)問題，無法滿足購房者的換房需求，導(dǎo)致區(qū)域需求潛移默化地向周邊擴(kuò)大，其中下沙、蕭山、余杭的交易份額不斷上升。

此外，隨著市中心土地資源的稀缺和新房供應(yīng)的減少，這兩年城市地鐵城建基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，杭州城市發(fā)展不斷由市中心向周邊擴(kuò)張，一些本來地段較偏的區(qū)域，已經(jīng)出現(xiàn)相當(dāng)規(guī)模的居住社區(qū)和商業(yè)氛圍。

此外，上半年，杭州二手房市場呈現(xiàn)二手房、新房交易差距減小，二手存量房增長明顯的特征。隨著城市人口的不斷涌入，特別是在新房供應(yīng)不足，購房者需求缺乏足夠選擇余地的情況下，只能逐漸轉(zhuǎn)向二手房存量市場。

從去年和今年新房和二手房的交易水平來看，存量房交易數(shù)量即將趕超新房。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年杭州新房銷售量是二手房的1.91倍，而今年上半年已經(jīng)縮減至1.25倍，可見杭州正逐步進(jìn)入由新房主導(dǎo)的市場向“存量房”時代的過渡。而隨著更多“剛需”不斷進(jìn)入二手房市場，預(yù)計未來一段時間市場上對存量房的需求及消化能力還將加大。

90平方米以下反受青睞

從2016年上半年和今年上半年購房面積的數(shù)據(jù)變化來看，發(fā)現(xiàn)以90平方米作為一個分水嶺，市場表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極化特征。一邊90平方米以下面積段的購房比例不斷攀升，另一邊90平方米以上面積段的購房比例則相反，下滑跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，上半年60平方米至90平方米及60平方米以下物業(yè)合計成交占比超7成，占到71.57%，同比上漲7.76個百分點。其中尤以60平方米以下物業(yè)表現(xiàn)突出，上半年占比為33.75%，同比去年的26.53%上漲了7.22個百分點。而90平方米以上物業(yè)均有所下滑，其中90平方米至120平方米面積段同比下降0.99個百分點，120平方米至140平方米和140平方米以上物業(yè)分別下降了2.27和4.49個百分點。

據(jù)了解，60平方米以下物業(yè)交易占比上升明顯，主要在于購房者絕大部分是首次置業(yè)者，受經(jīng)濟(jì)條件和居住需求的影響，這部分購房者只得把目光鎖定在90平方米以下中小戶型上，較于其他面積段的戶型，房源總價上更能與之需求相匹配，不過從房源供應(yīng)上來看，目前市場上小面積段房源更多的來源于市中心一批房齡老、但總價低的老舊社區(qū)。此外限購后，二套置業(yè)的首付比例提升至6成，利率有所上浮，換房成本的增加，也導(dǎo)致部分改善型需求只能在購房成本或面積段上有所取舍。

從成交客戶購房年齡來看，90后購房比例正呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。上半年購房群體年齡分布主要集中在21歲至40歲年齡段，與往年主要以31歲至40歲年齡段的購房群體為主所不同的是，今年21歲至30歲的90后代表購房群體比例已比肩70后、80后。數(shù)據(jù)顯示，上半年31歲至40歲年齡段比例為38.27%,同比下降了4.36個百分點；21歲至30歲年齡段比例為37.79%，增加了6.19個百分點。此外41歲至50歲年齡段的購房人群也有所減少，比例為13.02%,減少了1.38個百分點；51歲至60歲年齡段比例為5.56%，同比減少0.2個百分點；60歲以上的比例占到4.56%，同比增加了0.25個百分點。

近幾年購房群體越來越年輕化，而90后購房群體上升的趨勢符合正常的市場規(guī)律，隨著這一群體整體年齡的增長，其經(jīng)濟(jì)收入也會不斷提高，導(dǎo)致購買力也在逐漸增強(qiáng)。此外，多數(shù)90后購房更多的是出于家庭購買行為，目前90后在購房首付資金上以父母支持、自行還貸的現(xiàn)象較為普遍，隨著90后購房隊伍的不斷擴(kuò)大，這部分群體將代替70后、80后成為市場上的新剛需。