本周一，融創(chuàng)632億收購萬達89個項目；上周，萬科551億收購廣信旗下資產(chǎn)。近期，房地產(chǎn)行業(yè)幾筆并購交易在金額、體量等方面創(chuàng)下歷史新高。
不過，房企并購要隨時面對可能出現(xiàn)的“冰山”、“暗礁”和反復無常的“氣候”。近日，融創(chuàng)投資樂視、收購星耀五洲均遇到了麻煩或阻滯。即使是海外并購，復星、海航也受到了考驗，成熟的并購金融體系亟待建立。
打包并購、深度合作
7月10日上午，萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目91%的權(quán)益，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店，交易的總額近632億元。
萬達集團董事長王健林表示，“轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。”
萬達城體量巨大，一個亟待“變輕”的萬達，似乎已不愿等待資產(chǎn)包中土地部分緩慢升值去化。
獨立評論人喬新峰表示，從萬達集團目前手頭資產(chǎn)來看，重資產(chǎn)項目主要就是萬達廣場、萬達文旅城和萬達酒店，此舉意味著萬達“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的全面深化。
公告稱，雙方還將在電影等多個領域進一步合作。“這是否意味著老孫已經(jīng)在為樂視的投資找退路？這只是目前市場上的猜測，但可以期待的是，也許樂視影業(yè)和萬達影業(yè)未來有巨大的合作空間。”一名熟悉融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士說。
近期，樂視網(wǎng)宣稱將改組董事會，孫宏斌被提名為非獨立董事，開始走上臺前。而融創(chuàng)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務經(jīng)營模式正在搭建，融創(chuàng)此前已經(jīng)收購樂視電視、樂視影業(yè)。
在北京，華僑城北方集團與泰禾華北區(qū)域簽署的一份戰(zhàn)略合作協(xié)議，也頗讓人關注。泰禾相關人士表示，雙方將在文化、旅游、地產(chǎn)、醫(yī)療、教育及特色小鎮(zhèn)等多個維度上，整合資源，合作開發(fā)。
這次合作是否會涉及此前華僑城意欲轉(zhuǎn)讓的豐臺地王，也受到市場關注。6月8日，北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出一條深圳華僑城轉(zhuǎn)讓北京僑禧投資有限公司49%股權(quán)的掛牌信息，此后，華僑城又撤掉了他們在交易所的掛牌信息，當時有市場消息傳入伙方是泰禾。
一位熟悉泰禾的相關人士表示，目前華僑城與泰禾雙方應該是達成整體戰(zhàn)略上的合作協(xié)議，具體項目上的合作應該還在進一步洽談中，暫時不便對外透露。
收購涌現(xiàn)“大手筆”
近日還有多家房企發(fā)布了并購方案，最受關注的，是6月29日，萬科以551億拿下廣信房產(chǎn)旗下的拍賣資產(chǎn)，其中核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地。
萬科如此大金額的收購，尚屬首次。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，萬科發(fā)動如此大金額的收購很罕見，這意味著萬科步入郁亮時代后，對于企業(yè)擴張的模式會有很多新舉措。
陽光城近兩個月并購金額均超過百億。5月以來，
陽光城接連拿下廣州、武漢、成都和北京多個項目。同時，龍湖地產(chǎn)、新城控股等多家房企也都通過收購、并購斬獲多宗地塊和項目。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，泰禾集團今年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購完成的，
有人買，有人賣，最近SOHO中國正在尋找北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO的買家。加上近期售出的上海虹口SOHO，今年，SOHO中國整售項目所獲現(xiàn)金將超百億。
資產(chǎn)消化風險
面對大額并購，融創(chuàng)如何對這些項目進行收編，并付出超大筆的并購金額，將成為市場關注焦點。
孫宏斌近日透露，收購萬達業(yè)務的資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金；融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億元，全年銷售額將超過3000億元。
難以掩飾的問題是，融創(chuàng)的負債率在不斷攀升。根據(jù)2016年年報，截至去年底，融創(chuàng)中國總負債2577.72億，凈負債率121.5%，而2015年融創(chuàng)中國總負債為960.89億元，凈負債率75.9%。
今年初融創(chuàng)150億元注資樂視，還先后拿下天津、重慶和大連等處項目，總價合計超155億元，到現(xiàn)在632億元接盤萬達項目，今年融創(chuàng)中國對外并購耗資已逼近千億。
樂視的債務問題，正在給投資樂視的融創(chuàng)帶來麻煩。此外，融創(chuàng)收購星耀五洲也遇到了阻滯，其收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)的通函，寄發(fā)時間延遲兩個月。對此，融創(chuàng)中國解釋稱，其需要更多時間編制須載入通函的資料，包括但不限于天津星耀的經(jīng)審核財務資料。
對于目前勢頭強勁的融創(chuàng)來說，星耀五洲的巨大體量仍不能小視。星耀五洲總建筑面積約為412萬平方米，竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建，再加上尚未開工的區(qū)域，擺在融創(chuàng)面前的工程量巨大。
而對于近日萬科大手筆收購，也有業(yè)內(nèi)人士指出，廣東國投旗下廣信資產(chǎn)閑置近20年，后續(xù)債權(quán)債務、法律糾紛問題極為復雜，萬科后續(xù)要處理和盤活這些資產(chǎn)需要投入大量時間和資金。
公開資料顯示，廣東國投破產(chǎn)案是首例涉及大量境外債權(quán)的破產(chǎn)案，境外債權(quán)金額超過80%。標普分析報告稱，萬科收購的這批資產(chǎn)消化期可能較長。
海外并購資金擔憂加劇
國內(nèi)房企并購隱現(xiàn)資金擔憂的同時，房企在海外大規(guī)模并購也受到監(jiān)管部門的關注。“目前中國房企的出海熱度雖受到資金管控影響，不過總體規(guī)模還很大。去年整年中國房企對海外投資大概在350億美元，但今年上半年出海投資額已接近去年全年。”第一太平戴維斯海外投資部負責人王堯表示。
如今中國房企不再滿足于單純地產(chǎn)并購，而是與海外市場在技術、資源等方面深入對接。有媒體報道，萬科正在洽商加入一個由厚樸投資管理公司和高瓴資本領軍的財團，競購新加坡物流設施供應商普洛斯。
一名萬科人士表示對此并不知情。不過，國內(nèi)企業(yè)掀起的國際并購潮中，以萬達、海航、復星為代表的海外收購內(nèi)容更為多元，中國房企的海外開發(fā)進入了明顯的產(chǎn)業(yè)資源整合周期。
不過，國內(nèi)對于房企海外投資并購的擔憂正在加碼。此前，萬達電影與復星股價下跌就受此影響。據(jù)悉，銀監(jiān)會重點關注所涉及并購貸款、“內(nèi)保外貸”等跨境業(yè)務風險情況。在中企海外并購中，不少規(guī)模數(shù)十億美元收購的項目，不僅給出了高溢價，還要承擔巨額虧損與債務。
對于和融創(chuàng)632億的交易，王健林表示，“這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”
王堯建議，由于海外并購金額巨大，可以引入海外銀團貸款。
并購金融模式亟待建立
大手筆并購少不了金融介入。一些房企在海外并購的做法已經(jīng)日趨成熟。如萬達在海外并購時，采取合營公司的方式，集中負責在區(qū)域收購及發(fā)展地產(chǎn)項目。普衡律所預計，中國房產(chǎn)商將會更多地采用基金以及金融產(chǎn)品等間接投資策略，而不是獲取房地產(chǎn)的直接所有權(quán)。
在國內(nèi)并購上，融創(chuàng)、
陽光城等擅長并購的房企，也形成了一套完整的并購金融體系，擅長融資創(chuàng)新及債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
明源地產(chǎn)一名分析師表示，在并購資金來源上，支撐融創(chuàng)業(yè)務快速擴張有三大法寶：一是快周轉(zhuǎn)模式下占用上下游伙伴的資金，二是快速銷售獲取客戶預收賬款，三是以中長期為主的借貸。此外，融創(chuàng)還擅長通過采用永續(xù)資本證券控制資產(chǎn)負債率。融創(chuàng)甚至通過信托模式籌集發(fā)展資金。
該分析師表示，
陽光城在探索融資創(chuàng)新、優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)上也有不少舉措，除長期借款外，
陽光城還通過設立資管公司、發(fā)行債券實現(xiàn)融資，此外，積極嘗試并購基金、資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)等多種創(chuàng)新融資方式，
陽光城2016年整體平均融資成本下降到了7.35%。
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