從1987年的9月8號(hào)，深圳市用拍賣的方式出讓國(guó)家第一塊住宅用地的使用權(quán)，至今30年來。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策更加飽滿。從2014年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的判斷，到2015年作出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的部署，再到2016年提出構(gòu)建基礎(chǔ)性的制度和強(qiáng)調(diào)機(jī)制。

這3年的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常大的變化，如今，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一概念的提出，讓房地產(chǎn)回歸到居住的屬性。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在2017年博鰲第17屆論壇上表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又面臨著一次新的關(guān)鍵發(fā)展時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

那么對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展，應(yīng)該怎么去把握？劉洪玉認(rèn)為主要有兩點(diǎn)，一是發(fā)展的趨勢(shì)；二是在這樣的環(huán)境條件下，企業(yè)怎么去選擇未來的發(fā)展方向。

房地產(chǎn)供求市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改變

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資不應(yīng)當(dāng)占有這么重要的角色。我國(guó)在住房制度改革初期，就是要推動(dòng)住房的商品化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。實(shí)際上，從1998年以來，經(jīng)過20年住房的建設(shè)，市場(chǎng)上從住房的供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)都在改變：新建住房的供應(yīng)占比在整個(gè)供應(yīng)當(dāng)中的占比位置會(huì)下降。政府的直接供給越來越減少，政府越來越多的會(huì)變成間接供給的角色。政府的購(gòu)買保障和服務(wù)，也開始從方向轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)去支持一些危舊房改造、社區(qū)的重建，基于項(xiàng)目的支持。在需求方面，基本的住房需求總體上得到了滿足。所以，未來的需求，重點(diǎn)是改善性的需求、更新的需求和人口遷移導(dǎo)致的住房需求。

從投資和消費(fèi)的角度來看。新建投資的規(guī)模的增長(zhǎng)空間，已經(jīng)沒有太大繼續(xù)增長(zhǎng)了空間了。當(dāng)然，還要維持適度的規(guī)模。主要的判斷依據(jù)有兩點(diǎn)，一是現(xiàn)在住房的整體供應(yīng)量，存量的供應(yīng)和需求的關(guān)系，二是在過去20多年的時(shí)間里面，我們的住房投資，始終處在一個(gè)非常高的水平上。

劉洪玉認(rèn)為，目前住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)，已從自有自住為主，擴(kuò)展到租住和自住并行，未來租賃市場(chǎng)會(huì)有很大發(fā)展的空間。城市的更新，會(huì)成為一個(gè)新的發(fā)展領(lǐng)域。

租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)很重要的前提是有人去投資持有，有人來去租賃使用。在這個(gè)過程當(dāng)中，有機(jī)構(gòu)要提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。所以這提供了兩類的服務(wù)，一類是去投資持有租住的住宅；一類是去作為租賃住宅的運(yùn)營(yíng)、管理者的發(fā)展機(jī)會(huì)，成為住房運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)。

對(duì)于如何提高居住環(huán)境的質(zhì)量和生活水平，我們有很多的事情要做。這些轉(zhuǎn)變的結(jié)果。實(shí)際上，也會(huì)讓我們房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的定位，開始有一些調(diào)整。這種調(diào)整，它應(yīng)該是從過去的增長(zhǎng)的引擎變成了一個(gè)穩(wěn)定器、壓艙石。在發(fā)達(dá)國(guó)家都在12%到13%的水平，實(shí)際上，我們還有很多的發(fā)展空間。我們從過去的投資為主，將來更多的是消費(fèi)。跟消費(fèi)相關(guān)的是服務(wù)，包括運(yùn)營(yíng)的服務(wù)，包括居住的和非居住的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)。

完善住房制度 優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

從政策的發(fā)展角度，要建立一個(gè)符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律、短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制，及其來抑制泡沫，防止大起大落，促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。具體的政策上的選擇。一是要從住房制度的設(shè)計(jì)和完善；一個(gè)理想的住房的制度，應(yīng)該是為每一個(gè)人都能夠提供一個(gè)獲取住房的渠道，而且這個(gè)渠道是可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)的理想制度。所以我們的住房制度，在未來的發(fā)展當(dāng)中，應(yīng)該去進(jìn)一步的完善供應(yīng)渠道，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展租賃市場(chǎng)，完善終端支持政策。

第二個(gè)非常重要的相關(guān)的政策，就跟土地供應(yīng)相關(guān)聯(lián)。我們總體上來說，未來的發(fā)展方向，應(yīng)該怎么促進(jìn)它開發(fā)和利用。還有土地供應(yīng)，這是調(diào)控市場(chǎng)的工具，還是為了滿足需求？我們說應(yīng)該著眼于需求的滿足來穩(wěn)定供應(yīng)。還有優(yōu)化供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、降低供應(yīng)的成本、增強(qiáng)土地供應(yīng)的彈性。

很多的專家也提到了，我們供應(yīng)當(dāng)中非常重要的問題，就是在土地的地價(jià)和房?jī)r(jià)之間形成的反饋，不斷增強(qiáng)的關(guān)系。一般來說，開發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，所以它愿意支付更高的地價(jià)，結(jié)果讓地價(jià)上漲，地價(jià)上漲實(shí)際上又讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步的上漲。而且在一個(gè)城市和一個(gè)地區(qū)非常短的時(shí)間里面不斷的循環(huán)。大家討論的誘發(fā)泡沫和泡沫不斷壯大的機(jī)制中，比如從GDP到價(jià)格，價(jià)格到公司的營(yíng)收等等傳統(tǒng)的反饋放大了機(jī)制以外。但是，在我們國(guó)家，還有非常特殊的渠道，就是住房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格之間的反饋關(guān)系

這實(shí)際上都已經(jīng)脫離了資本面的支撐，比如說沒有土地了，這些土地的資源就稀缺，價(jià)格要上漲，地價(jià)漲了以后，房?jī)r(jià)必然要漲。但是，實(shí)際上，我們說，這個(gè)制度，如果變成了供應(yīng)的方式，確實(shí)應(yīng)該說是不可持續(xù)的。我們做土地供應(yīng)，應(yīng)該慢慢的要探索改革的方式。

從住房金融的角度來說，就要建立和完善政策性的住房金融體系，為中低收入家庭提供支持。還有健全房地產(chǎn)金融的體系，有效的防范房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，通過在賣房的時(shí)候的出口，通過資本利得稅，我們叫個(gè)人收入所得稅的征收，就可以分享這個(gè)房子的收益，如果投資者能夠獲得合理的回報(bào)，市場(chǎng)上投機(jī)的動(dòng)力就會(huì)削弱。當(dāng)然我們還有一個(gè)持有期，持有期就是大家討論的財(cái)產(chǎn)稅，或者叫物業(yè)稅，這個(gè)稅，應(yīng)該也是可以慢慢的去實(shí)現(xiàn)一個(gè)優(yōu)化現(xiàn)有初期目標(biāo)，可以把它定位在促進(jìn)前的房子優(yōu)化配置和有效的使用。

從長(zhǎng)期的目標(biāo)來看，可以再來作為政府重要的稅收的來源。有了完整的房地產(chǎn)稅制的話，有有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和市場(chǎng)體系的完善，以及公共服務(wù)提供方式的調(diào)整。我們現(xiàn)在越來越多的是跨區(qū)域的發(fā)展和要素的流動(dòng)，但是，我們傳統(tǒng)的公共服務(wù)的提供，以及公共服務(wù)提供能力背后所支撐的稅收的制度，跟行政的管轄是密切相關(guān)的。那么，如何探索跨行政區(qū)域的發(fā)展，形成一個(gè)城市群范圍里面各個(gè)城市的梯隊(duì)和關(guān)系，讓大家能夠互補(bǔ)和協(xié)同，這也是非常重要的方面。