博鰲房地產論壇剛剛閉幕了，各路地產精英聚在一起，論劍地產，碰撞出許多精彩的觀點。
在對待未來房地產發(fā)展方向上，大家都從不同角度闡述了自己的看法。比如：
著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱表示，房地產稅應該盡快推出，不會導致房價大跌；
國泰君安首席經濟學家林采宜則表示，中國房地產已經見頂，苦日子要來了；
新城控股高級副總裁歐陽捷則表示，房地產的蛋糕不會變大，白影時代會被拉長；
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領則表示，“租購同權”解決不了高房價。
精彩的觀點還有很多，本次論壇給融360房貸君的總體感受是，大家已經基本形成了這樣一個共識：房地產正在過渡到一個新時代，這個時代有兩個顯著變化：
1、房地產必須迎合新的城鎮(zhèn)化趨勢
傳統(tǒng)房地產的發(fā)展得益于城鎮(zhèn)化的普遍發(fā)展，無論是一二線城市，還是三四線小城市，城鎮(zhèn)化都在高速發(fā)展，人口普遍進城帶來了巨大的住房需求，房地產的黃金時代跟這個過程密切相關。
而現(xiàn)在，城鎮(zhèn)化已經出現(xiàn)了明顯優(yōu)化升級，今后的城鎮(zhèn)化的重點將是城市群的發(fā)展。這種變化的直觀感受是，大中城市仍然保持了持續(xù)的人口吸引力，城市群人口仍會不斷增加，但中小城市的人口則會不斷流失。未來房地產的發(fā)展將會以城市群為導向，未來不僅要蓋房子，更要蓋好房子，滿足不斷升級的消費需求。
在融360房貸君看來，這些城市群主要包括京津冀、長三角、珠三角、中原城市群、長江中游城市群、成渝城市群、關中城市群這7個。其中明星城市有北京、天津、上海、南京、廣州、深圳、鄭州、武漢、成都和重慶。
這些城市群的房地產仍然大有機會，無論對于開發(fā)商還是對于個人來說。
2、房地產正由“市場化”向“半市場化”轉變
所謂“市場化”，大家可以簡單理解為，以往買房是輕松的，不受干擾的，而“半市場化”則是房子仍然是商品，買房仍然是一種純粹的市場行為，但“進場”和“退場”的條條框框卻多了很多。
之所以出現(xiàn)這些條條框框，是因為房地產的發(fā)展超出了我們的想象，以2016年為例，房地產出現(xiàn)了一輪暴漲，表現(xiàn)尤其突出的是一二線城市，這種暴漲透支了未來幾年的上漲預期。
房地產“半市場化”的核心思維就是可控，預期穩(wěn)定，各路人群能找準自己的定位，不會一窩蜂地上車。而采取的措施有以下幾點：
一是土地供給的精準化，今年5月份已經有文件下發(fā)，房子少的多供地，房子多的少供地，將庫存控制在合理范圍之內。
二是房地產稅，房地產稅肯定會推出，只是時間的問題。房地產稅有一個很重要的作用是盤活存量房，具體講來，分別是存量房積極進入租賃市場和二手房交易市場。但房地產稅這個工具必須慎用，過猶不及，轉嫁成本的現(xiàn)象會傷害剛需。
三是構建“大縱深、多梯度”的住房結構。這里有些房子是有政府主導，有些房子是由市場主導，滿足不同類型的人的住房需求。
四是資金逐步收緊。從2008年到2016年，資金面一直是寬松的，大量的資金以房產的形式儲存了下來，并沒有帶動實體發(fā)展。未來在保持利率總體穩(wěn)定的情況下，流入房地產的資金會被嚴格限制，這個行業(yè)的杠桿率會逐步下降。
以上是宏觀層面的巨變，它所帶給普通人的感受有以下幾點：
1、如果你是有房一族，要想保住并擴大自己的資產，要做好兩點，一是盡可能將自己的資產置換到城市群內部，以核心城市和衛(wèi)星城為主。二是未來買房不能以賺取差價為主要取向，而是應該以追求穩(wěn)健的租金收益為準。沒有穩(wěn)定租金預期的房子盡量別入手，相比那些高價但變不成現(xiàn)金的房子，租金收入是十分穩(wěn)健的現(xiàn)金流。
2、如果你希望擁有一套房子。那么你唯一的出路是努力投資自己，讓自己變得更有競爭力。這段時間以來，各大城市都推出了不少利好措施，但釋放出的信號都是以人才為中心，你要想有一套屬于自己的房子，想讓自己的孩子進入名校，唯有讓自己更強大這一條路。大城市的資源永遠是需要競爭的，政府能夠兜底的也就是讓你住得好點，其他的得你自己去爭取。
3、至于房價，要想讓它降下來其實很容易。但房價關聯(lián)的東西太多，簡單降房價可能帶來不小的副作用，比如引發(fā)系統(tǒng)性風險。
高房價的兩大主因在于不合理的貨幣和供給，現(xiàn)在這兩點已經著手解決，是一種比較溫和的方式，發(fā)展租房沉淀需求和限制資金用于投資投機買房。未來的總體趨勢是整體波動上升，但不合理的局部市場會有反復。
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