“好像大家都說1000億是個門檻，2000億是個門檻，遠(yuǎn)洋什么時候能夠達(dá)到1000億？明年就行。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “你如果問我什么時候能做到千億，我可以告訴你明年就可以！”
8月24日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在香港召開2017中期業(yè)績發(fā)布會，時隔一年重返香港的李明向現(xiàn)場提問和媒體釋放出遠(yuǎn)洋加速的信號。
剛與現(xiàn)場提問交流完的李明看起來心情不錯，面對媒體時也不吝展現(xiàn)含蓄的微笑，全程溫和耐心解答大家的問題。
李明心情不錯是有原因的——2017年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)取得了相當(dāng)靚麗的業(yè)績，集團(tuán)協(xié)議銷售額錄得人民幣304.66億，較去年同期增長48%；實現(xiàn)營業(yè)額人民幣172.59億元，較去年同期增長85%；錄得毛利人民幣38.01億元，較去年同期增長69%；錄得公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣26.68億元，較去年同期上升84%。
受良好業(yè)績驅(qū)動，遠(yuǎn)洋的股價也出現(xiàn)了大幅上漲，截止8月24日收市，遠(yuǎn)洋股價報收4.70港元，上漲15.76%，創(chuàng)2016年以來新高。
欣喜于良好業(yè)績的同時，李明的出現(xiàn)更多是為大家答疑解惑，過去一年間，遠(yuǎn)洋的身上發(fā)生了太多的變化，有太多的問題。
規(guī)模、毛利與土儲
作為曾經(jīng)的資優(yōu)生，遠(yuǎn)洋曾是規(guī)模上的領(lǐng)先者，但在多年的股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中，發(fā)展速度逐漸慢了下來。
李明以一種溫和的語調(diào)向市場強(qiáng)勢宣布，這種情況將在今年發(fā)生改變。
“遠(yuǎn)洋經(jīng)過三年左右的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整，現(xiàn)在到了收獲的季節(jié)。特別是主營業(yè)務(wù)需要加快發(fā)展，現(xiàn)在的規(guī)模也到了快速變化的時候。”
據(jù)李明透露，遠(yuǎn)洋今年的銷售目標(biāo)是600億，公司將銷售目標(biāo)提高到700億，相信完成800億也是有可能的
至于千億目標(biāo)，李明說：“現(xiàn)在好像一千億、兩千億，都是門檻。你要問我什么時候能夠達(dá)到1000億，我可以告訴你明年就行。”
李明解釋稱，遠(yuǎn)洋2018年的銷售資源已經(jīng)超過1600億，未來幾個月公司還將繼續(xù)補(bǔ)充土地資源，所以從銷售資源角度來說，足夠支撐1000億銷售目標(biāo)。
值得注意的是，在規(guī)模、營收、利潤大幅增長的情況下，遠(yuǎn)洋的毛利率出現(xiàn)了小幅的下跌，從去年同期的24%下降到了22%。
李明解釋稱，22%的毛利率是結(jié)轉(zhuǎn)毛利率，今年上半年遠(yuǎn)洋銷售的毛利率是27%。結(jié)轉(zhuǎn)毛利率22%主要原因是公司上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要來自2015年銷售的項目。一方面2015年市場形勢嚴(yán)峻，另一方面很多銷售的項目也來自公司第一次進(jìn)入的城市，比如說武漢。
李明說，遠(yuǎn)洋2016年銷售毛利率達(dá)到了25%，公司認(rèn)為，毛利率達(dá)到25%到30%之間是“合理和可持續(xù)的”。
就規(guī)模提速下的土地“糧草”問題，李明表示，公司土儲全口徑是4000萬平方米，權(quán)益是2000萬平方米。2017年上半年，集團(tuán)購入29幅土地及7個成熟項目，購入新土地總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別約為1017.1萬平方米及418.3萬平方米，平均購買成本為每平方米約人民幣5000元。
這樣的土儲設(shè)置主要是基于兩方面的原因：一方面是一些新增的土地有合作伙伴，公司當(dāng)然也可以把權(quán)益土地提升上去，無非是多花點(diǎn)錢，但根據(jù)過往公司的發(fā)展經(jīng)驗來看，土地儲備過多也并不一定是件好事。
“真金白銀是占壓資金，投機(jī)取巧是政治風(fēng)險，所以土儲4000萬平方米也不算小數(shù)，也有幾十平方公里了。對于未來的市場，如果市場好價格也能夠上去，再多花點(diǎn)代價從合作方把地買回來也值得，如果不行，背那么重的包袱也是個風(fēng)險。”李明認(rèn)為。
另一方面，李明指出，這也跟公司的區(qū)域布局相關(guān)，現(xiàn)在的布局是圍繞環(huán)渤海、長三角、珠三角、成渝、武漢等人口聚集和流入的城市群展開，在買地上也有嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)。像公司剛剛進(jìn)入的武漢、南京、合肥等城市，六千多元地價對應(yīng)兩萬的均價，是合理的。
安邦、人壽與未來
市場在變化，遠(yuǎn)洋也在變化，如何認(rèn)識新的遠(yuǎn)洋，李明在業(yè)績會上也提供了他的視角。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2017年上半年遠(yuǎn)洋實現(xiàn)的172.59億元營業(yè)收入，其中，來自物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)額為151.80億元；來自遠(yuǎn)洋商業(yè)的租金收入為14億元，包含18個經(jīng)營中投資物業(yè)、一些小型寫字樓單位、社區(qū)型商業(yè)街和車位作出租用途，在營面積113萬平方米，賬面價值390億；來自遠(yuǎn)洋億家的收入是5.78億元，在管項目近100個，在管面積3200萬平方米，凈利潤8900萬。
此外，遠(yuǎn)洋資本自有資金投入65億元，實現(xiàn)管理費(fèi)收入2.8億元，實現(xiàn)投資收益2.1億元，凈利潤3.4億；而遠(yuǎn)洋養(yǎng)老已運(yùn)營近1000個床位，收入同比增長138%。
公司預(yù)計，到今年年底遠(yuǎn)洋資本將達(dá)到管理100億美金的規(guī)模，而遠(yuǎn)洋養(yǎng)老將達(dá)到2500張床位，在未來三年中都會保持100%的速度增長，也就是說今年達(dá)到2000張，明年達(dá)到4000張，2019年達(dá)到8000張，爭取2020年達(dá)到20000張，以租賃物業(yè)為主，重點(diǎn)把投資投向服務(wù)項目上來拓展業(yè)務(wù)。而按照每張床50萬左右的投資，2萬張床大概投資100億。
李明坦率地說，遠(yuǎn)洋這幾年也確實到了一個出現(xiàn)變化的時期，這個變化是從業(yè)務(wù)角度來說，因為遠(yuǎn)洋是一家除了開發(fā)業(yè)務(wù)以外，還有其它相關(guān)業(yè)務(wù)的有限多元化公司。公司除了加快開發(fā)主營業(yè)務(wù)快速增長以外，同時還要加快現(xiàn)有新業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括持有物業(yè)，房地產(chǎn)基金，養(yǎng)老服務(wù)，物業(yè)管理等新型業(yè)務(wù)。
但他強(qiáng)調(diào)：“業(yè)務(wù)要分開談，開發(fā)業(yè)務(wù)怎么看，哪一塊業(yè)務(wù)最先能夠脫穎而出，可能是不動產(chǎn)，它的規(guī)模和盈利水平、可能性都比較大。”
除了規(guī)模上的快速變化以外，李明透露，遠(yuǎn)洋盈利的可持續(xù)性也會比以前更穩(wěn)定，這其中暗含著遠(yuǎn)洋的周轉(zhuǎn)速度即將加快，隨之而來的盈利模式或也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“我們開發(fā)業(yè)務(wù)今年下半年賣的項目和明年賣的項目，其中百分之七、八十都是新增土地儲備，而新增土地儲備是按新的投資標(biāo)準(zhǔn)，新的區(qū)域和新的條件來做的，它的流動性、盈利性和可持續(xù)性和原來存量項目還是有很大的區(qū)別，所以我說它的質(zhì)量也有很大的不同。”
毫無疑問，現(xiàn)在的遠(yuǎn)洋正站在一條新的起跑線上，準(zhǔn)備加速啟航，但在啟航之前，外界也仍有擔(dān)憂，是否會有一些不穩(wěn)定的因素，影響遠(yuǎn)洋未來的發(fā)展。而首當(dāng)其沖的關(guān)鍵詞，就是安邦和人壽。
對此，李明則表示，自己雖然代表不了股東，但仍想表達(dá)一些觀點(diǎn)，公司的主要股東都是保險公司，而保險公司按照國家政策是屬于財務(wù)投資，遠(yuǎn)洋擁有財務(wù)保險背景的財務(wù)投資者是好事。公司具有完備的治理結(jié)構(gòu)，股東變化對公司治理影響不大，而且現(xiàn)在股東結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。
“我覺得現(xiàn)在比以前還穩(wěn)定，這是我的一個感覺。”李明表示。
以下為遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司2017年中期業(yè)績發(fā)布會問答實錄：
現(xiàn)場提問：我有三個問題，第一，2017年遠(yuǎn)洋上半年的毛利率是22%，相對同行是比較低的水平，為什么毛利率水平是偏低的狀態(tài)？下一階段土地成本如果提升，會不會導(dǎo)致毛利率進(jìn)一步下降？第二，李總對于現(xiàn)在土地市場的價格和未來土地的獲取是怎么看的？第三， 遠(yuǎn)洋現(xiàn)在的規(guī)模是300億，今年超過600億也應(yīng)該沒有問題，您怎么看待現(xiàn)在的規(guī)模，什么時候能夠超過1000億？
李明：我們上半年提到的22%的毛利率是結(jié)轉(zhuǎn)毛利率，今年上半年銷售毛利率已經(jīng)達(dá)到了27%。結(jié)轉(zhuǎn)毛利率22%主要原因是我們今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要是2015年銷售的項目，2015年當(dāng)時市場還是很嚴(yán)峻的。
另外，很多市場是我們第一次進(jìn)入的城市，比如說武漢，當(dāng)時的價格只有1.1萬元、1.2萬元，現(xiàn)在有1.9萬元、2萬，同樣一個項目。我們2016年銷售毛利率達(dá)到了25%，我們覺得毛利率達(dá)到25%到30%之間是合理和可持續(xù)的。
第二個，關(guān)于土地市場，土地市場應(yīng)該從兩個緯度去看，一個是看地區(qū)，現(xiàn)在熱點(diǎn)地區(qū)，人口聚集的地區(qū)土地市場呈現(xiàn)快速上漲，或者持續(xù)高位的狀態(tài)，我認(rèn)為是合理的。
另外，要看類型，完全市場化的商品住宅土地價格是持續(xù)上漲的，我覺得這個也是合理的。相對一些用于租賃、限價、保障房這些土地政府會采取一定措施控制地價，并且初見成效。
作為遠(yuǎn)洋來講，我們目前新增土地集中在未來有發(fā)展的區(qū)域和城市，我認(rèn)為合理的土地價格是我們的投資標(biāo)準(zhǔn)。在今天市場比較熱的情況下依然要堅持，寧可錯過機(jī)會，也不能買過高的價格。
剛才提到的規(guī)模，現(xiàn)在有很多同行發(fā)展得非常好，值得我們學(xué)習(xí)，遠(yuǎn)洋今年銷售目標(biāo)是600億，我們可以把銷售目標(biāo)提高到700億，相信我們能夠完成得比這個目標(biāo)還要好。
其實，好像大家都說1000億是個門檻，2000億是個門檻，遠(yuǎn)洋什么時候能夠達(dá)到1000億？明年就行。因為我們2018年的銷售資源已經(jīng)在1600億，而且在未來幾個月內(nèi)還要補(bǔ)充土地資源，所以從銷售資源角度來說是足夠的。
但是，要規(guī)模不是最終目標(biāo)，最終要盈利，我們還是要堅持投資標(biāo)準(zhǔn)，在投資標(biāo)準(zhǔn)的前提下，對未來兩三年市場我們還是看好的，我們還是會加快發(fā)展。
現(xiàn)場提問：今天看到遠(yuǎn)洋的股價大漲，對遠(yuǎn)洋一直以來被評價為較低的股價怎么看？今年各大房企對于未來的規(guī)模已經(jīng)分層了，遠(yuǎn)洋對于自己的位置有什么樣準(zhǔn)確的定位？險資入股以后，遠(yuǎn)洋比較平穩(wěn)的完成了過渡，對于人壽和安邦對于遠(yuǎn)洋施加的變化有沒有什么可以分享的？此前公司比較主動、高效發(fā)起了一場橫縱架構(gòu)的調(diào)整，對于高管有一定的定位，您覺得調(diào)整能夠為遠(yuǎn)洋帶來什么？
李明：關(guān)于股價的影響因素很多，作為管理層來說，我不多評價，相信作為一個上市公司來說，股價和市值是這個企業(yè)運(yùn)營管理的綜合表現(xiàn)，我們會關(guān)注，但是我不去分析它。
遠(yuǎn)洋的規(guī)模和江湖地位，我想你指的可能是開發(fā)銷售規(guī)模，我想遠(yuǎn)洋的銷售規(guī)模和我們自身的業(yè)務(wù)布局有關(guān)系，因為遠(yuǎn)洋除了有開發(fā)業(yè)務(wù)以外，還有其它相關(guān)業(yè)務(wù)的有限多元化的公司。
我們除了加快開發(fā)，主營業(yè)務(wù)快速增長以外，同時我們還要加快現(xiàn)有新業(yè)務(wù)的發(fā)展，持有物業(yè)，房地產(chǎn)基金，養(yǎng)老服務(wù)，物業(yè)管理等等這些新型業(yè)務(wù)我們同樣也要加快。
我們?nèi)ツ晖瞥隽私】档陌l(fā)展理念，將來給遠(yuǎn)洋貼上什么標(biāo)簽，我覺得要貼上健康標(biāo)簽，使我們所有產(chǎn)品全方位推行。
關(guān)于我們的主要股東都是保險公司，我認(rèn)為保險公司按照國家政策是屬于財務(wù)投資，遠(yuǎn)洋擁有財務(wù)保險背景的財務(wù)投資者是好事。從目前來看，公司經(jīng)過上市十年的打造和維護(hù)，已經(jīng)具有完備的治理結(jié)構(gòu)，股東變化對公司治理影響不大，而且現(xiàn)在我們股東結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。
關(guān)于我們內(nèi)部組織調(diào)整的問題，去年開始遠(yuǎn)洋管理層更新?lián)Q代，這個調(diào)整已經(jīng)完成了，大多數(shù)新的管理人員都是年輕人，受過高等教育，都在基層做過項目經(jīng)理，在公司工作的時間超過十年，大概有幾十位這樣的精英被調(diào)整到中高管人員的崗位上，今年上半年的業(yè)績就說明了一切。
現(xiàn)場提問：上半年融資成本有一定程度的下降，怎么看未來融資的條件和環(huán)境？會不會再進(jìn)一步下調(diào)融資成本？
李明：公司的融資成本隨著我們債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會不斷優(yōu)化，融資成本還會保持穩(wěn)定，并持續(xù)降低。可以做到這一點(diǎn)是兩個作為保障：
第一個，公司現(xiàn)在從事的主要業(yè)務(wù)都是國家所鼓勵和支持的，比如說我們開發(fā)的接近80%都是首次置業(yè)和首改的。我們從事的服務(wù)、養(yǎng)老、持有型物業(yè)都是國家所支持的。
第二個，遠(yuǎn)洋一直被國際評級機(jī)構(gòu)和國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)評為投資型企業(yè)，而且我們也得到了國家發(fā)改委給予的中票的批復(fù)，和美元債的批復(fù)，也都是通過一些正常合理的渠道獲得的。再加上遠(yuǎn)洋多年的自信，和銀行良好的合作關(guān)系，我們有希望能夠看到我們的利率進(jìn)一步降低。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在養(yǎng)老業(yè)務(wù)收入和盈利是什么樣的？如果還沒有達(dá)到盈利要求，什么時候可以實現(xiàn)盈利？到2020年你們想要增加到2萬個床位，這方面的投資額大概會是多少？
李明：我們現(xiàn)在從事的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，講的不是養(yǎng)老地產(chǎn)這個國家積極鼓勵和快速興起的行業(yè)。遠(yuǎn)洋從事養(yǎng)老服務(wù)業(yè)已經(jīng)有四五年的歷史，現(xiàn)在養(yǎng)老服務(wù)的各種服務(wù)模式我們也在探索之中。
講到半護(hù)理服務(wù)型的養(yǎng)老服務(wù)是我們發(fā)展最快的一項業(yè)務(wù)，這項業(yè)務(wù)我們目前已經(jīng)運(yùn)營達(dá)到了一千張床位的規(guī)模，到今年年底會達(dá)到2500張床位，在未來三年中都會保持100%的速度增長，也就是說今年達(dá)到2000張，明年達(dá)到4000張，2019年達(dá)到8000張，爭取2020年達(dá)到20000張。
至于提出這個目標(biāo)是因為我們過往五年在這個項目上，在服務(wù)業(yè)務(wù)探索上取得了比較穩(wěn)健的成績?，F(xiàn)在我們已經(jīng)可以做到拿到物業(yè)以后大概6個月可以完成改造和裝修，每張床的投入成本控制和每張床的收入水平保證，和服務(wù)人員的匹配其實都有基本成型的業(yè)務(wù)模式。
現(xiàn)在我們已經(jīng)可以做到開業(yè)三年達(dá)到85%左右的入住率，開業(yè)三年可以達(dá)到盈利平衡，三年以后可以實現(xiàn)盈利，這個基本目標(biāo)是可以實現(xiàn)的。
剛才問到投資，每張床的投資大概在50萬左右，2萬張床大概要投資100億。我們還是以租賃物業(yè)為主，重點(diǎn)把投資投向服務(wù)項目上來拓展業(yè)務(wù)。我們對完成這個目標(biāo)還是很有信心的。
現(xiàn)場提問：公司上半年買地比較積極，未來買地的策略方面，買地規(guī)模上是不是還會維持增長的態(tài)勢？另外，會不會進(jìn)入一些新的城市，比如說珠三角？第二，公司做了很多基金、養(yǎng)老、租賃業(yè)務(wù)，這些都有經(jīng)驗，公司在推長租公寓，怎么看長租公寓的前景？
李明：關(guān)于公司新土地的拓展，公司過去按照一、二、三線城市去拓展，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)這種分類方法有點(diǎn)落伍，我們還是按照城市群為考慮，比如說長三角、珠三角、成渝、武漢等等。
按照這種管理思維，進(jìn)到某個城市，這個城市被傳統(tǒng)定義的二線、三線、四線、五線不重要，關(guān)鍵他是不是圍繞著這些核心城市群，圍繞這些核心人口流動，根據(jù)這個來區(qū)分城市，我們不會拿是不是進(jìn)入了一個新城市作為標(biāo)記，肯定不受這個局限性。
關(guān)于規(guī)模，我覺得公司還是要量力而行，一方面，要看公司現(xiàn)有的資源。另外，過往公司一路走過來，對經(jīng)濟(jì)周期，對管理風(fēng)險，我們管理層做的時間都比較長，體會不一樣。
剛才提到長租公寓，公司認(rèn)為長租公寓確實是個方向，公司第一棟長租公寓已經(jīng)開業(yè)了，也有專門的品牌，叫邦舍，歡迎大家去參觀，是以青年住客為主的，就在長安路上。
公司這方面有專門的注冊品牌、管理團(tuán)隊，我們做長租公寓已經(jīng)做了三四年。我們非常認(rèn)可長租公寓的前景，小規(guī)模的不講了，稍微有點(diǎn)大規(guī)模的，超過100個房間的項目已經(jīng)開業(yè)了。
現(xiàn)場提問：去年提到一個五年計劃，2020年達(dá)到800億，租金收入50億的目標(biāo)，根據(jù)現(xiàn)在的土儲和發(fā)展增速，銷售的增速水平是什么樣的？過去兩三年公司都在調(diào)整期，整體比較保守，這個時候看起來整體提速了，這是你們對市場重新看好，還是覺得市場差不多，但是整合的過程中又開始增長了？
李明：關(guān)于公司增速的問題，公司過去作為一個中期戰(zhàn)略，在三年前做的，當(dāng)時我們判斷銷售額在明年能夠達(dá)到800億，節(jié)奏、資金，所有的布局都按計劃去做。現(xiàn)在我覺得這個速度，特別是今年市場限售、限價，今年過800億也是可以的。明年按照銷售資源和公司安排達(dá)到1000億也沒所謂，這個不是我們現(xiàn)在追求的規(guī)模。
這和公司對市場的看法有關(guān)系，我之前對市場的看法相對比較保守，現(xiàn)在我們是樂觀謹(jǐn)慎，不能叫謹(jǐn)慎樂觀，所謂樂觀是短期樂觀。原來大家都想這個市場整個銷售額十幾萬億，這么高位還能夠保持兩位數(shù)的增長，甚至20%的增長不現(xiàn)實，人均面積40平方米等等，就好像這個行業(yè)到了一個拐點(diǎn)。去年和今年現(xiàn)實告訴我們市場挺好的，速度挺快，加速度更快。
我這段時間也一直在想到底怎么認(rèn)識這個市場，我的結(jié)論是兩三年想高位保持兩位數(shù)的增長是可能的，為什么說可能，其實我們都忽略了人口流動的問題，按照絕對居住人口去分析市場是不可靠的，真正的需求是來源于人口。
中國未來的人口政策，和經(jīng)濟(jì)地區(qū)的調(diào)整，和一些新的理念、新的概念的落地，都促進(jìn)了人口的流動，這種龐大人口是基數(shù)，雖然房子不動，但是人動也是一樣。但是長遠(yuǎn)來看，兩三年以后，三、五年以后，現(xiàn)在還是要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。
首先，再多的房子用來住房總是有限的，一個人住2000平方米是不可能的，也不需要，住個50平方米，100平方米總是可以的，我覺得總是有限的。另外，我覺得長效的居住政策，隨著人們的共識，現(xiàn)在租賃，房地產(chǎn)稅，這些都還在看、在做，這些東西會發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，所以我覺得要樂觀謹(jǐn)慎。
現(xiàn)場提問：剛才李總說了一句話，說明年賣到1000億不是個事，這個可不可以認(rèn)為是明年一個底線銷售目標(biāo)？
李明：你這樣想就對了。
現(xiàn)場提問：我問兩個問題，現(xiàn)在報表口徑來看權(quán)益占比毛利率相對比較低，除了毛利率以外，從凈利潤率、規(guī)模的角度來看，這個有沒有什么指引？從銷售的增速，派息各個方面來看，增速都很好，勢頭也上來了，第一大股東中國人壽對這樣的情況是否滿意？從公司考慮實現(xiàn)這個增速目標(biāo)角度來說是不是有信心？
中國人壽：在去年的業(yè)績發(fā)布會上我講過，我們一直把遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股公司作為我們一個重要的房地產(chǎn)公司平臺來看待，對于他的發(fā)展，包括我們剛剛公布的半年業(yè)績來看，從中國人壽大股東的角度來看希望他穩(wěn)健增長，對他的業(yè)績是滿意的。
對于剛才李總提到的1000億的目標(biāo)，包括遠(yuǎn)洋在不動產(chǎn)和其他板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展都是抱有信心的。
李明：關(guān)于講到盈利，企業(yè)最終要的凈利，要銷售額也好，要毛利率也好，最終還是要凈利。
我們今年下半年凈利潤回報水平絕對不錯，上半年能夠做到的，下半年更能夠做到，今年能夠做到的，明年也能夠做到。
現(xiàn)場提問：總體來說，27%的毛利率不算高，遠(yuǎn)洋三項費(fèi)用控制得非常好，融資成本也不是太高，有很多同行做到了30%多的毛利率，毛利率有沒有潛在挖掘提高的空間？
李明：遠(yuǎn)洋經(jīng)過三年左右的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整，現(xiàn)在到了收獲的季節(jié)。
特別是主營業(yè)務(wù)需要加快發(fā)展，但是加快發(fā)展核心的東西是量力而行。
提到毛利率的問題，毛利率和土地成本和售價、建安費(fèi)用有關(guān)系，和核算、預(yù)算更有關(guān)系。我非常佩服，非常想向別人學(xué)習(xí)做到30%以上的毛利率，但是我覺得還是需要更穩(wěn)健一些。
我們在制定預(yù)算的時候，起碼遠(yuǎn)洋能夠說報表上的資產(chǎn)數(shù)估值可能比別人高，任何東西都比別人高，我希望我的售價是能夠全部賣出去的售價，我留的資產(chǎn)賬面值都是可以按期賣掉的，因為遠(yuǎn)洋留存的資產(chǎn)質(zhì)量很高，包括我們開發(fā)的留有資產(chǎn)。我從業(yè)二十多年了，如果把這種預(yù)估前期都做得很好，留下了一堆資產(chǎn)數(shù)，時間長了，管理資產(chǎn)還是個問題。
今年下半年我和團(tuán)隊商量專門撤掉一個部門，再成立一個部門，就叫資產(chǎn)管理中心，專門按資產(chǎn)口徑對企業(yè)管理。
我的意思是我們在做項目預(yù)算，項目結(jié)算的過程中，我們的目標(biāo)是讓開發(fā)業(yè)務(wù)做到30%的毛利率，這是我最高的理想，我沒想30%以上的事。
當(dāng)然也要避免所有項目出現(xiàn)20%以下毛利率的情況，現(xiàn)在我們新的項目基本都是按照這個思路來做的。
現(xiàn)場提問：關(guān)于土地儲備，李總提到下半年和明年會是比較好的買地窗口期，你們在這方面有沒有大概的預(yù)算安排？養(yǎng)老方面未來床位增加比較多，現(xiàn)在是快速增長時期，前幾年是蓄勢的階段，這方面的投資大概是什么樣的規(guī)模？
李明：公司土儲全口徑是4000萬平方米，權(quán)益是2000萬平方米，有兩個方面的原因，主要是一些新增的土地有合作伙伴，我們現(xiàn)在也可以把權(quán)益土地提升上去，無非是多花點(diǎn)錢，但是根據(jù)過往公司發(fā)展歷史來看，土地儲備過多了也不是件好事。
真金白銀是占壓資金，投機(jī)取巧是政治風(fēng)險，所以土儲4000萬平方米也不算小數(shù)，也有幾十萬平方公里了。對于未來的市場，如果市場好價格也能夠上去，再多花點(diǎn)代價從合作方把地買回來也值得，如果不行，背那么重的包袱也是個風(fēng)險。
我們均價兩萬多和我們的布局也是有關(guān)系的，像我們過去剛剛進(jìn)入的武漢、南京、合肥這些城市，包括現(xiàn)在看到內(nèi)陸中心城市也有機(jī)會，我們未來的布局也都是在這些人口聚集和流入的城市。六千多元的地價對應(yīng)兩萬的均價，這是合理的。
我們現(xiàn)在養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式探索出來以后具備快速發(fā)展的條件，至于說要多少投資，我們現(xiàn)在算賬和以前不一樣了，過去算養(yǎng)老都是算買這棟樓多少錢，裝修多少錢?，F(xiàn)在我們知道按床位算了，一個床位的投入是多少，租賃這個床位、購置這個床位、裝修這個床位、配置人員的核算都是按床位來算。
現(xiàn)在我們一張床位所有的投資都做了預(yù)算，要到2萬張床位，100億應(yīng)該夠，100億能夠?qū)?yīng)多少收入，至少10到20億的每年收入，這個賬我們是算過的。現(xiàn)在我們主要是護(hù)理、半護(hù)理的形式，CB的模式，一種業(yè)務(wù)可以搭配幾個業(yè)務(wù)。
我們也嘗試過CIFC的方式，包括社區(qū)的模式我們還在探索，現(xiàn)在不說那么多，我們說的是成熟可以做到的業(yè)務(wù)，6個月看好物業(yè)，6個月可以開業(yè)，3年可以達(dá)到免租，兩年盈利平衡，三到四年現(xiàn)金流平衡，這個模型現(xiàn)在建立起來了。
現(xiàn)場提問：關(guān)于商業(yè)這一塊，我看到權(quán)益口徑商業(yè)價值是人民幣257億，和今天的市值差不多，商業(yè)評估的標(biāo)準(zhǔn)是什么樣的，未來有沒有想過在商業(yè)資產(chǎn)這一塊進(jìn)行盤活，加快住宅的開發(fā)？第二，關(guān)于負(fù)債率方面的，因為負(fù)債率已經(jīng)上來了，管理層說過要加快買地，未來在負(fù)債率方面有什么計劃？
李明：你看到的商業(yè)估值是多少，那是賬面價值，現(xiàn)在會計寫的是權(quán)益價值。公司的市值也是這個數(shù)，多不了多少，至于會不會把這部分業(yè)務(wù)單獨(dú)出來，當(dāng)然會，我們這幾個業(yè)務(wù)都具備獨(dú)立發(fā)展的空間，未來一定會獨(dú)立，也許是短期，我們會有所考慮，讓3377變成一個以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，其它業(yè)務(wù)有成體系的發(fā)展路徑和空間。
孩子養(yǎng)大了總是要嫁人的，收點(diǎn)彩禮也很好。
關(guān)于負(fù)債率的問題，現(xiàn)在公司凈利借貸比在0.6的水平。好比把女兒嫁出去獲得點(diǎn)資金，給兒子多娶幾個媳婦，這個也可以考慮，我看你想娶幾個老婆，看發(fā)展有多快。
現(xiàn)場提問：從銷售計劃鋪排的進(jìn)度來看，五年目標(biāo)很快就會提前完成，有沒有比較新的目標(biāo)？第二，因為很多房企在這幾年都提出了激勵方案，公司除了在股權(quán)激勵方面，在內(nèi)部還有沒有其他激勵機(jī)制？
李明：關(guān)于這個目標(biāo)，我特別想告訴你我未來2000億、3000億的目標(biāo)，但是真的沒有這樣的目標(biāo)。我算的目標(biāo)還是要考慮到權(quán)益資本回報上，我還是先把回報提高到兩位數(shù)，比如說接近15%，這是我的目標(biāo)。
我第一考慮的不是去賣3000億、5000億，第一步先擴(kuò)大股份，還要保證權(quán)益資本回報，這是我們圍繞的核心，能夠保持權(quán)益部分穩(wěn)定在10%以上，這是我們未來要做的。如果確實需要，只有通過賣5000億實現(xiàn)這個目標(biāo)才能做，我就做到5000億，如果需要培育新業(yè)務(wù)，不斷把新業(yè)務(wù)變現(xiàn)，我們就會去做。如果長租公寓能夠滿足我們的目標(biāo)，我們就會發(fā)展長租公寓，這是我們堅持走的路子。
關(guān)于激勵的問題，這是我對市場的另外一個看法，我覺得首先需要股東激勵我自己，我拿1%的股份做成這樣已經(jīng)不錯了。
第二個，需要激勵年輕人，我們高管在近一兩年對公司團(tuán)隊做了一次調(diào)整，現(xiàn)在高管團(tuán)隊里面除了我以外幾乎就沒有50歲以上的人，全部都是50歲以下，40歲以下的人，而且我們最近發(fā)布了一些期權(quán)計劃，我自己不要期權(quán)，讓其他老同志也沒有要，我不要期權(quán)，我要股權(quán)。
這樣的目的有兩個，一方面，讓年輕人的命運(yùn)和公司，和遠(yuǎn)洋夢聯(lián)系在一起，讓年輕人得到更多職務(wù)權(quán)力和收益。這方面你說需要嗎？需要，而且公司需要更多下更多的狠力氣，再多的我說了就不算數(shù)了。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在這個時點(diǎn)應(yīng)該怎么樣認(rèn)識遠(yuǎn)洋這個企業(yè)，未來三五年以后，那些新業(yè)務(wù)有多少會率先脫穎而出？關(guān)于遠(yuǎn)洋資本這一塊，我看到主營買地也有一些10%權(quán)益的業(yè)務(wù)，在遠(yuǎn)洋資本下面的權(quán)益投資和主營買地應(yīng)該怎么區(qū)分？遠(yuǎn)洋資本自己投的項目在哪些城市，那些項目表現(xiàn)怎么樣？
李明：剛才你提到一個問題，怎么認(rèn)識遠(yuǎn)洋，坦率地說遠(yuǎn)洋這幾年也確實到了一個出現(xiàn)變化的時期。
這個變化是從業(yè)務(wù)角度來說，業(yè)務(wù)要分開談，開發(fā)業(yè)務(wù)怎么看，哪一塊業(yè)務(wù)最先能夠脫穎而出，可能是不動產(chǎn)，它的規(guī)模和盈利水平、可能性都比較大。
遠(yuǎn)洋現(xiàn)在的規(guī)模也到了快速變化的時候，盈利的可持續(xù)性會比以前更穩(wěn)定。
我們開發(fā)業(yè)務(wù)，今年下半年賣的項目，和明年賣的項目其中百分之七、八十都是新增土地儲備，而新增土地儲備是按新的投資標(biāo)準(zhǔn)，新的區(qū)域和新的條件來做的，它的流動性、盈利性和可持續(xù)性和原來存量項目還是有很大的區(qū)別，所以我說它的質(zhì)量也有很大的不同。
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