近日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》(以下簡稱“《意見》”)，繼鄭州后，成為第二個試點集體土地用于租賃住房的城市。未來北京將會增加多少集體租賃住房？房租會下降么？又該如何防范小產(chǎn)權(quán)房？還有哪些城市會這么干？
北京：千公頃土地料可增供達(dá)40萬套出租房
根據(jù)部署，北京市計劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。
“1000公頃集體土地，大約可以建設(shè)30-40萬套出租房。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，目前北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房的增量，相當(dāng)于未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源。
北京此前曾明確，今后5年計劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，大城市近郊區(qū)還有很多集體建設(shè)用地，北京這個政策有助盤活此類土地資源，對未來租賃房源供應(yīng)和租賃市場的培育都有積極作用。
樓盤將毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等地方
既然用于出租，地段、交通和周邊配套就成為承租人考量的關(guān)鍵因素。
《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設(shè)地點，促進(jìn)職住平衡。在規(guī)劃上，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；在配套上，要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件；
在布局上，要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè)；在實施上，統(tǒng)籌考慮村莊整治、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。
未來或讓北京房租下降
集體土地建設(shè)租賃住房，北京此前已有試點。
從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設(shè)租賃住房1.28萬套。
張大偉預(yù)計，如果上述1000公頃土地建設(shè)的租賃住房如期投入市場，將有效緩解區(qū)域租賃市場供需平衡，北京住房租金也會出現(xiàn)明顯下調(diào)。
《意見》指出，北京的集體土地租賃住房租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。
小產(chǎn)權(quán)房春天來了？ 明確“只租不售”
北京市為下一階段集體租賃住房工作提出了四項基本原則：即符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。
《意見》強調(diào)了集體租賃住房“只租不售”原則，明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
張大偉坦言，“防范小產(chǎn)權(quán)房是政策落地的難點”。談及如何避免，嚴(yán)躍進(jìn)說，一方面是政策執(zhí)行中的嚴(yán)格管控；另一方面是讓此類住房本身的土地使用有明確的證書和審批，同時加大對新開工項目的督查，防范部分項目違規(guī)操作。
這些城市都將推集體租賃住房
除北京市外，還有哪些城市探索了集體土地建設(shè)租賃住房呢？
11月15日，鄭州市政府出臺《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點區(qū)域。
“目前，僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項目，未來還有11個城市會發(fā)布政策細(xì)則與項目。”張大偉如是說。
今年8月國土部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
各類“只租不售” 租賃住房有何區(qū)別？
目前政策明確或市場已有“只租不售”住房，有集體租賃住房、公租房、地產(chǎn)商自持商品房等。
從定義上看，自持型商品房是由開發(fā)商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷售，此類住房出租將被納入政府監(jiān)管，開發(fā)商“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷資質(zhì)。
公租房是指由國家提供政策支持，社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房。
集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)(租賃物業(yè))，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。北京安排，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公租房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。
但在“只租不售”的共性下，這些住房在建設(shè)上卻有著本質(zhì)區(qū)別。
“公租房和自持商品房多建設(shè)在國有土地上。由于此前政策沒放寬，集體建設(shè)用地上的租賃項目相對較少。”嚴(yán)躍進(jìn)說，如果要建集體租賃項目，以前是先征地，讓集體建設(shè)用地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，才能繼續(xù)配建。如今，新的政策則可繞過土地變性等環(huán)節(jié)，提高建設(shè)效率。
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