12月20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提到，“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”回望近一年多來租賃市場發(fā)展，自2016年“9·30”樓市調(diào)控以來，超過百城相繼發(fā)布了調(diào)控政策，其中促進住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性，租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。

日前，58集團旗下58同城、安居客、趕集網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布了《調(diào)控下半場 租賃新時代——2017-2018中國住房租賃藍皮書》，對一年來住房租賃政策導(dǎo)向、市場動態(tài)、行業(yè)創(chuàng)新等進行了全面分析?！?017租賃藍皮書》顯示，我國住房租賃市場持續(xù)較快增長基礎(chǔ)上，住房租賃供給側(cè)格局發(fā)生了較大變化，多種新型供應(yīng)模式加大進入力度，尤其是長租公寓和金融創(chuàng)新領(lǐng)域，多種多樣的租房模式將使2018年的租賃市場呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)。

租賃市場供應(yīng)格局大變

2017年，國家決策層對住房租賃市場提出了多項扶持鼓勵政策，也因為“租售同權(quán)”的提出，租賃住房第一次享有了與購房相同的權(quán)益。由此，租賃市場開始發(fā)生著巨大的變化。

多年以來，私人住房是租賃市場上的絕對供應(yīng)主體，但從今年開始，各種新型的供應(yīng)渠道正逐步加大在租賃供給端的比例，其中既包括政府在土地出讓環(huán)節(jié)就專門規(guī)劃的租賃性住宅用地的出讓，也包括更加市場化的長租公寓類產(chǎn)品，此外，房地產(chǎn)信托、信用租房等金融創(chuàng)新產(chǎn)品也紛紛出現(xiàn)，極大地改變了住房租賃市場原有的單一供應(yīng)格局。

鏈家集團董事長左暉在不久前的經(jīng)濟學(xué)家年會上曾表示，相比于美、英、法等國家來說，中國租房占比還很小。平均來看我們租房人口戶數(shù)比大概是在21%左右。美國和英國都在35%左右，法國則達到39%。越大的城市租房比例應(yīng)該越高。像紐約超過50%，香港超過50%，北京超過35%。左暉補充道，他認為北京未來的租房人口比數(shù)會像其他世界級城市一樣，超過50%。

巨大的租賃需求，就要求租賃用房的供應(yīng)要大幅增加。在58集團發(fā)布的《2017租賃藍皮書》中指出，一方面，專門的租賃用房供應(yīng)逐漸納入土地出讓規(guī)劃，這將在未來數(shù)年為租賃市場提供了一個重要的供應(yīng)渠道。近年，各地政府出臺相應(yīng)的政策促進租賃用地的供應(yīng)。以北京為例，規(guī)劃2017-2021 年全市住房建設(shè)計劃約150 萬套，其中租賃住房50 萬套，租賃住房計劃供地1300 公頃，在全部住宅供應(yīng)中占比21.7%；上海也在“十三五”期間，預(yù)計供應(yīng)住宅用地5500 公頃，其中規(guī)劃租賃用地1700 公頃，約70 萬套。

安居客首席分析師張波認為，今年租賃土地大幅增加在數(shù)量上體現(xiàn)的，無疑就是大批城市從實際租賃供地數(shù)量來規(guī)范未來的土地供應(yīng)。

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、國家統(tǒng)計局原副局長許憲春在鏈家研究院舉辦的思享會上也指出，滿足多樣化的居住需求是解決城鎮(zhèn)住房市場不平衡不充分發(fā)展的方向。隨著收入增長，人們對品質(zhì)居住的追求不斷提升，對存量房屋提出了盤活與更新的需求。重點城市的租賃供給需求之間缺口較大，互相供給與需求結(jié)構(gòu)之間不匹配?？缡】缡腥丝诹鲃颖壤?，產(chǎn)生龐大的租賃需求，應(yīng)當建立安全體面的住房租賃供應(yīng)體系

金融創(chuàng)新加入租賃市場供應(yīng)主體

此外，2017年以來，包括信用租房創(chuàng)新等各種金融創(chuàng)新力量也進入租賃市場，2018年這種趨勢將更加明顯，推動房屋租賃市場的供應(yīng)力量和供給方式。

作為一種消費分期場景，租房分期類消費金融產(chǎn)品此前已開始布局租房市場。其業(yè)務(wù)模式大同小異，核心就是借助消費金融產(chǎn)品的支持，變租金“押一付三”為“押一付一”或“押零付一”。 像鏈家就和貝殼金控聯(lián)手推出了租房分期產(chǎn)品“租貝”。針對季付/半年付/年付的鏈家租客專門設(shè)計的“按月支付房租”服務(wù)產(chǎn)品，用以緩解租客一次性大筆租金壓力，實現(xiàn)“先住后付，住滿30天再交租”。此外，58 集團下的58 月付、我愛我家的房司令、京東戰(zhàn)略投資的會分期等都是租房領(lǐng)域的金融創(chuàng)新。

張波認為，租房分期要用足夠的實力打動占據(jù)大量租房房源的行業(yè)中介巨頭，必須同時具備強大的資金實力以應(yīng)對自持房源的規(guī)模增長，能繼續(xù)存活發(fā)展的都是背后有大的資本實力撐腰。以58 月付為例，背靠58 集團，主要面向大學(xué)生和有穩(wěn)定工作收入的人群提供租房分期服務(wù)，也與華夏管家、優(yōu)租寓、快租、孟鄰白領(lǐng)公寓等品牌公寓建立合作關(guān)系。

2018 年信用租賃市場將迎來網(wǎng)絡(luò)巨頭更加頻繁地加入，《2017租賃藍皮書》指出，互聯(lián)網(wǎng)巨頭如阿里巴巴、京東都在參與到租房市場，可能對租賃市場環(huán)境的健康產(chǎn)生較大的積極作用，并且信用租房將進一步健全社會信用體系。

長租公寓在供給側(cè)加速擴張

此外，今年崛起的長租公寓也將在2018年占據(jù)更加重要的地位。根據(jù)居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，截至2017年底，國內(nèi)長租公寓企業(yè)已超千余家，公寓運營房屋數(shù)量已超200 萬間，知名房產(chǎn)企業(yè)如萬科、龍湖、遠洋等紛紛入局搶占市場。

根據(jù)58集團的《2017租賃藍皮書》分析，相對租賃市場的其他供應(yīng)方式而言，長租公寓具有房源質(zhì)量有保障、租期穩(wěn)定、能提供保潔等服務(wù)、裝修風格更為年輕化等諸多優(yōu)點，受到越來越多租客尤其是年輕人的歡迎。長租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、萬科泊寓，后者如鏈家的自如、我愛我家的寓見等。

安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，魔方公寓已經(jīng)在全國15 個大中型城市擁有了超過150 家門店，管理房間逾3 萬間，為近4 萬名住戶提供租住生活服務(wù)。而萬科“泊寓”也在2017 年加速擴張，近期數(shù)據(jù)顯示泊寓已布局全國27座城市近200家門店，總房間數(shù)高達九萬間。不僅如此，萬科公布的泊寓發(fā)展計劃顯示，在2018年泊寓計劃拓展到45萬間，遠期規(guī)劃100萬間，在萬科的遠期規(guī)劃中，長租公寓業(yè)務(wù)年收入將達155億元。

事實上，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵住房租賃的相關(guān)政策，也將推動長租公寓市場未來的加速供應(yīng)。包括近年出讓的自持性土地，最終也可能由開發(fā)企業(yè)變成長租公寓進入租賃住房供應(yīng)端。

58集團的《2017租賃藍皮書》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017 年10 月，全國10 城自持用地(含部分自持)達148 宗，自持體量約552 萬平方，其中涉宅地塊112 宗，總建筑面積超400 萬平方米。包括萬科、保利、中海等大品牌開發(fā)商也積極參與其中。

相比開發(fā)企業(yè)在集中式公寓端的攻城略地，傳統(tǒng)大型中介企業(yè)也在租賃供給端不遑多讓，在分散式公寓或集中式公寓端發(fā)力。

公開信息顯示，鏈家自如旗下已擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、自如優(yōu)品六條產(chǎn)品線，服務(wù)北、上、深三地超過60 萬租客。而我愛我家的長租公寓業(yè)務(wù)“相寓”發(fā)展速度也不遑多讓，已累積規(guī)模達到43萬間。

盡管租賃供給端已經(jīng)出現(xiàn)了諸多的創(chuàng)新供給模式，但《2017租賃藍皮書》同時指出，相比國外發(fā)達國家經(jīng)驗，國內(nèi)長租公寓行業(yè)還僅僅處于起步階段，未來還有很大的發(fā)展空間。據(jù)中國飯店協(xié)會公寓委員會的調(diào)查和測算，預(yù)計至2020 年底會超過1000 萬間。但與發(fā)達國家品牌公寓在租賃市場25%-30%的份額相比，我國的占比仍然處于較低的階段。

從“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，從租賃政策的深化來看，雖然2015年就已提上日程，但真正全面落地還是在2017年。中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識導(dǎo)致大量人群理解的安家置業(yè)往往是和買房畫等號。但中國未來十年不得不面對城市化引發(fā)的大量人口持續(xù)進入城市，以及目前高價和人群總體收入不匹配的現(xiàn)實，一味地滿足絕大多數(shù)人群的買房需求并非良策。租賃市場的發(fā)展是中國未來不可回避的問題，引導(dǎo)廣大群眾由“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”就是租賃在長效機制的重要體現(xiàn)。

張波認為，租賃未來應(yīng)該在三方面做文章，首先是增加租賃房源的供給量，不但在數(shù)量上提供保證，同時還要積極鼓勵租賃運營機構(gòu)入場，并給予稅收、金融等多種政策支持；其次是通過法律法規(guī)保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租賃的金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動租賃市場更為專業(yè)化、規(guī)模化有序發(fā)展。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，發(fā)展長期租賃市場，一方面要在機制上采取措施，使得一些機構(gòu)或者市場主體愿意去從事長期租賃業(yè)務(wù)；另一方面要從制度上進行約束，對租期進行規(guī)定，以支持租賃市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

為2018年租賃市場畫像

租賃需求增長 租賃模式多樣 整體租金價格穩(wěn)中有升

“住房租賃”無疑將成為2018年當之無愧的房地產(chǎn)熱詞。無論是中央經(jīng)濟工作會議還是十九大報告都強調(diào)了“租購并舉的住房制度”為全國租賃市場發(fā)展指明了方向。

至此，租賃已經(jīng)被提高到了前所未有的高度，那么在2018年里，租賃市場該如何發(fā)展？關(guān)于租賃市場的種種政策是否真能改變房地產(chǎn)市場的格局？住房租賃的興起能否真正對高房價、高租金起到抑制作用呢？

需求變化

租賃需求將在2018年繼續(xù)增長

租賃在2017年多次被決策層提起，在2018年里，普通的租房人或者房東會感受到租賃的新變化嗎？租房人小侯就認為，未來大量租賃房源的出現(xiàn)可能會降低租金，讓他在換租時有更多更好的選擇。但作為房東，胡先生則不這么認為，“我仔細看了一些長租公寓，雖然裝修好、管理好，理念好，健身無線網(wǎng)還都免費，但大部分還是一居室為主，租金價格快趕上我的一套兩居室的價格了，所以他并不擔心未來會被新興的租賃房源搶走生意?？梢?，作為租客和房東，對待未來租賃市場的態(tài)度各有不同，那明年的租賃市場會怎樣發(fā)展呢？

58集團近日發(fā)布了《2017租賃藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國租房需求較2016年增長57%，第四季度租房需求較2016年同比增長71%。其中，一線城市2017年租房需求占全國需求總量的13%；成都、杭州、武漢、重慶等12個新一線城市的租房需求量占全國需求量的20%，對比2016年上漲43%，漲幅超過多數(shù)一線城市。

其中，杭州、東莞2017年租房需求量同比增長率分別為79%、74%。預(yù)計未來三年，在一線城市租房需求持續(xù)強勁和新一線城市租房需求全面爆發(fā)的雙重引擎下，全國住房租賃市場的成長空間非常廣闊。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余個城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模，保障租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。未來租賃土地供應(yīng)占比三成左右將成為各地的標配，住房租賃將成為保障居住權(quán)不可或缺的重要支撐。

與土地供應(yīng)積極因素相應(yīng)的，是大型房產(chǎn)企業(yè)在2017年積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。58集團房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計顯示，截至2017年12月15日，全國10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)達149宗，自持體量約514萬平方米。其中杭州達到了51宗之多，上海和天津分別有29宗，北京也有27宗之多。安居客張波指出，房地產(chǎn)開發(fā)商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潛在供應(yīng)，并且有機會為租房人群提供更規(guī)模化、規(guī)范化、標準化的租房產(chǎn)品。

租金新變化

去年北京月租金上漲14%為2795元 還將穩(wěn)中有升

在租金方面，58集團《2017租賃藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國人均月租金同比上漲16.7%。北京人均月租金為2795元，和2016年相比上漲14%。新一線城市中，成都2017年人均月租金相比2016年漲幅為18%，達到1008元。綜合2017年全年數(shù)據(jù)，杭州成為人均月租金最高的新一線城市，達到1550元，對比2016年上漲了6%。其他諸如重慶、鄭州、長沙、青島等城市，人均月租金同比漲幅在5%到10%之

張波指出，翻看歷史數(shù)據(jù)，一線城市和新一線城市在2012年到2016年的租金漲幅基本每年都在8%-15%之間。隨著近幾年租房人群對品質(zhì)生活的追求持續(xù)推動中高端租賃市場的發(fā)展，租金將保持穩(wěn)中有升。

鏈家集團董事長左暉在經(jīng)濟學(xué)家年會上表示，租金是與居民收入有函數(shù)關(guān)系的，如果居民收入將在未來幾年間持續(xù)增長的話，租金也將可能隨之穩(wěn)定增長。

租客新變化

改善生活環(huán)境成換租最大原因

值得注意的是，住房租賃市場相比購房市場，具有更大的流動性，換房行為頻率相對較高。根據(jù)58 集團房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院聯(lián)合調(diào)研數(shù)據(jù)，租房人群換房原因位于前五位的依次是改善生活環(huán)境、工作地點變更、交通不便利、租約到期、生活狀態(tài)變化。其中41% 的租房人群為改善生活環(huán)境而換房，租房人群對于生活質(zhì)量的要求正逐漸提高。

張波表示，租房人群對生活質(zhì)量要求的逐漸提高，具有房源質(zhì)量高、交通便利、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、周邊配套完善等優(yōu)勢的長租公寓這一近年新興模式無疑是重要利好。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也認為，2018年的租賃市場也將進入品質(zhì)居住時代。尤其是年輕的白領(lǐng)階層，對品質(zhì)租賃的需求更加旺盛，另外，大量流動轉(zhuǎn)移人口也處于基本保障的需求提高了對租賃房源的額要求。

58集團2017租賃藍皮書報告顯示，在18歲到35歲的租房人群中，處于獨居狀態(tài)的租客占比達29%，另外39%為與伴侶居住，27%的人群為與長輩和或孩子租住。張波預(yù)測，城市購房壓力不斷增加、結(jié)婚年齡推遲可能推動單人租房人群持續(xù)增長。

在各類戶型的出租房屋中，以一居室、二居室為代表的小戶型受到承租人的更多青睞。58集團《2017租賃藍皮書》指出，租房人群對一居室需求占比達到40%之多。安居客首席分析師張波認為，這一方面是由于一居室的私密性較好，可以滿足人們對獨立生活環(huán)境的基本要求，另一方面是因為大量的年輕租客多選擇單人或者伴侶共同居住，一居室可以同時滿足降低生活成本和提高生活品質(zhì)的需求。

房源新變化

長租公寓、REITs成為新關(guān)鍵詞

在政策引導(dǎo)扶持和市場需求增長的驅(qū)動下，長租公寓、REITs、信用租房成為住房租賃市場運營模式的新亮點。

58集團《2017租賃藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有千余家長租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量約200萬間。長租公寓模式正受到越來越多租客，尤其是年輕人的歡迎；也吸引了眾多全國知名房產(chǎn)企業(yè)的布局。2017年，萬科地產(chǎn)旗下“泊寓”，在全國范圍內(nèi)加速擴張；碧桂園長租公寓在多個城市布局了15個項目；金地、龍湖、萬達、旭輝、綠地、保利也都已入局。

此外，2017年10月23日，國內(nèi)首單房產(chǎn)企業(yè)租賃住房信托投資基金——保利租賃住房REITs的獲批引發(fā)了高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認為，目前我國對于租賃住房REITs的支持相比國外成熟市場尚不完善。避免對同一主體不同階段重復(fù)征稅、避免對REITs發(fā)行主體和持有者雙重征稅，將達到一定的付息率作為享受稅收優(yōu)惠的必要條件，以“免稅+分紅”提升REITs份額的收益率水平，增強市場投資吸引力，都需要更多的政策支持。