二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級的調(diào)控政策大幅提高了購房人換房的門檻，但卻不妨礙換房需求繼續(xù)擔(dān)綱市場成交主力。鏈家研究院的一份報告顯示，改善性換房已經(jīng)成為市場主力和“新剛需”，并且這種趨勢將長期延續(xù)。也正是因為這些換房人群，北京二手房市場也呈現(xiàn)一些新特點。

限得住的首付 限不住的需求

今年年初的一系列調(diào)控政策，多數(shù)都在指向有房一族。

3·17調(diào)控新政，調(diào)整了首套房的認定標(biāo)準(zhǔn)，從“認房不認貸”轉(zhuǎn)為“認房又認貸”，同時提高了二套房最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時也降低了住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

隨后，北京又陸續(xù)推出包括離婚后房貸認定標(biāo)準(zhǔn)的政策，堵住各種避開政策的口子。

政策堵住了炒房的空間，但也阻止了不少購房人的換房計劃。原本賣掉原有的房子，還清貸款后還可以湊齊首付，但首付比例的調(diào)整，徹底改變了這一局面，二手房市場也因此在4月之后迅速轉(zhuǎn)冷。

雖然前三月二手房的成交量創(chuàng)造歷史新高，但全年成交量卻出現(xiàn)了腰斬。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共網(wǎng)簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

全年成交量腰斬，但換房改善的需求卻沒有因政策而消失。《廣廈時代》調(diào)查了解到，經(jīng)歷了大半年的政策緩沖期，換房客戶正在回到市場。有購房人就表示，“住不下”、“住不好”是實際存在的問題，只要能夠得上，換房勢在必行。

鏈家研究院關(guān)于《2018年房地產(chǎn)市場和行業(yè)展望》的報告中顯示，根據(jù)鏈家樓盤字典數(shù)據(jù)，北京存量住房套數(shù)約為750 萬套，套均2 間房，對應(yīng)的常住人口超過2170萬，按照“一人一間”的標(biāo)準(zhǔn)，剛性的住房缺口達到600 萬間，北京的住房供應(yīng)缺口依然較大。二是結(jié)構(gòu)錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。鏈家樓盤字典數(shù)據(jù)顯示，北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達76.7%，20 年以上的房子占比達38.6%，房子老、體驗差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。

鏈家的另一項數(shù)據(jù)也能說明二手房市場的潛在需求。目前每天依然有85 萬的用戶在鏈家APP 上瀏覽房源，基本回歸至3月高峰水平，客戶對房源的關(guān)注度持續(xù)走高，平均關(guān)注房源量達到40 個。用戶依舊主動發(fā)起IM 聊天，轉(zhuǎn)委托比例不斷提升，庫存房源被關(guān)注次數(shù)并無下降，依舊穩(wěn)定在50 次以上，這足以說明潛在需求仍在。

換房成為新剛需 遍地都是連環(huán)單

戶型升級、環(huán)境升級、區(qū)域升級……換房購房人需求各有不同。鏈家研究院分析認為，在消費升級的時代下，品質(zhì)居住成為一種新剛需。首先，換房的實質(zhì)是人在不同生命周期里對居住環(huán)境的選擇，是生命周期進行到特定階段后的必然結(jié)果；其次，人口的流動帶來大量換房需求，這種流動表現(xiàn)為從農(nóng)村到城市的換房、城市間和城市內(nèi)部的換房；最后，換房也是消費升級時代的必然結(jié)果。

根據(jù)鏈家研究院對與市場交易主體密切接觸的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查顯示，全國層面的市場中改善性換房群體最多，占比達到46.7%。分城市看，超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比最高，為67%，改善性需求已成為主流。

改善性換房占比的增加帶來的是連環(huán)單占比的上升，重點城市的經(jīng)紀(jì)人接觸到的換房比例較高，北京最為顯著，有77% 的經(jīng)紀(jì)人接觸到連環(huán)單。

一位購房人告訴《廣廈時代》，她最近就處在一宗多連環(huán)的二手房交易中，從她可以直接得到的信息，就已經(jīng)超過了四連環(huán)。她需要買自己兩居的購房人的定金和首付解抵押，而她看好的三居業(yè)主也需要她的首付解抵押以及作為新房的首付。因為牽涉多重交易，他們的每個環(huán)節(jié)都需要反復(fù)商量談判，尋找合適的時機和方式，而每個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的細節(jié)問題都可能導(dǎo)致整個連環(huán)的交易失敗。

“這里面需要注意的問題和時間差帶來的成本和風(fēng)險，已經(jīng)不是我自己能想周全的了。”這位購房人介紹，此前她看中的一套房源，就因為她滿足不了身處連環(huán)單業(yè)主對首付付款時間的要求而不得不放棄。如今好不容易又找到心儀的房源，她每天要和中介經(jīng)紀(jì)人反復(fù)溝通，確認需要準(zhǔn)備的資金和程序，還要了解連環(huán)上其他購房人的進度和想法。

換房成影響業(yè)主定價主因 小區(qū)價格因換房而分化

身處于連環(huán)單之中，每個環(huán)節(jié)的業(yè)主都不敢輕易調(diào)整價格。

上述購房人表示，她所處的連環(huán)單中，每個業(yè)主對于自己的價格都很堅持。以她為例，由于選擇商貸要首付八成以及利率上浮，她此次換房選擇使用公積金貸款。最高120萬元的固定額度，決定了她兩居少賣多少，她就要通過親戚朋友補上多少缺口。而她看中的三居，業(yè)主給出了10萬元的讓步后，也是封死了繼續(xù)降價的空間，因為他也需要足夠的房款去支付下一套房。

鏈家研究院的報告中也顯示，這輪調(diào)控以后市場并未出現(xiàn)明顯的恐慌性拋盤現(xiàn)象，業(yè)主的降價行為大部分是因為換房。當(dāng)前市場中鏈家經(jīng)紀(jì)人所接觸的業(yè)主普遍是換房需求，高達9成的經(jīng)紀(jì)人接觸的業(yè)主是因換房而掛牌，業(yè)主降價的主要原因也是由于換房，除長沙、沈陽和佛山外，全國其他各城市均有60% 以上的經(jīng)紀(jì)人接觸到的業(yè)主主要是由于換房而做出價格讓步。

因為換房需求成為市場主力，同區(qū)域的不同小區(qū)房價差異也在逐漸增大。有購房人透露，他所在的小區(qū)當(dāng)初在銷售時，在同區(qū)域中并不算高，但自從小區(qū)配套的學(xué)校落成后，價格一路走高，逐步領(lǐng)跑同區(qū)域其他小區(qū)。“孩子親子班認識的同學(xué)，有兩個都換到了我們小區(qū)”。

鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京小區(qū)房價整體的差異正在越來越大。2013 年北京房價整體在均價周圍接近正態(tài)分布，小區(qū)間房價差異較小，超過北京均價的小區(qū)占比為59%。2017 年北京小區(qū)房價差異明顯，并且明顯呈現(xiàn)右偏，超過均價的小區(qū)占比為49%，占比比2013 年減少10 個百分點，意味著少數(shù)小區(qū)房價更高。

從年度漲幅分布上來看，2017 年相比2013 年房價上漲主要集中在小部分小區(qū)，2017 年北京整體房價相比2013 年上漲了97%，而均價上漲超過全市的小區(qū)僅為38%，其余62% 的小區(qū)均價漲幅不及全市。

鏈家研究院認為，改善性換房已經(jīng)成為市場主力和“新剛需”，這是一個趨勢性變化，未來也將會持續(xù)。作為市場的新主力，換房也將在未來持續(xù)影響市場的變化趨勢。

而在政策上，未來對改善需求也有望越來越友好。12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。