今年，由于棚改貨幣化比例（2017年高達60%）明顯下降，國家嚴格限制居民加杠桿、嚴格限制資金流向房地產，加上需求部分透支、租賃分流等等，業(yè)內普遍不看好三四線城市的樓市。在熱點城市樓市調控“不放松”的大環(huán)境下，若三四線城市的樓市全面下滑，2018年全國樓市將明顯回調。但據(jù)筆者觀察，由于帶著一年積蓄的人口大規(guī)模返鄉(xiāng)，三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未急速褪去。

過往，筆者在春節(jié)期間返鄉(xiāng)，問起村里的大變化，親朋經常談起的是誰家的小孩考上大學，誰家在外做生意賺了錢等等。而今年春節(jié)期間談話主題變了，大家談得最多的，是誰家在縣城或市里買了房子。往年，農村人賺了錢，就在村里蓋起三層樓的住宅，購置耐用消費品，甚至皮卡汽車等，這是彰顯生活水平的配置，很少人到城里買房。近些年來，城鄉(xiāng)間最龐大的網(wǎng)絡完成了鋪設，道路、有線、通訊和物流等網(wǎng)絡將城鄉(xiāng)高效地連在一起，農村居民進城看病也有“新農合”、“新農保”的支持。因此，縣城居民、鎮(zhèn)鄉(xiāng)村村民的眼界拓寬、觀念更新。而且，有社會保障和土地承包收入支持，農村消費傾向和觀念也在更新。

再看數(shù)據(jù)。2017年，城市居民社會消費品零售總額同比增速下降，而農村該指標由2016年的10.9%上升至11.8%。作為升級消費的進城購房，必然會迅速崛起。于是，基于農村居民對子女到城里接受良好教育分外重視，新生代農民對城市豐富而美好的生活無比向往，不管大城市就業(yè)返鄉(xiāng)人群，或三四線城市下轄居民或村民，進城購房趨勢仍旺盛。由于2016年至2017年大城市房價普遍翻了一番，很多就業(yè)人口在置業(yè)無望，而交通條件大為改善的情況下，到大城市周邊三四線城市購房，或到老家三四線城市購房，就成了現(xiàn)實選擇。

春節(jié)前，安居客發(fā)布的《2017-2018返鄉(xiāng)置業(yè)報告》顯示，59%的大城市受訪人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿。其中，有34%的受訪人群是因在就業(yè)的城市買不起房或限購而作出返鄉(xiāng)置業(yè)選擇，有33%的受訪人群希望改善長輩和孩子的居住條件，23%的受訪人群希望日后回鄉(xiāng)發(fā)展有個落腳點，只有10%的受訪人群是在為手中的閑錢找出路，也就是投資。這表明，返鄉(xiāng)置業(yè)的主流并非是投資需求，而是以首套房購置為主的剛需或自住需求。2017年，艾普大數(shù)據(jù)與移動運營商合作，在篩選購房人群后發(fā)現(xiàn)，三四線城市買房人群中，54.1%來自本地人口，15.7%和28.3%來自一線和二線城市；購房年齡主要在36至45歲、46至55歲兩個階段，占比為31.2%和38.5%。顯然，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民進城購房，大城市就業(yè)人群返鄉(xiāng)是主流，而成家生育、父母為城里就業(yè)子女購房是主要驅動。

安居客的報告還顯示，返鄉(xiāng)置業(yè)人群中，一半以上年齡超過30歲，單身人群的比例僅為19%。在打工一族中，80%來自三四線城市及周邊城鎮(zhèn)，但近七成都在一二線城市工作。這也說明，外來務工人群也好，大城市就業(yè)人群也好，一旦步入結婚生育期，就有了買房并在城市“扎根”的強烈訴求。目前，全國1.7億外出農民工，70%集中在排名前30位的大城市，60%舉家遷徙，70%在就業(yè)地城市工作2至3年；大城市就業(yè)人群多為年輕群體的大學生。近年來，由于大城市房價上漲造成置業(yè)困境，在國家鼓勵回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、鄉(xiāng)村振興，傳統(tǒng)產業(yè)從沿海轉向內地的大背景下，借助返鄉(xiāng)置業(yè)在城市站穩(wěn)，或為下一步工作或退休做準備，已成普遍趨勢。

另外，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2016年農民工監(jiān)測調查報告》顯示，由于城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，傳統(tǒng)產業(yè)內遷，國家加大扶貧開發(fā)、轉移支付、基礎設施建設，而大城市日漸成為主導產業(yè)的服務業(yè)對大齡農民工就業(yè)吸納彈性低，農民工越來越傾向在本地就業(yè)。2010年至2016年，外出農民工規(guī)模增速分別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出農民工占農民工總數(shù)的比例已從2011年的62.8%降至2016年的60.1%。從農民工流入地看，2016年東部地區(qū)務工的農民工（15960萬）比上年減少48萬，而中部、西部、東北則分別增長147萬、275萬和45萬。

因此，考慮到農民工回流趨勢，加上其長期適應城市生活，并有一定積蓄，這將成為三四線樓市維持熱度的重要力量。在防風險、防樓市大起大落的宏觀主題下，大城市高房價仍將維持一段時間。由此，大城市就業(yè)人群選擇在三四線城市購房，也將保持一定規(guī)模。今年1月，盡管調控政策偏緊、房貸收緊，但三四線樓市繼續(xù)保持在高位，三四線項目占比大的龍頭房企業(yè)績更火爆，或顯示新一輪返鄉(xiāng)置業(yè)已開啟，預計2月的數(shù)據(jù)也比較樂觀。

綜合以上分析，筆者認為，即便2018年三四線樓市不再像2017年那般火熱，但仍有望維持在高位。更重要的是，三四線城市房價上漲固然對返鄉(xiāng)置業(yè)有推動，但更大的力量來自農民工、下轄縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民或村民、大城市就業(yè)人群等等，他們對通過購房分享城市化紅利、結束漂浮而站穩(wěn)城市的訴求，已經崛起的這種趨勢不可阻擋，這樣的需求與房價漲跌關系不大。另外，國家強調“租購并舉”，意在讓新市民（務工人員、大學畢業(yè)生）體面地租賃，在城市穩(wěn)定下來，但并不排斥他們買房的訴求，而這批新市民量力而行的“先租后買”、梯度消費，正是三四線樓市健康發(fā)展的保障。