和濟(jì)南的出租車(chē)司機(jī)聊房?jī)r(jià)，是打開(kāi)他們?cè)捪蛔拥囊环N好辦法。這時(shí)，司機(jī)們往往會(huì)旁征博引，從濟(jì)南地鐵和輕軌建設(shè)規(guī)劃開(kāi)始講，包括各條地鐵線(xiàn)的走向和站點(diǎn)，最終，話(huà)題會(huì)落回到房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)上。司機(jī)會(huì)指著路邊閃過(guò)的一個(gè)樓盤(pán)，給你報(bào)出精確的價(jià)格，然后告訴你：已經(jīng)買(mǎi)房的心有余悸，還未買(mǎi)房的長(zhǎng)嘆一聲。

以大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為標(biāo)志的“濟(jì)南大發(fā)展”，成為很多濟(jì)南市居民的共識(shí)。隨著“CBD東移”說(shuō)法的一步步落地，濟(jì)南東部片區(qū)的房?jī)r(jià)自2015年以來(lái)經(jīng)歷了大幅上漲，多數(shù)地鐵線(xiàn)路雖然尚未開(kāi)工，但已經(jīng)帶動(dòng)其他片區(qū)房?jī)r(jià)的攀升。

2017年10月，十九大會(huì)議再次釋放明確信號(hào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，讓價(jià)格持續(xù)攀升后的濟(jì)南房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)?；?xiàng)目建設(shè)帶來(lái)的上漲愿景推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但這一因素能帶領(lǐng)濟(jì)南房?jī)r(jià)走多遠(yuǎn)呢？

兩年均價(jià)幾近翻番

2月20日正月初五，濟(jì)南迎來(lái)了這個(gè)冬季鮮有的一個(gè)霧霾天，驟然濕冷的環(huán)境讓人感覺(jué)不適。城市東部的歷城區(qū)，飛躍大道上，國(guó)內(nèi)兩大知名地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)售樓處內(nèi)，依然有多名工作人員在值班，接待前來(lái)看房的市民。

《華夏時(shí)報(bào)》記者以買(mǎi)房者身份，向一位工作人員了解樓盤(pán)情況。在激光筆和沙盤(pán)的配合下，尚未建成的濟(jì)南地鐵R2線(xiàn)已經(jīng)栩栩如生，規(guī)劃的地鐵站就在樓盤(pán)東邊的十字路口，幾百米之遙。道路、橋梁和地鐵，新CBD、濟(jì)南新東站和新學(xué)校，都成為支撐起1.6萬(wàn)元/平米價(jià)格的有利因素。“今年4月開(kāi)售的價(jià)格可能會(huì)有調(diào)整。”工作人員強(qiáng)調(diào)。

前期開(kāi)售的幾種戶(hù)型中，96平米和110平米的小戶(hù)型很快就售罄了。工作人員介紹，目前僅有125平米和140平米戶(hù)型在售，新一批110平米戶(hù)型會(huì)在4月份開(kāi)售。按照此前價(jià)格計(jì)算，結(jié)合本地居民首套房三成首付的政策，110平米戶(hù)型的首付款約為53萬(wàn)，125平米戶(hù)型的首付款約為60萬(wàn)。

在房屋中介眼中，這一樓盤(pán)已經(jīng)頗具性?xún)r(jià)比。記者觀察到，約30分鐘時(shí)間里，先后有兩對(duì)年輕情侶、一對(duì)老年夫婦和一大家人來(lái)售樓處看房。幾間樣板間里，也始終有人在參觀。

“30萬(wàn)首付，在濟(jì)南市區(qū)已經(jīng)買(mǎi)不到房了。章丘一個(gè)樓盤(pán)都一萬(wàn)一平米。”該中介表示。

根據(jù)安居客網(wǎng)站上查詢(xún)到的濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)，2015年濟(jì)南房?jī)r(jià)均價(jià)尚在9100元到9500元/平米的范圍內(nèi)有漲有跌。進(jìn)入2016年后，均價(jià)從9300元一路上漲到近1.2萬(wàn)元/平米。2017年更是高歌猛進(jìn)1.6萬(wàn)元/平米。兩年時(shí)間內(nèi)，均價(jià)幾近翻番。

分區(qū)來(lái)看，2015年至2017年之間，承接當(dāng)前市中心和新CBD的歷下區(qū)均價(jià)從1.3萬(wàn)元/平米攀至2.4萬(wàn)元/平米，始終是最貴；位于東部的歷城區(qū)均價(jià)則從2015年的8700元/平米左右徘徊，到2017年底的1.5萬(wàn)元/平米；因濟(jì)南西客站發(fā)展帶動(dòng)住宅建設(shè)的槐蔭區(qū)，均價(jià)從8100元/平米漲至1.3萬(wàn)元/平米。

房?jī)r(jià)上揚(yáng)的同時(shí)，限購(gòu)政策落地，并逐漸加碼。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2016年10月濟(jì)南重啟限購(gòu)，首套房首付從兩成提高到三成，二套房首付比例從三成變?yōu)樗某桑煌瑫r(shí)公積金貸款額度下調(diào)；本市戶(hù)籍家庭已有3套住房的不得再購(gòu)房，非本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)一套住房。

2017年4月19日，濟(jì)南市政府發(fā)布通知指出，本市戶(hù)籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請(qǐng)住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和政策的雙重變化，使購(gòu)房首付大幅提高。以全市均價(jià)計(jì)算，2015年購(gòu)買(mǎi)100平米的房屋，首付不超過(guò)20萬(wàn)元，2017年底購(gòu)買(mǎi)同樣房屋，首付近50萬(wàn)。這對(duì)年輕的剛需購(gòu)房者的影響較大。

成也基建，憂(yōu)也基建

多數(shù)濟(jì)南市居民認(rèn)為的影響房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，如地鐵、輕軌等項(xiàng)目，實(shí)際上都未落地。從這個(gè)角度看，很難說(shuō)是基建推動(dòng)了房?jī)r(jià)，還是購(gòu)房者的心理預(yù)期甚至愿景推動(dòng)了房?jī)r(jià)?？傊?，與房?jī)r(jià)可能聯(lián)動(dòng)的任何因素，都成為了市民津津樂(lè)道的話(huà)題。

位于歷城區(qū)工業(yè)北路的某小區(qū)，自2010年開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)以來(lái)，至今仍在擴(kuò)張建設(shè)中，已經(jīng)成為附近最大的單體小區(qū)。購(gòu)買(mǎi)了前期項(xiàng)目，目前已經(jīng)搬入的市民王先生，在一條建成不久的高架橋下，向記者指出周?chē)磳㈤_(kāi)工的所有基建規(guī)劃，包括濟(jì)南新東站、地鐵線(xiàn)路和站點(diǎn)等等。

而王先生所購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)，均價(jià)已經(jīng)從他購(gòu)買(mǎi)時(shí)的7000元左右/平米，上漲到1.5萬(wàn)元/平米（2017年8月）。王先生和中介都認(rèn)為，即將開(kāi)售的該小區(qū)新一批項(xiàng)目，均價(jià)可能達(dá)到1.8萬(wàn)元/平米。有知情人士透露，新項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)間為2018年10月。

這座剛建成不久的高架橋已經(jīng)給王先生的生活帶來(lái)了便利，每天早上從位于東部的小區(qū)到市中心的路程，已經(jīng)縮短到15分鐘。由此看來(lái)，新基建項(xiàng)目的預(yù)期使人振奮。

按照規(guī)劃，濟(jì)南軌道交通的線(xiàn)網(wǎng)結(jié)構(gòu)分為兩個(gè)層次：都市核心區(qū)快線(xiàn)（R線(xiàn)）和中心城普線(xiàn)（M線(xiàn)）?？炀€(xiàn)包括R1、R2、R3共3條線(xiàn)；中心城普線(xiàn)包括環(huán)線(xiàn)、M1——M6線(xiàn)共7條線(xiàn)。2015年7月首條線(xiàn)路開(kāi)工建設(shè)，目前R線(xiàn)的3條在建。其中R3線(xiàn)經(jīng)過(guò)王先生的小區(qū)，R2線(xiàn)則經(jīng)過(guò)前述飛躍大道上的小區(qū)。濟(jì)南新東站計(jì)劃于2018年底投入運(yùn)營(yíng)，位于王先生小區(qū)東北方向3公里左右。問(wèn)題在于，靠基建項(xiàng)目甚至預(yù)期推動(dòng)的濟(jì)南房?jī)r(jià)攀升，還能持續(xù)多久。

一方面是，地方債壓力此前曾迫使包括包頭在內(nèi)的多個(gè)城市基建項(xiàng)目叫停，另一方面是，隨著房?jī)r(jià)上漲，短時(shí)間內(nèi)濟(jì)南建設(shè)了大量地產(chǎn)項(xiàng)目，目前西客站片區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心以東片區(qū)，集中了大量的住宅項(xiàng)目，且建筑以住宅項(xiàng)目為主。濟(jì)南樓市的長(zhǎng)期供需情況不得而知。

房貸政策也是不確定因素之一。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截至2017年年底，濟(jì)南市共繳存住房公積金同比增長(zhǎng)11.6%；累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款卻同比下降47.04%。一升一降，勢(shì)必影響房?jī)r(jià)發(fā)展。