根據(jù)融360最新的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)首套房貸款平均利率已經(jīng)上升到5.56%，利率整體仍是上浮收緊的趨勢(shì)，猶如變相“加息”。有網(wǎng)友咨詢?nèi)?60說(shuō)房君，手里有了富余資金，想申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，減輕一下每月的月供，有沒(méi)有最佳還款時(shí)間呢？

在回答這個(gè)問(wèn)題之前，先給大家普及一下提前還款的優(yōu)缺點(diǎn)知識(shí)。

優(yōu)點(diǎn)：減輕還款壓力

在房?jī)r(jià)高企的城市，部分經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房人選擇多貸款，有余錢后，再提前還款。從購(gòu)房人需求的角度看，提前還款的好處無(wú)非有兩種，一種是減輕每月月供壓力、減少利息支付，另一種就是，還清貸款的話，可以將房子解押，日后有資金需求，可以繼續(xù)用房產(chǎn)做抵押貸款。

在目前利率上漲的大背景下，銀行對(duì)房貸提前還款有一些限制要求。

1、提前還款要交違約金

有些銀行要求提前還款需要交違約金，一般，銀行收取違約金的方式有兩種：

第一，按照提前還款時(shí)未結(jié)余額的2%-5%計(jì)算，比如100萬(wàn)貸款，提前還貸后，還剩下50萬(wàn)沒(méi)還，那么要交1萬(wàn)-2.5萬(wàn)的違約金。

第二，收取若干個(gè)月的利息，比如還貸不足一年的罰息三個(gè)月；還貸滿一年不滿兩年的罰息兩個(gè)月；還貸滿兩年以上的不罰息。

有的城市銀行鼓勵(lì)購(gòu)房人提前還貸，對(duì)提前還貸收取的違約金給予優(yōu)惠，無(wú)論是鼓勵(lì)還是限制，銀行這么做，不禁讓人懷疑其是為了緩解自身額度不足問(wèn)題，說(shuō)白了，就是盡可能多收回點(diǎn)資金和利息。

2、提前還款方式受銀行限制

提前部分還款有兩類還款方式，一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變，前者比后者更能省利息。有些銀行默認(rèn)的是第一種還款方式，購(gòu)房人沒(méi)得選，因?yàn)檫@種方式交的利息多，能獲得更多收益，當(dāng)然，各地銀行的政策有差異，具體執(zhí)行時(shí)會(huì)有不同。

3、提前還款有還款時(shí)間、額度限制

不僅是還款方式，部分銀行對(duì)還款時(shí)間和還款金額也有要求，有的規(guī)定還款滿半年或者一年才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，有的規(guī)定了還款額度，比如還款金額一定是1萬(wàn)的整數(shù)倍；有的還規(guī)定了還款次數(shù)，比如一年只能還一次等等，要求還挺多呢。

4、提前還款后，剩余貸款可能面臨利率上浮

上面說(shuō)過(guò)，選擇縮短貸款年限，月還款額不變的方式更省利息，有的銀行會(huì)規(guī)定，提前還款后剩下的貸款要重新簽貸款合同。比如，貸款100萬(wàn)，已經(jīng)還了30萬(wàn)，還剩70萬(wàn)沒(méi)還，最開始的貸款利率是9折，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款20萬(wàn)，剩下的50萬(wàn)要重新簽合同，貸款利率也按照所在銀行的最新上浮10%政策執(zhí)行，并且銀行會(huì)重新審核貸款人資質(zhì)，如果這期間出現(xiàn)過(guò)收入不穩(wěn)定、或者逾期問(wèn)題，會(huì)直接影響接下來(lái)的申請(qǐng)。

關(guān)于提前還款有沒(méi)有最佳時(shí)間，融360說(shuō)房君覺(jué)得，這完全取決于買房人本身的需求，比如想把房子解押，只能提前還款；再比如，申請(qǐng)房貸的時(shí)候利率較高，之后利率降低，提前還款后也沒(méi)有影響正常生活，以減輕月供壓力為目的的還款無(wú)可厚非。不過(guò)，現(xiàn)在的情況是利率普遍上浮，本來(lái)不提前還款，生活過(guò)得也還行，只因?yàn)椴幌肭枫y行太多錢，非要給銀行去送錢，就有些欠考慮了。

其實(shí)，與其說(shuō)選擇還款最佳時(shí)機(jī)，不如說(shuō)選對(duì)適合自己的還款狀態(tài)，銀行和購(gòu)房人現(xiàn)在是處于一個(gè)博弈的狀態(tài)，前者更占據(jù)主動(dòng)權(quán)，因?yàn)殂y行不缺來(lái)貸款的購(gòu)房人，缺的是額度。而購(gòu)房人要同時(shí)考慮利率、首付、放款時(shí)間，對(duì)于部分人來(lái)說(shuō)，能貸到款就不錯(cuò)了，至于要不要提前還款，只能走一步看一步了。