經(jīng)濟(jì)觀察報記者陳哲

20年前的夏天，中國宣布黨政機(jī)關(guān)停止福利分房，拉開了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。這是改革開放以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域最為重大的一次改革。通過啟動全民住房消費以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上的消費，中國經(jīng)濟(jì)被裝上了一臺強(qiáng)勁而持續(xù)的引擎。

此后房地產(chǎn)市場化進(jìn)程中，住房條件改善、金融支持、城市化進(jìn)程、房價形成機(jī)制等一系列體系，都逐步從計劃的軌道轉(zhuǎn)向市場。如何正確地認(rèn)識市場在資源配置和價格形成中的核心作用，如何對房地產(chǎn)制度作出合理的頂層設(shè)計和原則性安排，如何不斷地在實踐中發(fā)現(xiàn)問題并有效地解決……這些問題可能都影響著改革成敗。圍繞對它們的理解，從廟堂到民間都在一直隨著市場大潮衍進(jìn)而不斷深化和糾偏。

其中，一個繞不開的人物是任志強(qiáng)。他是房地產(chǎn)市場發(fā)展的親歷者，他掌舵的華遠(yuǎn)地產(chǎn)很長時間以來，也是其中非常重要的參與主體。作為這家國企的管理者，他對房地產(chǎn)更換發(fā)展軌道的種種體會和認(rèn)知都超越普通人。難能可貴的是，他在實踐基礎(chǔ)上做了大量扎實的研究，并受邀參與了2007年以后房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列重要改革的討論?？赡苷且陨戏N種特殊的經(jīng)歷，使得任志強(qiáng)的分析和判斷，在十年時間里不斷地被市場所驗證。

隨著改革深化與時況劇變，步入新階段的中國房地產(chǎn)對長效機(jī)制的需求變得急迫。在當(dāng)下節(jié)點回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認(rèn)知？改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進(jìn)等等。對此，任志強(qiáng)給出了自己的思考：

經(jīng)濟(jì)觀察報：今年是改革開放40周年，也是房改20年，這個過程中，房地產(chǎn)市場得到快速成長，中國的住房條件、城市面貌都有一個長足的進(jìn)步，你是過程中非常深度的參與者、實踐者，你覺得我們從中特別需要遵循和繼承的經(jīng)驗是什么？

任志強(qiáng)：改革的目的是要推翻計劃經(jīng)濟(jì)，但是，改革在發(fā)展過程中，并沒有完全脫離計劃經(jīng)濟(jì)，因為最初是從商品化經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場化經(jīng)濟(jì)，在商品進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)方面開放得比較早，而其他一些并沒有完全按照市場的方法開放。所以我們的改革是摸著石頭過河的過程，但是最大的石頭沒摸著，或者說碰觸到最大的石頭時大家都不敢動它。

因此，在一定程度上，比如說商品經(jīng)濟(jì)層面已經(jīng)非?；钴S和發(fā)達(dá)了，但是一旦和產(chǎn)權(quán)制度相結(jié)合的部分，基本上都是停滯的。

中國從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)跨越的階段，比如說住房市場化，土地市場化，有一個快速增長的過程，但是不能因為曾經(jīng)有過一段快速發(fā)展，就認(rèn)為可以持續(xù)地發(fā)展，不是的。

比如說土地拍賣制度，在初期的時候，認(rèn)為是靠市場化來分配，誰錢多給誰（更有效率），但后期看到的是政府炒地行為，導(dǎo)致的是地板（價）高了以后，天花板也高了，這種競地價的炒地行為就不可持續(xù)了。

在最初短缺的時候，因為制度缺陷造成的損失是小的，因為制度開放造成的收益是大的，反過來呢，就是現(xiàn)在收益是小的，損失是大的，已經(jīng)進(jìn)入這樣一個階段了，再不解決這些根本性的問題就寸步難行了。

經(jīng)濟(jì)觀察報：當(dāng)前繼續(xù)改革面臨的主要問題是什么？

任志強(qiáng)：從國家層面說，有兩個重要的問題沒有很好地得到解決。

第一個就是土地制度，如果土地不能作為產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，中國就永遠(yuǎn)不會有產(chǎn)權(quán)。政治經(jīng)濟(jì)學(xué)之父威廉.配第有一句名言“土地是財富之母，勞動是財富之父”，當(dāng)土地歸己的時候，人們才可以把大量的資產(chǎn)投入在土地之中，然后產(chǎn)生其他一些財富狀況。如果土地不歸己，沒有人會把更多財力投入到固定資產(chǎn)中，也不可能有一個社會的長期穩(wěn)定發(fā)展。

第二個住房改革的重大問題就是政府要保障低收入人群的財產(chǎn)權(quán)利，這在聯(lián)合國人權(quán)公約和世界上所有國家里都是極其罕見的。聯(lián)合國人權(quán)公約里面要保障的是居住權(quán)而不是財產(chǎn)權(quán)。但是我們國家的制度從朱镕基時代房改23號文件，房地產(chǎn)進(jìn)入市場化的改革文件中提出的是，經(jīng)濟(jì)適用住房只賣不租，所以保障的是低收入人群的財產(chǎn)權(quán)利。今天我們才談租售并舉的問題。如果那個時候國家政策更多考慮低收入人群的居住權(quán)利，而不是財產(chǎn)權(quán)利的話，也許我們的市場就不會像今天這樣。

比如說共有產(chǎn)權(quán)，還是講的低收入人群的財產(chǎn)權(quán)利問題。因為在保障低收入人群居住權(quán)利上，政府是要全掏錢的，但是在保障財產(chǎn)權(quán)利的時候，就進(jìn)入了炒房市場。

其實在2003年以前，中國的房價增幅是很低的，從1997、1998年進(jìn)行房改，到2003年，平均每年的房價大概增長不超過3.5%，非常低，而這幾年同期的居民收入增長是9.5%，房價收入比是非常合理的。

所以2003年，在參與討論18號文件的時候，我就提出要修改這個文件，把保障財產(chǎn)權(quán)利改為保障居住權(quán)利，如果經(jīng)濟(jì)適用住房是只賣不租，就不如取消經(jīng)濟(jì)適用住房，讓它市場化，然后政府提供一個廉價租賃房，或者是類似房屋。

直到2008年，溫總理的政府工作報告，人民代表做了14處修改，其中有一處重要的修改，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有財產(chǎn)權(quán)利，有其所就是只要擁有居住權(quán)就可以，說明在2008年人大討論的時候非常清楚地認(rèn)識到這個問題。

但是行政政策上沒有發(fā)生任何改變，2008年雖然提出了“居者有其所”，因為恰逢金融危機(jī)，于是就用各種方式來啟動中國經(jīng)濟(jì)，又把它忽略掉了。

經(jīng)濟(jì)觀察報：為什么說土地制度是主要矛盾？

任志強(qiáng)：我們現(xiàn)在可以看到的是招拍掛制度導(dǎo)致土地的天價，不管是租賃性住房，共有產(chǎn)權(quán)房，還是其他什么房，仍然是競地價的。換句話說，政府從土地中獲得的收入，一分錢都不少。今年一季度土地價格爆漲，到4月份仍然是爆漲，這都說明了政府仍然希望從土地上拿到多的收益，而沒有想到它對市場產(chǎn)生什么。

比如說共有產(chǎn)權(quán)房，我們查了已經(jīng)賣出去的多個共有產(chǎn)權(quán)房案例，一部分確實比市場價格低，但是很多案例顯示的是抬高市場的房價。換句話說，就是私人擁有的部分和政府擁有的部分變成全部價格的時候，高于周邊的二手房房價，甚至高于周邊一手房房價。

經(jīng)濟(jì)觀察報：最后這個成本會轉(zhuǎn)向哪里？

任志強(qiáng)：這個成本一定會轉(zhuǎn)向社會。政府表面上換了個好名聲，因為私人掏錢的比例和現(xiàn)有房價比，確實低了很多，很多人迫于經(jīng)濟(jì)壓力沒有辦法，就用這種方法去解決居住，可是在實際利益上是受到損失的。

經(jīng)濟(jì)觀察報：只有房子的部分產(chǎn)權(quán)。

任志強(qiáng)：對，因為賣的時候只能拿到擁有產(chǎn)權(quán)部分的升值，剩余的升值都?xì)w了政府，政府還可以有一定的措施，按照一定價格把你的那部分回收了。

所以嚴(yán)格說起來，土地制度問題導(dǎo)致了政府從炒地里獲得更高的利益，進(jìn)而推動了居民炒房。當(dāng)政府炒地的時候，老百姓為什么不炒房子呢？很明顯，如果我們所有的調(diào)控文件，第一個應(yīng)先控制政府的地價，可能房價問題就自然解決了。但是大家預(yù)期的未來還是政府炒地、居民炒房的結(jié)果，就是一種惡性循環(huán)。至少到目前為止我們沒有看到任何解決的方法。

經(jīng)濟(jì)觀察報：有分析說，在整體風(fēng)險比較高的情況下，對價格進(jìn)行限制，初衷是用時間換空間，為長效機(jī)制出臺贏得條件。

任志強(qiáng)：我不認(rèn)為是。要從長效來說，抑制危機(jī)要先控制土地價格。把地板價格拔得很高，把天花板壓得很低，不可持續(xù)，這是最簡單的道理。

經(jīng)濟(jì)觀察報：地方政府對土地的依賴，確實也不是一朝一夕能夠剪除掉的。

任志強(qiáng)：也不表示你所說的這種議論是正確的，政府對土地財政有依賴是早就有的事情，不是今天才發(fā)生。所以很多地方政府在房價低的時候就拼命鼓吹，希望抬高房價，我們沒看見哪個政府說我故意要把房價打低的，否則為什么要賣高價地呢？

經(jīng)濟(jì)觀察報：你提到亟待改革的第二個重要問題是，低收入人群的居住需求應(yīng)該用租賃方式保障而非財產(chǎn)保障，我們需要什么樣的租賃市場？

任志強(qiáng)：建立什么樣的租賃市場，這里有巨大的差別，一種租賃市場的建立就是我們現(xiàn)在提出的商品化租賃市場，另外一種租賃市場應(yīng)該是低收入人群的保障性租賃市場，這是兩個概念。

比如說北京市的長租房是用“競地價”的方式產(chǎn)生的，一定不是保障性質(zhì)的，一定是市場商品化性質(zhì)的，所以萬科的長租房遇到了很大的爭議，一次性交十年房租，180萬元才能租這個房。實際上用競地價的方式建立長租公寓，大大提高了租金標(biāo)準(zhǔn)。很多人可能根本就租不起。

所以保障的這部分要加強(qiáng)，不是建立商品化的租賃住房，而是由政府提供的、對無住房居民或者低收入居民進(jìn)行一個適度居住權(quán)的保障。當(dāng)土地和保障這兩個問題不能同步解決的時候，所有人都只能擠到市場中來。不要說他炒房子，因為對最窮的人保障的都是財產(chǎn)權(quán)利，必須用購買的方式解決問題，與其花180萬租10年，還不如用這個錢買房子，買的話可能至少還有70年的權(quán)利，很難說這個租賃市場是能夠被社會普遍接受的。

大部分國家是把它分開的，低收入家庭的人不需要到市場中去買房子，同時，政府鼓勵建立低收入家庭租得起的租賃市場。很多發(fā)達(dá)國家，政府提供了一部分保障房，這部分大概沒有超過20%的比例，但是租賃市場巨大，靠什么呢？靠的是鼓勵私人住房進(jìn)入租賃市場，比如有租房合作社，租房銀行等。德國租房合作社70%以上是私人的住房，日本也是。

比如說德國有空置稅，房子買了不住的話要收稅，要是把這個房子擱到合作社去租賃的話，減稅。一正一反兩個稅收政策讓租金降下來。所以用政府的辦法來扶持，租賃市場建得非常大。

我們現(xiàn)在提出的叫多主體，從來只有三個主體，要么是國家，要么是機(jī)構(gòu)，要么是私人。而我們現(xiàn)在實際上砍掉了私人這部分，因為不準(zhǔn)購買第二、第三套房，那就不可能用私人的力量去購買房產(chǎn)而變成租賃市場，這對整個制度來說是一個重大的打擊。

經(jīng)濟(jì)觀察報：剛才說國外租賃市場以私人供給為主，我們看到國內(nèi)一些機(jī)構(gòu)，會在散布的私人市場里收閑置房屋拿出來租賃，規(guī)模發(fā)展很快，這樣的發(fā)展模式，會是好的突破方法嗎？

任志強(qiáng)：這是不得已而為之的方法。當(dāng)你不允許買第二套、第三套的時候，人哪有多余的房子，都收完了怎么辦，剩余的房子在哪呢？是沒有辦法再擴(kuò)大的。

在租賃住房不夠的時候，把長期租賃房都收了，經(jīng)過整理提高價格，因為租金價格是要根據(jù)成本來計算，是要有收益的，當(dāng)政府不能提供的時候，原來私人還能提供一部分，現(xiàn)在私人的部分都變成了長租公寓，或者是高級公寓，租金提高的時候，低收入人群就更沒地方住了。

經(jīng)濟(jì)觀察報：北京上海這種對租賃需求大的大城市，房屋閑置處在什么水平？

任志強(qiáng)：我沒覺得有多少，因為總量就不足。有位住建部前領(lǐng)導(dǎo)，他認(rèn)為按戶籍計算套數(shù)的話，我們的住房已經(jīng)夠一戶家庭一套房子，或者到了1.1，他的計算有一個最大的錯誤就是一戶家庭現(xiàn)在不是住一套房子。

經(jīng)濟(jì)觀察報：他是按戶口本來算的。

任志強(qiáng)：對，因為我的子女單獨住了一套房子，但是戶口還在我的戶口本上。一個可能是不夠支付銀行按揭的條件，所以貸不了款，得靠我去貸款，所以買房還是以我的名義，好像名義上我有兩套房子，但實際上不是。這個比例是很高的。

中國現(xiàn)在大概有7500萬的獨居戶，其中4000萬左右是老人，有3500多萬是年輕人，80后、90后，不跟父母一起住。

我們就算單獨居住的。這個比例會到多高呢？北歐現(xiàn)在是40%，中國現(xiàn)在是五點幾，六點幾的樣子，如果我們要漲到40%的話，會有多少獨居戶？大概是2.5億的獨居戶，或者更多。前三年，2017、2016、2015年，每年獨居戶增長30%多，而且還在繼續(xù)增長，我們估計很快會超過2億多家庭。整個城市才3億多戶口本，流動戶口、常住人口都算上。2.5億的獨居人口怎么辦？幾乎是翻一番吧，可知我們現(xiàn)在的房子是不夠用的。但是在一些人的概念里，房子已經(jīng)夠了，他們不知道這中間的差距有多少。

經(jīng)濟(jì)觀察報：還盛傳一個數(shù)據(jù)，中國人均居住面積到了40平方米。從這個標(biāo)準(zhǔn)做國內(nèi)外對比，整體上已經(jīng)不缺房子了。

任志強(qiáng)：中國和國外比，有一個最重要的區(qū)別，中國是按建筑面積計算的，歐美國家是按套內(nèi)面積計算的，按人均居住面積我們起碼有20%左右的差距。

現(xiàn)在含證面積大概36平方米左右，北京、上海更低。所以他們完全錯誤。

尤其錯誤的就是以為商品房市場已經(jīng)在中國占主導(dǎo)地位，其實所有住房都算起來，商品房的占比也就30%多，剩下的70%是過去50年分配歷史中提供的。大部分又破又舊又小，不能拿這30%去跟它平均呀。

比如說北京，看看現(xiàn)在帶箍的房子，什么叫帶箍呀？就是1976年大地震的時候做了加固的那種房子，到處都是。北京沒有電梯的房子有70%，沒有衛(wèi)生間的房子超過70%。

經(jīng)濟(jì)觀察報：沒有衛(wèi)生間？

任志強(qiáng)：衛(wèi)生間是什么概念？就是帶洗澡設(shè)施的，不是指廁所，我們過去那個小廁所一平方米，大家早晨起來洗臉?biāo)⒀酪綇N房去，這不叫衛(wèi)生間，只能叫廁所。

有熱水的大概5%左右，雖然有的家庭安了淋浴器，淋浴器畢竟不夠安全，也不夠舒適。沒有熱水供應(yīng)和沒有衛(wèi)生間，叫什么美好生活？

你知道上海的戶均是多少嗎？只有60多平方米，按人均計算好像面積很大，戶均計算只有60平方米，北京也就70平方米，你以為房子很大嗎？全中國100平方米以上的房子不到15%，還去算人均，這都是瞎胡鬧，平均數(shù)是用于宏觀分析的，不能用于微觀。當(dāng)他們運用這些數(shù)的時候，根本沒有考慮個性問題。

經(jīng)濟(jì)觀察報：現(xiàn)有的一些存量可做租賃的項目多嗎？

任志強(qiáng)：根本沒有存量，按鏈家的計算，北京大概有20%的房子用于出租，但是要供多少人住呢？供36%的人住，也就是5到7個人一套房子。為什么要打隔斷呢？因為房子不夠。北京需要多少？有50%的人需要，怎么能提供得了。

經(jīng)濟(jì)觀察報：私人租賃的問題，有沒有可能是投資回報率太低，所以不見得愿意出租？

任志強(qiáng)：你犯錯誤了，中國沒有辦法計算投資回報率，是因為人們常常會按市場價計算投資回報率，后來的房子也是用這種辦法，可是你恰恰忽略了一個東西，我們有70%的房子是舊房子，房改房或者拆遷房，占的比例相當(dāng)大，房改房的成本才有多少，大量的房改房用于出租的時候，就把市場整體的租金價格壓下來了，房改房大概5萬塊錢，2萬塊錢的都有，百分之好幾百的回報率，所以租金價格就下來了，要按市場價算，就是小潘說的，百分之三到五，很低，如果扣除利息成本就是百分之一二了，但是要把這些東西都給按住，這個市場租賃價格就上來了。別搞錯了，你們老把眼睛盯在商品房的部分，30%多。還有70%左右，至少是60%多是非商品房的部分呢？那才是大頭。

經(jīng)濟(jì)觀察報：這兩年有一些房地產(chǎn)企業(yè)試圖重新定義自己的角色，把名字改了的都有，有的說自己是城市運營商，城鄉(xiāng)美好生活提供者，怎么解讀這個現(xiàn)象？

任志強(qiáng)：媒體老用一些新詞，他們也用新詞，本質(zhì)沒有變化，只要是在生產(chǎn)房子就叫房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)可以把自己的服務(wù)鏈條加長，很正常。但我不認(rèn)為這是專業(yè)化的發(fā)展方向，真正的專業(yè)化是汽車的組裝廠，會把零件的生產(chǎn)都分配給其他人，我就干組裝就夠了，核心技術(shù)是我的部分，但是零件可以分散。

開發(fā)商做開發(fā)的時候受到了很多限制，就要把自己的產(chǎn)業(yè)鏈加長，因為具備一些優(yōu)勢，比如物業(yè)管理，我的樓盤我管理，我就擁有了這么多客戶資源，就可以把對客戶的服務(wù)和資源擴(kuò)大，把保險加進(jìn)去，把蔬菜供應(yīng)加進(jìn)去，把其他的服務(wù)加進(jìn)去，但是主業(yè)是什么呢？還是房地產(chǎn)開發(fā)，失去了房地產(chǎn)開發(fā)，所有的其他東西都廢了。

香港物業(yè)管理不是由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的，是聘請一個物業(yè)管理經(jīng)理人，其他的是社會化服務(wù)，不需要一個物業(yè)公司把所有人都養(yǎng)著。

我也不認(rèn)為這是未來的主要發(fā)展方向。擁有資源大的人可以，幾百萬的用戶，生產(chǎn)幾百萬套房子，把資源在全國范圍內(nèi)都可以進(jìn)行調(diào)配、組合，可以搞網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營，比如有鋼琴老師住在這，有化學(xué)老師住在這，可以組織各種的學(xué)習(xí)，一系列的變化都會出現(xiàn)的，但這不是主業(yè)，主業(yè)仍然是要買地，要蓋房子，要賣房子，要管房子，不然客戶資源哪去了？給別人了。

經(jīng)濟(jì)觀察報：從收入結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)還會是他的主業(yè)。

任志強(qiáng)：美國幾百年的時間，為什么還說是股市樓市呀？這兩個是最集中的體現(xiàn)。

開發(fā)商現(xiàn)在一年的住宅竣工面積就10億平方米左右，按照全國現(xiàn)在的住宅面積，大概240億平方米，5%的折舊很正常吧，5%就是10億平方米。如果我們要滿足70%的城市化率，至少有440億平方米左右的建筑面積才能夠住，如果按5%的話，就是20多億平方米了，比現(xiàn)在一年房地產(chǎn)生產(chǎn)量還要大。

不要以為蓋完房了就完了，北京這么多破樓怎么辦呢？很多要拆除重來的。70年的生命周期，很多也快到了，不拆嗎？拆了重建，誰弄呀？不讓開發(fā)商弄，政府弄，不可能的事。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從世界發(fā)展趨勢來說，與城市化的擴(kuò)張同步。

經(jīng)濟(jì)觀察報：這個過程中有一些什么關(guān)鍵節(jié)點的人和事是非常值得紀(jì)念的？

任志強(qiáng)：被大家淡忘的是楊慎，80年代建設(shè)部的副部長。楊慎當(dāng)了中國房協(xié)四屆的會長，他應(yīng)該說是立過功的，但是他那個時候是完全計劃經(jīng)濟(jì)的一個起步過程，所以大家會把他遺忘，他沒有在后續(xù)的過程中再發(fā)揮更多的作用。1982年的憲法修改，土地歸公，歸城市，應(yīng)該是屬于鄧小平的功勞。1990年的土地掛牌制度應(yīng)該是李鵬，1997年的房改應(yīng)該是朱镕基，這都是重要發(fā)展階段，而此后應(yīng)該是國土部的831大限，2002年6月份實行土地招拍掛。1997年的時候銀行給予個人住房貸款也是一個重大的改革，也和中國的發(fā)展緊密聯(lián)系，而后2008年政府工作報告提出了房地產(chǎn)的基金、REITs，但是沒有實行，到現(xiàn)在才開始做正式的實行，這中間耽誤了10年的時間。