北京市已開(kāi)始探索研究相關(guān)舉措，對(duì)于集體土地租賃房，今年會(huì)結(jié)合市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)并嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類(lèi)型。

5月23日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)（試行）》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“征求意見(jiàn)稿”），并面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

征求意見(jiàn)稿在房源供給上給出了更多選擇，同時(shí)對(duì)宿舍的建造標(biāo)準(zhǔn)、人均使用面積，以及消防安全等核心問(wèn)題做出了一系列規(guī)定。在專(zhuān)家和行業(yè)人士看來(lái)，征求意見(jiàn)稿的出臺(tái)給市場(chǎng)上的“藍(lán)領(lǐng)公寓”一個(gè)明確的身份，將促使這個(gè)行業(yè)朝著規(guī)范化方向發(fā)展。

為更多的外來(lái)務(wù)工人員解決住宿難題

當(dāng)北京出臺(tái)征求意見(jiàn)稿時(shí)，王師福正騎著載滿(mǎn)外賣(mài)的電動(dòng)車(chē)，穿梭在北京的各家餐館和社區(qū)樓宇間。

作為一名外賣(mài)平臺(tái)的配送員，王師福和很多同事還不知道有一項(xiàng)和他們居住相關(guān)的政策正在計(jì)劃落地。

目前，王師福和幾個(gè)同事住在朝陽(yáng)區(qū)十里河一帶的居民樓里，每個(gè)人平攤下來(lái)月租400多元。他們工作的范圍處于朝陽(yáng)區(qū)金臺(tái)路附近，距離十里河七公里，附近的老小區(qū)租金均價(jià)已經(jīng)達(dá)到六七千元不等。

不是沒(méi)想過(guò)就近找房子，但折合下來(lái)，每個(gè)月在“住”的問(wèn)題上，一個(gè)人至少要花近千元。這不在他們能承受的范圍內(nèi)。除去每個(gè)月的飯錢(qián)，王師福想得最多的是能存下來(lái)多少錢(qián)給家里。他告訴記者，公司不是沒(méi)想過(guò)給他們找地方住，但合適的房子不好找。

在專(zhuān)家看來(lái)，北京此次發(fā)布的征求意見(jiàn)稿，能給這些的務(wù)工人員提供更符合他們居住需求的租賃住房，補(bǔ)充了住房租賃市場(chǎng)中床位式租住產(chǎn)品的缺口。

“這為保障城市運(yùn)行的勞動(dòng)人口居住提供了有效的解決方式。”北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥認(rèn)為，北京市有很多外來(lái)務(wù)工人員的住宿問(wèn)題一直沒(méi)有得到有效解決?，F(xiàn)在市面上的青年公寓、白領(lǐng)公寓價(jià)格太高，不能夠滿(mǎn)足保潔員、快遞員等城市服務(wù)人員的居住需要。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)許多城市陸續(xù)出現(xiàn)了為解決城市打工者居住問(wèn)題的“藍(lán)領(lǐng)公寓”，在北京，已經(jīng)有安歆公寓、自如、魔方公寓等住房租賃企業(yè)推出了相關(guān)產(chǎn)品，其中，僅安歆公寓在北京就有近10家門(mén)店。

但是，在趙慶祥看來(lái)這些并不規(guī)范，“‘藍(lán)領(lǐng)公寓’本質(zhì)上就是一種集體宿舍。”趙慶祥認(rèn)為，征求意見(jiàn)稿的發(fā)布是一個(gè)從“無(wú)”到“有”的過(guò)程，能讓更多市場(chǎng)上的主體可以有更規(guī)范的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

在中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)專(zhuān)家組組長(zhǎng)穆林看來(lái)，此次北京出臺(tái)的征求意見(jiàn)稿明確劃分了“職工宿舍”和“群租房”的差別。

征求意見(jiàn)稿中提出了職工集體宿舍的建筑，應(yīng)是獨(dú)立成棟（幢）或可實(shí)行封閉管理、建筑面積達(dá)到500平方米以上的獨(dú)立空間。運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)將租賃型職工集體宿舍對(duì)接躉租給用工單位，不得直接面向個(gè)人或家庭出租。

這就意味著職工宿舍不是直接面向個(gè)人出租，而是面向企業(yè)，并且不能在居民小區(qū)住宅樓改造，而是要有獨(dú)立空間。

職工宿舍這種形態(tài)并不鮮見(jiàn)，從上個(gè)世紀(jì)開(kāi)始，很多單位建過(guò)職工宿舍。但隨著房?jī)r(jià)上漲，加上土地、物業(yè)和管理等先決條件，只有一些大企業(yè)有能力給員工自建宿舍，“更多的還需要盤(pán)活現(xiàn)有的存量房源。” 中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者。

此次征求意見(jiàn)稿中的第一點(diǎn)就明確提出要切實(shí)增加租賃型職工集體宿舍供應(yīng)，并明確房屋來(lái)源主要通過(guò)三種方式：在集體建設(shè)用地上規(guī)劃建設(shè)或改建；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建或?qū)⒌托?、閑置的廠(chǎng)房改建；將閑置的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓或酒店等改建。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，近年來(lái)國(guó)家在大力推行租賃住房市場(chǎng)的同時(shí)，提出了一系列政策，比如《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，如今，北京出臺(tái)的關(guān)于租賃型職工宿舍的征求意見(jiàn)稿，能釋放更多的閑置資源給住房租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足更多群體的住房需求。

房源的擴(kuò)大在住房租賃行業(yè)看來(lái)是政策的一大“突破”。

優(yōu)客逸家CEO劉翔去年接受中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者采訪(fǎng)時(shí)提到，在北京這類(lèi)大城市中，有一些商業(yè)樓宇受到電子商務(wù)的沖擊，經(jīng)營(yíng)不好，如果能把這些空間改造成租賃型職工宿舍，可以解決一些租賃企業(yè)的房源問(wèn)題。

安歆公寓較早開(kāi)始做集中式職工宿舍，其CEO徐早霞認(rèn)為，北京發(fā)布的征求意見(jiàn)稿是地方政府給這個(gè)行業(yè)明確了“身份”。這是一份很“接地氣”的意見(jiàn)，內(nèi)容很“細(xì)”。不僅結(jié)合了《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，對(duì)宿舍的人均使用面積、疏散通道等做出了明確要求，而且在消防方面，充分考慮到職工宿舍這種租賃產(chǎn)品在安全上的特殊要求。

“也能讓更多的企業(yè)招到人、留住人。”大城市需要的外來(lái)務(wù)工人員很多，徐早霞認(rèn)為，北京作為一線(xiàn)城市，發(fā)展租賃型員工宿舍從側(cè)面來(lái)說(shuō)，能幫企業(yè)留住人。

保證安全舒適的基礎(chǔ)上應(yīng)提供定制化服務(wù)

聽(tīng)說(shuō)要建“職工宿舍”，許多外賣(mài)配送員關(guān)心的第一件事是“住的地方能不能充電”，因?yàn)檫@是他們的“剛需”。

有外賣(mài)配送員對(duì)記者表示，住的遠(yuǎn)也是因?yàn)楣ぷ鞲浇牡胤酵辉试S他們把電動(dòng)車(chē)上的電池拿回房間充電。“有的聽(tīng)說(shuō)我們有電動(dòng)車(chē)就不租了。”因?yàn)榉块g里不允許充電，許多配送員都選擇白天在戶(hù)外的充電柜充電。北京發(fā)布征求意見(jiàn)稿后，一些外賣(mài)配送員表示，希望以后建造的職工宿舍，能提供集中充電的地方。

對(duì)于大部分年輕人來(lái)說(shuō)，職工宿舍的“價(jià)格”“位置”“環(huán)境”，更是他們關(guān)注的“焦點(diǎn)”。

動(dòng)畫(huà)專(zhuān)業(yè)出身、剛來(lái)北京工作不久的王斯禹對(duì)職工宿舍很是期待，在她看來(lái)，如果能在單位附近有職工宿舍，還能和熟悉的同事住在一起，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但在價(jià)格和環(huán)境上，她有著自己的標(biāo)準(zhǔn)。“價(jià)格不能超過(guò)1500元，屋內(nèi)的布局最好是像大學(xué)宿舍那種，上床下桌的設(shè)計(jì)，人也不能太多。”

她覺(jué)得人太多，作息時(shí)間不統(tǒng)一，長(zhǎng)期下來(lái)會(huì)是個(gè)問(wèn)題。在她看來(lái)，北京出臺(tái)的這種職工宿舍對(duì)于像她這樣剛起步、薪資不是特別高的年輕人比較有吸引力，但有點(diǎn)積累后，她們還是會(huì)考慮找條件更好的青年公寓。

據(jù)了解，目前北京市質(zhì)量環(huán)境較好的租賃型宿舍房源的人均價(jià)格在700元~1500元左右不等。而位置都在三環(huán)以外，以南城的居多。

在趙慶祥看來(lái)，按照北京目前制定的面積、消防等標(biāo)準(zhǔn)，新建的職工宿舍成本會(huì)有所抬高，“但價(jià)格高低要看與什么房源相比。”他認(rèn)為，租賃型職工宿舍并不是一個(gè)低端住房租賃產(chǎn)品，與城中村的“違建”相比，其價(jià)格會(huì)稍高，但比白領(lǐng)公寓要低。

自如COO梁占華認(rèn)為，影響職工宿舍價(jià)格的因素有兩塊，一個(gè)是物業(yè)取得的成本，另一個(gè)是房源的設(shè)計(jì)和空間利用。“租賃平臺(tái)可以在這兩方面突破”。

對(duì)于租賃平臺(tái)來(lái)說(shuō)，房源仍然是第一位的。在房源供給上，梁占華希望政府能給予企業(yè)一定的支持，政府根據(jù)掌握的物業(yè)情況和數(shù)據(jù)，給租賃平臺(tái)在物業(yè)的選擇上提供一些指導(dǎo)。在他看來(lái)，發(fā)展租賃型職工宿舍，“政企要聯(lián)合起來(lái)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。”

“人均使用面積4平方米，不超過(guò)8個(gè)人住，如果是租商業(yè)物業(yè)，那么租賃平臺(tái)肯定不賺錢(qián)。”一位住房租賃行業(yè)人士告訴記者，在北京發(fā)展租賃型職工宿舍的一個(gè)核心問(wèn)題還是“房租太高”。政策出來(lái)是第一步，接下來(lái)，租賃企業(yè)還是會(huì)面臨很大的成本問(wèn)題，如果政府能在稅收上給予租賃平臺(tái)一些減免，可以讓企業(yè)有降低成本的空間。

劉翔認(rèn)為，如果僅考慮低成本，租賃企業(yè)肯定是通過(guò)集體用地和廠(chǎng)房來(lái)進(jìn)行建造更劃算。但從居住體驗(yàn)和市場(chǎng)需求的角度看，商業(yè)寫(xiě)字樓在位置上更適合給企業(yè)的員工租住。“大量職工對(duì)宿舍的位置需求，還是基于員工工作地點(diǎn)的分布。”以餐廳、美容院為例，這些服務(wù)行業(yè)的員工工作往往是集中在一些商業(yè)區(qū)，因此宿舍本身的供應(yīng)也需要覆蓋到這些地區(qū)。但從現(xiàn)實(shí)情況看，北京能使用的集體用地和廠(chǎng)房很難覆蓋更多商業(yè)區(qū)域。

在“職住平衡”上，劉翔認(rèn)為，即便把北京城區(qū)里相對(duì)閑置的商業(yè)樓宇改造成職工宿舍，供給量也是不夠的。“這可能需要配套。”在他看來(lái)，當(dāng)一些職工宿舍地點(diǎn)固定，員工居住集聚化后，政府可以考慮通過(guò)開(kāi)通班車(chē)的方式，把居住場(chǎng)地和交通線(xiàn)路進(jìn)行高效匹配。

征求意見(jiàn)稿鼓勵(lì)實(shí)施主體委托或與專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)合作，進(jìn)行租賃型職工集體宿舍的改建。2017年，北京一家餐飲管理有限公司成為安歆公寓在北京第一個(gè)合作的企業(yè)，該公司五棵松門(mén)店40多名員工居住在安歆公寓豐臺(tái)體育館店。

該門(mén)店負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然兩邊距離不近，但公寓的價(jià)格和環(huán)境是公司看重的。公司本來(lái)計(jì)劃在門(mén)店附近給企業(yè)員工安排住宿，但合適的房子“不好找”。這家餐飲企業(yè)在北京市其他門(mén)店的員工住宿問(wèn)題，大多是通過(guò)合作，將一些快捷酒店、公寓改造成員工宿舍的方式解決的。在這位門(mén)店負(fù)責(zé)人看來(lái)，通過(guò)和租房租賃平臺(tái)的“托管”方式解決員工的住宿，企業(yè)更省心。

穆林認(rèn)為，職工宿舍的管理非常重要，其管理難度和強(qiáng)度比白領(lǐng)公寓更高。“這是一個(gè)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的東西，”穆林建議，在宿舍運(yùn)營(yíng)管理上，用工單位要和專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)合作。在趙慶祥看來(lái)，租賃型職工宿舍居住人口多，這對(duì)運(yùn)營(yíng)主體在后續(xù)的日常服務(wù)和管理上提出了更高要求，其中包括租賃人員的流動(dòng)、定期巡查、消防衛(wèi)生，甚至是鄰里糾紛等問(wèn)題，“這也是職工宿舍和其他租賃產(chǎn)品不一樣的地方。”

梁占華認(rèn)為，租賃平臺(tái)運(yùn)營(yíng)職工宿舍領(lǐng)域第一個(gè)還是要保證安全，其次是舒適。在此基礎(chǔ)上，可以針對(duì)職工的職業(yè)特性提供定制化服務(wù)，比如在宿舍的設(shè)施上，考慮一些企業(yè)職工的工裝、工具擺放問(wèn)題，還有宿舍的公共區(qū)域應(yīng)該更大，可以定期舉辦職業(yè)分享會(huì)，讓大家提高職業(yè)技能，“對(duì)職工提供的服務(wù)不一定都需要貴的，（他們）可能需要相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、省心省力的服務(wù)項(xiàng)目。”

“良好的環(huán)境和有效的管理是十分必要的，”徐早霞認(rèn)為宿舍的硬件標(biāo)準(zhǔn)是底線(xiàn)，租賃平臺(tái)要做好宿舍管理。怎么分配房源、怎么確定人員的流動(dòng)，這都需要專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。

什么樣的企業(yè)可以躉租職工宿舍？征求意見(jiàn)稿中做出了明確規(guī)定，“用工單位須位于本市且在本市注冊(cè)，所處行業(yè)符合本市和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，未列入產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄”。

梁占華希望，未來(lái)在租賃企業(yè)落地宿舍項(xiàng)目時(shí)，各區(qū)政府能提供相應(yīng)的合規(guī)入住企業(yè)白名單。符合城市發(fā)展的企業(yè)類(lèi)別很多，需要解決住宿問(wèn)題的企業(yè)員工也很多，自如更希望把宿舍覆蓋到更多企業(yè)和員工群體。

細(xì)節(jié)問(wèn)題有待明確

穆林認(rèn)為征求意見(jiàn)稿中還需要在細(xì)節(jié)問(wèn)題上具體明確，正式出臺(tái)后，需要緩沖期。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，人均使用面積不少于4平方米，但這包不包含衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)？在穆林看來(lái)，這點(diǎn)征求意見(jiàn)稿沒(méi)有明確說(shuō)明，但是按照《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ36-2016）中的規(guī)定，是不包含衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)的。

穆林指出，如果不包含衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)，那么現(xiàn)在市面上的宿舍，有一些可能達(dá)不到人均4平方米。而一些宿舍要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，最便捷的方式是通過(guò)減少每間房床數(shù)，擴(kuò)大人均使用面積。“但那樣成本就會(huì)提高。”穆林分析道。

此外，按照征求意見(jiàn)稿中的附則《租賃型職工集體宿舍建筑消防安全導(dǎo)則》（試行）中規(guī)定，單元式集體宿舍公共走道凈寬度不應(yīng)小于1.40m。其他宿舍走道凈寬度，當(dāng)單面布置居住房間時(shí)不應(yīng)小于1.60m,當(dāng)雙面布置居住房間時(shí)不應(yīng)小于2.20m。

穆林指出，因?yàn)榫频昝块g房居住人數(shù)少，所以公共走道凈寬度一般達(dá)到1.2m就符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，一些通過(guò)酒店改造的宿舍達(dá)不到這個(gè)要求。在他看來(lái)，集體宿舍每間房居住人員最高能達(dá)到八人，所以把公共走道凈寬度要求提高是非常有必要的。但這給改造主體帶來(lái)一定挑戰(zhàn)，需要把一些不符合此標(biāo)準(zhǔn)的酒店進(jìn)行重新改建，拓寬公共走道，這無(wú)疑也會(huì)增加改造成本，進(jìn)而增加租金成本。

在穆林看來(lái)，現(xiàn)有的宿舍要不要按照要求整改，還需要進(jìn)一步商討。如果要求整改，那么政策上需要給予一定的緩沖期。“能不能根據(jù)具體的居住人數(shù)來(lái)確定走廊疏散的寬度”，徐早霞建議，這種集體宿舍的居住人數(shù)可以更加靈活，不僅可以多人居住，還可以單人居住。在具體建造時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)宿舍的居住人，來(lái)確定走廊的疏散寬度似乎更合理。

此外，徐早霞和劉翔都提到一個(gè)問(wèn)題，消防如何申報(bào)，運(yùn)營(yíng)職工宿舍的租賃平臺(tái)的主管單位是誰(shuí)，這些問(wèn)題還有待明確。租賃企業(yè)要改造職工宿舍項(xiàng)目，去哪里下載表格，企業(yè)擔(dān)心，沒(méi)有相關(guān)的文件表格，到了相關(guān)的辦事窗口，辦事人員也不知道怎么去處理。只有這些執(zhí)行層面的問(wèn)題解決了，才能解決最后一公里問(wèn)題。