商場為何成為職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道之一？
5月23日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（征求意見稿）（以下簡稱“意見”），并正式公開征求意見。意見明確了在集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋為增加租賃型職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道。此外，還強調(diào)集體宿舍要求人均使用面積不得低于4平方米，每間宿舍居住人數(shù)不得超過8人。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，上述舉措鼓勵集體建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效利用的廠房、閑置的商業(yè)辦公類物業(yè)改建，增加了租賃物業(yè)的供應(yīng)。另一方面，此舉又反映了盤活存量的內(nèi)在需求。
值得注意的是，上述舉措也體現(xiàn)了對藍(lán)領(lǐng)群體租賃需求的關(guān)注。除了北京外，杭州也于近日出臺了藍(lán)領(lǐng)公寓租賃管理辦法，今年要建10000套藍(lán)領(lǐng)公寓。
商場空置率高 轉(zhuǎn)變成租賃是一種資產(chǎn)處置的方式
商場為何成為職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道之一？
一位業(yè)內(nèi)人士直言，在各類物業(yè)類型中，商業(yè)地產(chǎn)項目實際上是有很多去化問題的，很多商業(yè)項目本身潛在的投資價值不大，市場迎合度不高，所以這都會帶來很多問題。部分商業(yè)項目或是酒店式公寓項目，未來通過轉(zhuǎn)變?yōu)榇祟愖赓U項目，也是較好的資產(chǎn)處置方式。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2017年1月～6月，北上廣深200多家已開業(yè)購物中心共關(guān)店、撤租品牌約3000個，部分商場甚至一次性調(diào)整近一半品牌；已開業(yè)商場空置率最高達(dá)35%，創(chuàng)近三年北上廣深購物中心空置率新高。
意見指出，租賃型職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道：在集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，所謂的閑置商場和老舊樓，指的是區(qū)域中心或者社區(qū)中心的閑置商場或者老舊樓，并不是指新建的CBD中心大型商貿(mào)。這種閑置資產(chǎn)通過盤活并且能解決一部分人的居住問題。
現(xiàn)實情況是，老的生活配套區(qū)里面一些商場幾乎沒有人流量，這些老舊小區(qū)很難去培育。
按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積1平方米-1.2平方米為比較合理的商業(yè)供應(yīng)。據(jù)了解，目前北京和上海為人均商業(yè)面積1.4平方米以上，特別是離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域人口導(dǎo)入尚且不足，商業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)局部結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象。
一位熟知商場運營的業(yè)內(nèi)人士表示，商鋪的盈利能力最主要是看人流量，其次看定位。人流量固然是越多越好，但必須是可以持續(xù)的。不論一線城市二線城市還是三四線城市，商業(yè)辦公的同質(zhì)化競爭，空置率比較高。加上電商侵襲實體店擠壓消費也是很重要的原因，網(wǎng)上購物以及手機移動端購物對商場的業(yè)績沖擊很大。
促進(jìn)職住均衡 解決藍(lán)領(lǐng)住房問題
全面推進(jìn)租賃市場改革又前進(jìn)了一步。
對于此類租賃住房和集體建設(shè)用地開發(fā)、閑置廠房項目盤活等掛鉤，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示：此舉豐富了租賃市場品種，滿足了單身務(wù)工者的需要；通過多主體供應(yīng)，增加了租賃市場供應(yīng)；保證城市和市民生活的正常運行；促進(jìn)職住均衡，有利于交通擁堵現(xiàn)象的改善。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、中原集團(tuán)首席運營官李文杰表示，此舉主要目的是通過盤活存量滿足需求。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類政策的受眾面為城市運行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員，屬于北京當(dāng)前對各類務(wù)工人員住房問題的關(guān)注和優(yōu)惠。
他表示，此類集體宿舍推出以后，將有助于解決北京各類流動人口的租賃住房需求，同時也實現(xiàn)了對流動人口的有序管理，所以既是住房制度改革中的一個發(fā)展內(nèi)容，同時也是當(dāng)前人口管理和產(chǎn)業(yè)管理的一個輔助內(nèi)容。此類住房模式推出后，也豐富了北京租賃市場改革的內(nèi)容，或也成為全國其他城市學(xué)習(xí)的模板，也有助于進(jìn)一步抑制高房價的上漲。
此外，從當(dāng)前租賃市場的發(fā)展來看，人才租賃住房的政策相對較多，而關(guān)于務(wù)工人員或者說藍(lán)領(lǐng)人員的租賃配套政策相對較少。北京的職工宿舍政策一樣，關(guān)注重心有所轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了當(dāng)前對藍(lán)領(lǐng)此類群體租賃需求的關(guān)注。
或解決100萬人口居住問題 租賃住房成為一種趨勢
上述業(yè)內(nèi)人士再次表示，從此類供應(yīng)目標(biāo)來看，相當(dāng)于增加了800萬平方米的占地面積，按照一般的住宅項目，容積率達(dá)到3來進(jìn)行推算，可以形成2400萬平方米的租賃住房面積。若按照此次人均4平方米計算，那么實際可以解決600萬人的租賃住房。從實際情況看，考慮到公攤等面積，人均住房面積或達(dá)到12平方米的規(guī)模，即考慮到樓道、公共綠化帶、房屋的建筑結(jié)構(gòu)等，如此計算，至少可以解決100萬左右的流動人口或務(wù)工人員的租賃住房需求。
他認(rèn)為，未來對于部分農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的住房收儲、廠房改造、空置房的利用等，或是重點推進(jìn)的內(nèi)容。
去年4月，北京發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，提出在今后五年的時間里提供約1300公頃的租賃住房用地，其中大部分將通過集體建設(shè)用地安排。
發(fā)展租賃住房成為一種趨勢。
去年7月，住建部會同發(fā)改委、公安部、財政部、國土部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱“通知”）。
其中，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位。
2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。
值得一提的是，北京、上海和廣州在租賃市場政策中，允許改建房屋用于租賃、給予稅收優(yōu)惠等熱點領(lǐng)域的發(fā)展意見成為關(guān)注重點。
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