作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為特殊的存在，深圳樓市向來(lái)具有風(fēng)向標(biāo)的意義。
昨天（5日），深圳市出臺(tái)了一份新的住房政策，符合要求的人才只需6折的市場(chǎng)價(jià)即可獲得住房，而人才標(biāo)準(zhǔn)為本科及以上學(xué)歷。除此之外，深圳還將新增170萬(wàn)套住房，擴(kuò)大房屋租賃補(bǔ)貼范圍等安居措施。
媒體稱，這是繼98房改之后，深圳住房體制迎來(lái)“二次改革”。
深圳正式對(duì)外發(fā)布的這份文件叫《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。
這份“意見(jiàn)”試圖明確未來(lái)18年（2018年至2035年）的深圳住房發(fā)展目標(biāo)。其內(nèi)容可概括為三點(diǎn)：
1、總量上：從2018年到2035年這18年間，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套。
2、政策房成主導(dǎo)：這170萬(wàn)套房子里，商品房占40%，人才房占20%，安居房占20%，公租房占20%。也就是說(shuō)，未來(lái)18年，深圳只能提供70萬(wàn)套商品房，平均每年不到4萬(wàn)套。
3、打折購(gòu)房時(shí)代到來(lái)。人才房?jī)r(jià)格為市場(chǎng)的60%左右，安居房?jī)r(jià)格為市場(chǎng)的50%左右。其中，人才房和安居房封閉運(yùn)行，購(gòu)房滿10年才能上市交易，但前提是要向政府繳納一定比例的增值收益。
深圳此次“征求意見(jiàn)稿”里，有兩大亮點(diǎn)，值得我們關(guān)注。
亮點(diǎn)一：深圳今后，六成是保障性住房
根據(jù)深圳市的城市總體規(guī)劃，到2035年，深圳新增建設(shè)籌集各類住房只有170萬(wàn)套，有不少于100萬(wàn)套都是保障性住房，占比高達(dá)60%左右！
為何到2035年，新增住房只有170萬(wàn)套？
根據(jù)深圳市的城市總體規(guī)劃，截至2017年底，深圳常住人口為1253萬(wàn)，預(yù)計(jì)至2035年，常住人口將達(dá)到1800萬(wàn)人，新增約550萬(wàn)人。
如果按一房三戶計(jì)算，550萬(wàn)人大概需要183萬(wàn)套住房。考慮到深圳自身的住房土地供應(yīng)，以及城市整體規(guī)劃，新增170萬(wàn)套住房似乎是一個(gè)非常合理的數(shù)字。
在這170萬(wàn)套新建住房中，有不少于100萬(wàn)套是保障性住房。這無(wú)疑是那些在深圳奮斗打拼，卻無(wú)力購(gòu)房人群的一個(gè)重大利好！按一房三戶算，有大概300萬(wàn)人將因此受益。
而這次深圳樓市新政對(duì)保障性住房的惠民措施，可以用力度空前來(lái)形容。
亮點(diǎn)二：價(jià)格調(diào)控 力度空前
此次新規(guī)中，為符合要求的人才提供市場(chǎng)價(jià)60%的政策性支持住房成為大家所關(guān)注的亮點(diǎn)。這么說(shuō)來(lái)，只要是本科畢業(yè)生前來(lái)深圳即可享受6折購(gòu)房的優(yōu)惠；而遷戶為深圳市戶籍的居民符合財(cái)產(chǎn)收入限制的更是可以低至5折！
這兩種房子在買下來(lái)若干年之后，可以獲得完全產(chǎn)權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，這對(duì)于增加深圳吸引力很有好處。要知道，北京的“共有產(chǎn)權(quán)住房”是永遠(yuǎn)封閉流轉(zhuǎn)的。
當(dāng)然，在這兩種房子上，將逐步累積龐大的輪候隊(duì)伍，倒逼深圳提高落戶門(mén)檻。
至于“公共租賃住房”，由于針對(duì)“低收入居民”（只租不售），租金可以按照市場(chǎng)價(jià)打3折，特殊情況的可以打1折。
一個(gè)城市新增住房的60%都存在大比例折扣，這也是史無(wú)前例的，力度之大令人驚嘆。這將有利于深圳“選人”，提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力。
深圳二次房改，基本符合“讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸政府”的原則，但同時(shí)也會(huì)帶來(lái)新的一些問(wèn)題。
首先考慮的是商品房會(huì)否供不應(yīng)求的問(wèn)題。
170多萬(wàn)套房子的需求對(duì)應(yīng)到2035年500多萬(wàn)的人口增量的配置似乎天衣無(wú)縫，但是卻忽略了兩點(diǎn)核心問(wèn)題：
一是，未考慮存量住房的不足。根據(jù)廣發(fā)證券的統(tǒng)計(jì)推算，深圳有50%的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房里。小產(chǎn)權(quán)房本身并不受法律認(rèn)可，這些人的購(gòu)房需求如何滿足？
二是，未考慮住房結(jié)構(gòu)的失衡。照規(guī)劃，170萬(wàn)套房子中只有四成是商品房，相比500多萬(wàn)人口顯然不足。雖說(shuō)會(huì)有部分人口導(dǎo)流到人才房安居房中，但商品房背后不僅有學(xué)位交通醫(yī)療資源支撐，還有房?jī)r(jià)剛性兌付機(jī)制托底，在供求失衡下，商品房房?jī)r(jià)很難降低。
所以綜合來(lái)看，深圳土地稀缺，商品房數(shù)量不夠，人口持續(xù)流入，這些都指向了最后商品房的價(jià)格有很大的上漲風(fēng)險(xiǎn)。雖然商品房不與保障類住房互通，但定價(jià)上卻有聯(lián)系。而保障類住房則是價(jià)格的被動(dòng)接受者，換句話說(shuō)，就算保障類住房再多，也得按照商品房?jī)r(jià)格的5-6折來(lái)購(gòu)買和租賃。
第二點(diǎn)，深圳設(shè)計(jì)了三種住房模式，其中人才房安居房雖然能以五折六折買下，但這個(gè)價(jià)格買下的并非全部產(chǎn)權(quán)，而是與共有產(chǎn)權(quán)房類似。同時(shí)，深圳設(shè)計(jì)了長(zhǎng)達(dá)10年的封閉期。在封閉期內(nèi)，這些住房不能上市套現(xiàn)，只能在體系內(nèi)流轉(zhuǎn)，這就意味著這些住房失去流動(dòng)性。不難想象，在房?jī)r(jià)暴漲的預(yù)期中，商品房自然會(huì)繼續(xù)成為資金追逐的對(duì)象。
同時(shí)，人才房、安居房和公租房為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)，意味著新福利時(shí)代的到來(lái)，恐怕也很難避免新的腐敗尋租問(wèn)題。
另外，既然要構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，租售能否同權(quán)，是至關(guān)重要的問(wèn)題。然而，這份方案，卻未看到推進(jìn)租售同權(quán)的時(shí)間表。
這次深圳方案，可謂是將市場(chǎng)與保障相結(jié)合的探索。讓商品的歸商品，愛(ài)炒就炒去，而保障的歸保障，讓更多的人都有房可居。不過(guò)公眾號(hào)房屋屋認(rèn)為，這仍不足以改變目前的樓市格局。
原因在于，土地供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)剛性擔(dān)保、租售仍不同權(quán)的老問(wèn)題依舊存在，短時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)恐怕仍然很難退燒。
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