保險(xiǎn)資金獲準(zhǔn)進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，但目前長(zhǎng)租公寓收益太低，險(xiǎn)資積極性不高

在租購(gòu)并舉的主導(dǎo)思路下，租賃市場(chǎng)頻頻迎來(lái)金融配套政策支持，繼推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化、四大銀行提供超2000億資金支持集體租賃住房貸款后，政府部門又為租賃行業(yè)提供新的資金支持方案。日前，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》)，明確保險(xiǎn)資金（下稱“險(xiǎn)資”）參與長(zhǎng)租市場(chǎng)的有關(guān)要求。

在進(jìn)一步規(guī)范保險(xiǎn)資金投資住房租賃市場(chǎng)行為、防范投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，新政也為保險(xiǎn)資金進(jìn)場(chǎng)租賃行業(yè)提供政策支持。分析人士表示，風(fēng)口之下，作為政策支持、現(xiàn)金流穩(wěn)定的長(zhǎng)租市場(chǎng)，肯定會(huì)迎來(lái)險(xiǎn)資的參與，但仍面臨著政策需細(xì)化與落地、長(zhǎng)租盈利與回報(bào)的問(wèn)題。

萬(wàn)億險(xiǎn)資介入，利好租賃行業(yè)

根據(jù)《通知》，保險(xiǎn)公司可通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)直接投資、發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

根據(jù)《通知》，險(xiǎn)資參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，必須符合一定的條件，包括位于人口凈流入的大中型試點(diǎn)城市，滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。具體來(lái)說(shuō)，在區(qū)位選擇上，長(zhǎng)租項(xiàng)目必須“處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市”，而在產(chǎn)權(quán)權(quán)屬上，也明確要求“產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議及受限情形”，與此同時(shí)，“土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓”。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，險(xiǎn)資并不陌生，過(guò)去幾年，以平安、安邦、人壽、寶能等為主的一批險(xiǎn)資企業(yè)，通過(guò)買房、買地、買上市公司股權(quán)、買債、參與基建投資等多種方式，參與到房地產(chǎn)的各個(gè)鏈條中，而其所引起股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，也一度被冠以“野蠻人”稱號(hào)。此后，險(xiǎn)資和險(xiǎn)資企業(yè)遭遇政策嚴(yán)厲監(jiān)管，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增動(dòng)作大大減少。

此次，租賃市場(chǎng)向險(xiǎn)資敞開(kāi)大門，無(wú)疑為儲(chǔ)備豐厚的險(xiǎn)資增加了多元化的投資渠道。據(jù)2018年全國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議內(nèi)容顯示，截至2017年底，保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總量16.75萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)10.80%。2017年，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額14.92萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)11.42%。

16.75萬(wàn)億險(xiǎn)資資產(chǎn)，這是一個(gè)強(qiáng)大的數(shù)字。在上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，如果有部分險(xiǎn)資能夠?qū)崿F(xiàn)入場(chǎng)，將會(huì)給缺錢的租賃行業(yè)帶來(lái)了“輸血”，這是一個(gè)極大的利好消息，同時(shí)也是保險(xiǎn)資金運(yùn)作中的一個(gè)重要引導(dǎo)方向，有助于險(xiǎn)資積極參與租賃市場(chǎng)的改革。

前期險(xiǎn)資態(tài)度不積極

隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)逐漸接近天花板，其存量市場(chǎng)的空間越來(lái)越大，據(jù)貝殼研究院預(yù)測(cè)，目前我國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)一萬(wàn)億，到2020年，租賃規(guī)模將達(dá)到1.6萬(wàn)億，2025年有可能是2.9萬(wàn)億，2030年將會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億。

強(qiáng)大的市場(chǎng)前景早已經(jīng)被各大敏感的企業(yè)洞悉，目前已經(jīng)有中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、酒店運(yùn)營(yíng)商、創(chuàng)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等多種主體布局長(zhǎng)租市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策的逐步落地，險(xiǎn)資的規(guī)模性進(jìn)入也是遲早的事兒。

對(duì)于險(xiǎn)資參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，早在今年1月，原保監(jiān)會(huì)副主席陳文輝就曾表示，將研究保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域。

政策正式出臺(tái)前，市場(chǎng)總具敏感性，據(jù)記者了解，目前，魔方公寓的D輪融資中，有可能會(huì)出現(xiàn)險(xiǎn)資的身影，具體是哪家企業(yè)，并未明細(xì)。

而險(xiǎn)資參與長(zhǎng)租市場(chǎng)的新政出臺(tái)后，多家險(xiǎn)資也有所關(guān)注。中國(guó)人壽的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已經(jīng)關(guān)注到新的政策，還在咨詢階段，對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)，我們肯定有興趣，也會(huì)去接觸一些項(xiàng)目，但是具體項(xiàng)目的落地還要等具體的政策細(xì)則出來(lái)再說(shuō)。

的確，新政未來(lái)仍需有細(xì)化深化的空間，諸如保險(xiǎn)資金投資領(lǐng)域的細(xì)分，包括險(xiǎn)資資金來(lái)源、具體投向、資金投資期限等等。

也有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，在稅收等優(yōu)惠政策尚未到位的情況下，多數(shù)險(xiǎn)資對(duì)于進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，短期仍會(huì)持觀望態(tài)度。

熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者，已經(jīng)有險(xiǎn)資企業(yè)與公司接觸，但是他們的態(tài)度并不是很積極，主要有兩點(diǎn)，一是對(duì)于長(zhǎng)租市場(chǎng)的風(fēng)控判斷并不明朗，諸如租賃資產(chǎn)是否需要抵押物。二是進(jìn)入什么領(lǐng)域，是住房租賃還是商業(yè)租賃呢？“目前的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，多以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，如果險(xiǎn)資只針對(duì)可以具有抵押的重資產(chǎn)物業(yè)的話，那么介入的程度就不會(huì)太深。”

低收益是“攔路虎”？

新政出臺(tái)后，長(zhǎng)租市場(chǎng)的盈利模式和低收益現(xiàn)狀再次被拋到臺(tái)前。

眾所周知，長(zhǎng)租公寓的盈利模式一直是難以破解的問(wèn)題，在增值服務(wù)等難以形成規(guī)模性收益情況下，以租金剪刀差為主的盈利手段，很難覆高昂的拿地、拿房成本。業(yè)內(nèi)人士表示，租房市場(chǎng)整體收益率偏低，北上深的租金年回報(bào)率大約在1.4%-2.5%。

“現(xiàn)在好多企業(yè)，與業(yè)主簽署15年合同，9年才能回本，主要是資產(chǎn)成本太高了。”王璽龍說(shuō)。新派公寓CEO王戈宏此前也曾表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利越來(lái)越難，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)入公寓行業(yè)“搶樓”不無(wú)關(guān)系，“開(kāi)發(fā)商為擴(kuò)大規(guī)模，利用資金優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入市場(chǎng)搶樓，加劇了拿房成本。”

對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，目前長(zhǎng)租公寓收益太低，會(huì)成為他們積極參與的攔路虎嗎？數(shù)據(jù)顯示，2017年，保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益8352億元，同比增長(zhǎng)18.12%，資金收益率5.77%，較前一年同期上升1.11個(gè)百分點(diǎn)。

相比于5.77%的收益，1.4%-2.5%可謂是小巫見(jiàn)大巫。但是王璽龍表示，險(xiǎn)資并不是很關(guān)心收益率的問(wèn)題。而且做得好的長(zhǎng)租項(xiàng)目，收益率能夠達(dá)到4%左右。

在億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東看來(lái)，對(duì)于長(zhǎng)租的收益率，險(xiǎn)資肯定會(huì)有要求，但不是很高，他們是長(zhǎng)線投資，對(duì)資金安全性要求更高，長(zhǎng)租有穩(wěn)定現(xiàn)金流，是比較適合險(xiǎn)資進(jìn)入的。

不過(guò)，上述中國(guó)人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，“最終還是要看回報(bào)的，如果這個(gè)行業(yè)連回報(bào)都沒(méi)有，是沒(méi)法跟保民交代的。”