隨著租房市場(chǎng)最近頻頻“上頭條”，對(duì)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的金融創(chuàng)新（主要是ABS和租房貸），各界褒貶不一。有人認(rèn)為這種金融創(chuàng)新會(huì)推動(dòng)租金哄抬、房源壟斷，也有人認(rèn)為長(zhǎng)遠(yuǎn)看利大于弊，目前發(fā)生的問題只是一種“陣痛”。

五問：

長(zhǎng)租公寓ABS是天使還是魔鬼

長(zhǎng)租公寓ABS，即資產(chǎn)證券化。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方以公寓產(chǎn)權(quán)、預(yù)期租金或房租貸款作為底層資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上公開募資的一種融資方式。通俗點(diǎn)說，就是租客還沒交的未來數(shù)月或數(shù)年的房租款項(xiàng)，被當(dāng)作長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的資產(chǎn)拿去融資了。

2017年1月，“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所掛牌，募集資金3.5億元，開國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)行ABS之先河。在這一ABS產(chǎn)品中，底層資產(chǎn)為魔方公寓經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)、4014間公寓2016年6月至2019年6月的租金收入，作為入池資產(chǎn)。

2017年8月，自如也發(fā)行了自如1號(hào)房租分期信托收益權(quán)ABS，首期募集資金5億元。

浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲說，長(zhǎng)租公寓近年來的快速發(fā)展，得益于租客需求量的增長(zhǎng)以及金融政策的支持和推動(dòng)。但長(zhǎng)租公寓有先天缺陷，那就是收益率不高。“位于城東的杭州首宗租賃地塊，我們測(cè)算過，其建設(shè)成本大約8000元/m2，作為集中式長(zhǎng)租公寓推向市場(chǎng)后，收益率不會(huì)超過6%。”而傳統(tǒng)的分散式長(zhǎng)租公寓，中介賺取的也只是居間服務(wù)費(fèi)和差價(jià)，收益也有限。

但是通過資產(chǎn)證券化，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的商業(yè)邏輯發(fā)生了根本變化。中介方手上并沒有房屋所有權(quán)，卻從信托公司、資管公司等處獲得了本應(yīng)屬于房東的1年或數(shù)年的租金，而中介方是按月或按季將租金打給房東(并且中介往往一年只付房東11個(gè)月租金），這就產(chǎn)生了“資金池”。而目前，這樣的資金池仍處于監(jiān)管空白地帶。

在丁浚哲看來，資本涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，既可能帶來良性推動(dòng)，也可能帶來惡性推動(dòng)。專業(yè)規(guī)范的長(zhǎng)租公寓ABS，其募資資金有專門的托管機(jī)構(gòu)，并在證券交易所備案，因此基本可以專款專用，雖然也有擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的壓力，但對(duì)資金杠桿率會(huì)把關(guān)得比較嚴(yán)。而由于長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)門檻比較低，一些中小型中介拿到融資后瘋狂擴(kuò)張搶占市場(chǎng)，放棄了“低價(jià)收房、加價(jià)出租”的原則，就像當(dāng)初的共享單車一樣放大金融杠桿，瘋狂燒錢，最后不但擾亂市場(chǎng)正常的租金價(jià)格，自己也因?yàn)榇罅康膲馁~而爆倉(cāng)。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公寓企業(yè)的杠桿不能超過30%，即將所經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓總間數(shù)里的30%用來做租房貸，才能平衡收入和貸款及利息支出，企業(yè)才能良性發(fā)展。

六問：

挪用“資金池”，中介是否違法

長(zhǎng)租公寓金融創(chuàng)新，使原本房東、中介和租客之間的閉環(huán)，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)的介入，法律關(guān)系變得復(fù)雜起來。

浙江東鷹律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陳鐘律師認(rèn)為，從目前的法律環(huán)境來看，對(duì)租房金融創(chuàng)新形成的“資金池”去向的監(jiān)管非常有限，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)留下一地雞毛。

當(dāng)房東拿不到余下的租金，房東可以根據(jù)與中介簽訂的合同，追究其違約責(zé)任，要求其支付拖欠的租金，并賠償相應(yīng)損失，至于能否收回房屋，要根據(jù)與中介之間簽訂的合同約定以及違約情形來確定。

對(duì)租客來說損失更大，一方面可能存在房屋不能繼續(xù)租的問題，另一方面，每月貸款還要繼續(xù)還。因?yàn)樽饪团c網(wǎng)貸平臺(tái)或銀行之間形成的是單獨(dú)的民間借貸關(guān)系或金融借款關(guān)系，在一般情況下，租客不得因中介違約行為拒絕歸還借款本金及利息。如果停止還款影響的是租客本人的信用。

并且，中介賬戶中形成的“資金池”，在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)挪用，是否涉及違法？

律師表示，若中介收取承租人較長(zhǎng)時(shí)間的租金后，并未及時(shí)支付給出租人，而是由其本身控制使用，該控制使用的過程可能涉嫌非法吸收公眾存款罪。

如果中介一開始就有非法占有的目的，將資金池中的租金挪作他用，還有可能涉嫌“集資詐騙”。

同時(shí)，如果被確定是以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款，給對(duì)方造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，中介還有可能構(gòu)成騙取貸款罪。

而中介與每位出租人、承租人之間均形成相應(yīng)的法律關(guān)系，若其本身沒有履約的主觀意圖，在過程中又實(shí)施了其他以非法占有為目的的行為，還可能構(gòu)成合同詐騙罪。

責(zé)編：伍振國(guó)、孫紅麗