近日,關(guān)于房租“暴漲”的討論廣受社會各界關(guān)注。業(yè)主、租客對自身經(jīng)歷的描述、業(yè)內(nèi)人士的發(fā)聲大多將租金上漲的主因歸咎于長租公寓對資本的過度引入。緊接著，北京、上海、深圳、西安等地約談當?shù)刂饕》孔赓U企業(yè)、限房租漲幅、管控“租房貸”。那么，租金是否真的出現(xiàn)了“暴漲”？影響租金走勢的因素又有哪些？

對此，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端對焦點問題做出解析：

焦點問題一：長租公寓是否助推租金上漲？

就長租公寓而言，它增加了改造、運營成本，并且從市場角度來看也需要通過租金差來實現(xiàn)盈利，價格自然會有所提升，對應(yīng)的目標客戶也會是支付能力更高一些的租賃需求。這實際上是通過產(chǎn)品的升級實現(xiàn)租金收益的提升，并非單純的漲租。

長租公寓的好處是它往往配合了環(huán)境的改造、配套的改善和產(chǎn)品的優(yōu)化升級，對于項目本身及所在區(qū)域面貌的改善、安全隱患的消除等等方面都有著積極意義。但與此同時也帶來一系列的問題：通過對存量居住物業(yè)的改造來提供長租公寓供應(yīng)的方式，實際上并沒有增加租賃住房的總體供應(yīng)量，帶來的是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變。改造過的租賃房源往往會從滿足中低收入人群轉(zhuǎn)向滿足中高收入人群的租賃需求，當這種改造快速推進的時候必然形成整個城市對中低收入人群的擠出，這就要求政府及時介入，一方面提供適合中低收入人群的租賃房源，正如我們看到的一些城市正在推進的包括藍領(lǐng)公寓等的政策性租賃住房；另一方面，有計劃的控制此類改造推進的速度，緩解其可能帶來的民生壓力。

焦點問題二：長租公寓的價格如何影響租賃市場的定價體系？

1.產(chǎn)品升級帶來租金上漲，進而減少了低價的租賃住房的供應(yīng)，結(jié)構(gòu)性推高全市租賃住房價格；

2.盡管目前長租公寓在深圳市場上的占比有限，但作為參考往往拉高周邊房東的心理預(yù)期而試圖調(diào)高物業(yè)價格；

3.當局部區(qū)域或樓盤被少數(shù)幾家中介型長租公寓壟斷，則意味著定價權(quán)掌握在這少數(shù)幾家經(jīng)營者手中，不利于供需決定價格的市場定價機制；

4.當資本涉足，以規(guī)模來衡量估值的企業(yè)往往高價收儲盤源，帶來負面影響。

焦點問題三：市場租金是否真的出現(xiàn)“暴漲”？

以上問題是我們需要警惕的，不過以深圳市場為例來看，情況并不嚴重：

首先從上半年商品住宅的租金漲幅來看，戴德梁行指數(shù)顯示，今年上半年租金漲幅為5.40%，較去年同期3.98%的租金漲幅加大1.42個百分點，但不足以帶給市場和消費者明顯的壓力。也就是說，近期部分媒體和機構(gòu)所公布的大幅租金上漲的狀況應(yīng)該是發(fā)生在三季度。但由于統(tǒng)計時段的影響，我行目前尚未完成三季度的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不過根據(jù)直觀感受和部分案例調(diào)查的結(jié)果，今年年中以來商品住宅租金增速明顯加快。

我們關(guān)注到近期不少報道中提到深圳租金漲幅超過20%，就我們跟蹤的部分樣本的調(diào)研結(jié)果來看，即便有個別案例租金上漲幅度較大，但全市整體漲幅并不及20%。分類來看，高端物業(yè)租金漲幅相對平穩(wěn)，符合市場慣性增長；部分經(jīng)濟型租賃盤源被分散式長租公寓品牌租賃，令市場低價租賃盤源減少，結(jié)構(gòu)性拉高整體租金水平。

焦點問題四：影響租金走勢的其他因素有哪些？

從本質(zhì)上看，在自由市場的前提下，租金走勢由供需關(guān)系決定，供不應(yīng)求帶來對租金上漲的支撐。以深圳為例，2015-2017三年來深圳常住人口增量分別為59.98萬人、52.97萬人、近62萬人，同期商品住宅竣工面積分別為202.37萬平方米、280.64萬平方米、183.79萬平方米。我們簡單用人口增量和商品住宅的增量計算，人均3-6平方米的供應(yīng)反映出嚴峻的供應(yīng)短缺的問題。

另外，租金上漲的背后還有市場因素的影響：租金價格受供需關(guān)系的影響，在房地產(chǎn)市場調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場轉(zhuǎn)向租賃市場，需求進一步擴大；過去幾年房價的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度的提高了租金收入的預(yù)期。

我們的建議：加快保障住房供應(yīng) 防范租賃市場過度金融化

1.從住房租賃市場發(fā)展的層面來看，租賃市場更加緊密的關(guān)聯(lián)民生，因此保障體系必須更加快速更加高效的建立健全——這意味著需要充分的保障性房源的供應(yīng)及出臺其他保障性的舉措，來滿足中低收入及特定人群的住房需求。另一方面，和買賣市場多元化的需求一樣，租賃市場同樣會有多元化的需求，從活躍市場、豐富市場的角度，鼓勵多層次、多元化的供應(yīng)是加快租賃住房市場發(fā)展的必要舉措?？傊涌鞂崿F(xiàn)租賃住房的政策性保障覆蓋，同時鼓勵市場化的多層次、多渠道供應(yīng)，才能最終構(gòu)建出一個成熟而又活力的住房租賃市場。

2.短期內(nèi)出現(xiàn)的市場狀況，也啟發(fā)反思：建議政府引導(dǎo)在租賃市場的增量投資，有計劃的控制存量投資的推進；警惕對租賃盤源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為；監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場過度金融化。