機(jī)構(gòu)認(rèn)為，價(jià)格、供應(yīng)、位置等復(fù)雜因素造成庫(kù)存較高，明年形勢(shì)或?qū)⒏訃?yán)峻

與加快入市供應(yīng)出現(xiàn)井噴不同的是，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售存在巨大壓力。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至9月11日，北京合計(jì)有16個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目取得18期預(yù)售證，合計(jì)提供9038套房源，合計(jì)建筑規(guī)劃面積93.5萬平方米（另外還有超過30萬平方米車位等配套）。按照真實(shí)銷售情況，平均去化不足4成（包括未及時(shí)網(wǎng)簽的數(shù)量）。在業(yè)內(nèi)人士看來，價(jià)格、產(chǎn)品、供應(yīng)等多方面復(fù)雜因素造成了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)庫(kù)存較高、去化壓力較大。

實(shí)際網(wǎng)簽銷售率僅12%

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，因部分項(xiàng)目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證，只有8個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，合計(jì)網(wǎng)簽只有1089套，據(jù)此計(jì)算，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽銷售率只有12%。

據(jù)記者觀察，這8個(gè)項(xiàng)目分別是熙悅林語、瑞悅府、萬和斐麗、華潤(rùn)理想國(guó)、瀛海府、旭輝城等，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。而部分項(xiàng)目網(wǎng)簽去化率較低，在個(gè)位數(shù)。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化率較低，除了跟網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后有關(guān)系外，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，已經(jīng)不能按照常規(guī)商品房的去化比例來判斷限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售情況了，按照實(shí)際入市的套數(shù)來看，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目單批次推出的房源量較大，普遍在三四百套、五六百套，而之前的商品房，單批次入市房源數(shù)量少的是幾十套，多的也就上百套。按照比例來算，不是特別客觀，如果按照套數(shù)計(jì)算，去化還可以。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)入市的16個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，除了個(gè)別項(xiàng)目入市房源在幾十套外，大部分項(xiàng)目都在200套以上，多則超過800套。以華潤(rùn)理想國(guó)為例，公開資料顯示，7月15日共有12棟住宅875套房源取得預(yù)售證，7月18日，全部取證房源開盤銷售，截至9月12日，共有約283套房源辦理預(yù)訂或網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

另外記者發(fā)現(xiàn)，部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在一次取證后，只有部分樓棟開盤銷售，如果以此計(jì)算整個(gè)網(wǎng)簽銷售去化率，也并不客觀。以首批入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目旭輝城為例，共有9棟住宅754套房源取得預(yù)售證，但是進(jìn)入預(yù)售的只有3棟樓，共計(jì)270套，截至9月12日，共有73套房源辦理預(yù)訂或網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

即便存在諸多客觀因素，也難掩限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化存在高壓的現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照真實(shí)的銷售情況，上述入市的16個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目平均去化率不足4成（包括未及時(shí)網(wǎng)簽的數(shù)量）。

多種因素造成去化高壓

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，價(jià)格、產(chǎn)品、供應(yīng)等多方面復(fù)雜因素造成了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化壓力較大的現(xiàn)狀。

郭毅表示，首先是北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目整體供應(yīng)量龐大，已經(jīng)成交的60多宗限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊，總的規(guī)劃建筑面積在550萬平方米左右，能開發(fā)的房源數(shù)量超過6萬套，但是北京新房市場(chǎng)一年的去化量在兩三萬套的水平，這樣的大規(guī)模上市，特別是下半年集中上市，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，將形成嚴(yán)峻的去化壓力。

目前，區(qū)域內(nèi)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目集中供應(yīng)。據(jù)記者觀察，目前已經(jīng)入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目多分布在亦莊及瀛海、黃村、未來科學(xué)城、孫河、房山等區(qū)域。

作為限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的供應(yīng)大區(qū)，大興的項(xiàng)目多達(dá)十余個(gè)，主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個(gè)板塊距離較近，區(qū)域內(nèi)不僅布局有瀛海府，還有萬和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語、和悅?cè)A錦等項(xiàng)目，很容易成為競(jìng)品。黃村板塊布局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風(fēng)華、招商局和永同昌的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目等等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，不可避免地，大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市，區(qū)域內(nèi)突然多了幾千套房源，這種情況下，銷售壓力將會(huì)非常大。

“另外，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量很大，一個(gè)項(xiàng)目一兩千的貨量，如果一個(gè)區(qū)域內(nèi)有兩三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，就足以覆蓋掉這個(gè)區(qū)域一年的購(gòu)房需求，但這幾個(gè)項(xiàng)目是不可能把整個(gè)區(qū)域的購(gòu)房需求都帶到自己項(xiàng)目來的，這必然造成去化難度的上升。”

目前，購(gòu)房者決策周期加長(zhǎng)。郭毅表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目被限定了售價(jià)，且陸續(xù)會(huì)有類似項(xiàng)目入市，購(gòu)房者選擇余地增大，沒有必要著急在當(dāng)下買房，可以相對(duì)輕松地做出自己的購(gòu)房時(shí)間選擇與決策。決策周期的加長(zhǎng)，也不利于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的去化。

此外，項(xiàng)目產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重。受70/90政策限定，大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型。“90平方米以下的產(chǎn)品很難做出花樣，無非是南北通透或者是純南向戶型，抑或是一個(gè)衛(wèi)生間或兩個(gè)衛(wèi)生間的區(qū)別，僅此而已，沒有本質(zhì)的區(qū)別，對(duì)于購(gòu)房者來說，在選擇上也會(huì)無從下手。”郭毅說。

明年市場(chǎng)或更嚴(yán)峻

限房?jī)r(jià)項(xiàng)目對(duì)于北京新房市場(chǎng)銷售提振明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京新房銷售月均在1000-2000套，而自從限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市以來，7月北京市的商品住宅成交達(dá)到了2048套，8月超過3000套，呈上升趨勢(shì)。

即便如此，也難掩限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化壓力增大的事實(shí)。自2016年底按照“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓土地后，目前北京已經(jīng)有超過60個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目存在，而入市的16個(gè)項(xiàng)目，占比不過三分之一，如果今年下半年北京住宅土地繼續(xù)開閘放量，市場(chǎng)將遭遇巨大壓力。

郭毅表示，“今年只是一個(gè)相對(duì)艱難的開始，明年市場(chǎng)會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的局面。”

高壓之下，政策是否有微調(diào)的可能？諸如“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式微調(diào)，或者是改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加純住宅用地的供應(yīng)，在郭毅看來，“可能性不大。”也有業(yè)內(nèi)人士表示，“時(shí)間是最好的解藥，沒有更好的辦法。”