8月中國(guó)70城唯一降房?jī)r(jià)的城市——廈門(mén)近日放寬落戶政策。有觀點(diǎn)認(rèn)為，戶籍新政主要是對(duì)房地產(chǎn)的托底。

廈門(mén)房?jī)r(jià)由領(lǐng)漲到獨(dú)跌

9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，僅廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌。從曾經(jīng)的領(lǐng)漲到如今的獨(dú)跌，廈門(mén)樓市仿佛經(jīng)歷了過(guò)山車般的瘋狂。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年廈門(mén)新建商品住宅銷售價(jià)格一度快速上漲，其中3月份、5月份和7月份環(huán)比漲幅高居全國(guó)第一。

為抑制樓市過(guò)熱，廈門(mén)出臺(tái)系列調(diào)控措施。

2016年8月31日，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局公告，自9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，有效期至2017年12月31日。暫停對(duì)擁有2套及以上住房的廈門(mén)戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非廈門(mén)戶籍居民家庭、無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在廈門(mén)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非廈門(mén)戶籍居民家庭在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。

此后，廈門(mén)在2016年10月5日，以及2017年3月24日、 3月28日對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行升級(jí)。

2016年10月5日深夜，廈門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，意見(jiàn)規(guī)定，暫停向上述三類家庭銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房。同時(shí)將非戶籍居民家庭需提供的社保要求提高到2年。

2017年3月24日晚，廈門(mén)樓市限購(gòu)再升級(jí)。其中規(guī)定，廈門(mén)市戶籍成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房，且新購(gòu)住房2年內(nèi)后方可上市交易。新政自2017年3月25日起實(shí)施。廈門(mén)也成為了全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)對(duì)居民購(gòu)房出臺(tái)“限售”政策的城市。

單身人士限購(gòu)政策施行僅僅三天之后，3月28日晚間，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理的通知》，從2017年3月29日起，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策，非廈門(mén)戶籍須提供4年內(nèi)連續(xù)3年納稅。同時(shí)，要求住房公積金繳存職工在廈門(mén)購(gòu)買住房申請(qǐng)住房公積金貸款，需已連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年。

受調(diào)控政策的影響，非戶籍人口被拒之門(mén)外，廈門(mén)房?jī)r(jià)漲幅放緩并出現(xiàn)回落。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》8月初報(bào)道，2016年限購(gòu)以前，廈門(mén)有近7成購(gòu)房者是外地人。但從最新數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者比例已經(jīng)發(fā)生完全逆轉(zhuǎn)，異地購(gòu)房者被拒之門(mén)外，樓市基本靠本地需求支撐，這就是限購(gòu)導(dǎo)向下的樓市。

澎湃新聞報(bào)道稱，經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)控收緊，廈門(mén)島內(nèi)島外的二手房?jī)r(jià)的確有所回落，島內(nèi)每平方米降幅約5000元左右，島外則在兩三千元，根據(jù)房子的新舊程度、面積大小和配套則有所區(qū)別。

《證券日?qǐng)?bào)》9月21日?qǐng)?bào)道引述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，廈門(mén)商品住宅供求雙雙下滑，成交量創(chuàng)新低。在大市低迷行情下，廈門(mén)商品住宅成交量持續(xù)走低，庫(kù)存進(jìn)一步擴(kuò)容，去化周期延長(zhǎng)至23.8個(gè)月，其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過(guò)29個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。

報(bào)道同時(shí)指出，在樓市嚴(yán)控政策下，自2017年下半年以來(lái)，廈門(mén)樓市逐漸回歸理性成交量持續(xù)走低，樓市進(jìn)入全面盤(pán)整期。這一輪調(diào)控較嚴(yán)，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，部分項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)營(yíng)銷。

近日，萬(wàn)科在廈門(mén)某聯(lián)排別墅5折出售的消息也不脛而走。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)了解，該樓盤(pán)打折促銷確實(shí)存在，但力度并沒(méi)有那么大。

該聯(lián)排別墅位于廈門(mén)市翔安區(qū)，由首開(kāi)和萬(wàn)科共同開(kāi)發(fā)，單個(gè)別墅銷售面積大致在89-108平方米之間，有地下2層，地上2層半，各期戶型略有不同。一位房產(chǎn)中介稱，該樓盤(pán)此前一期的售價(jià)大致在460-500萬(wàn)元/套之間，但從9月26日起，在新一期別墅中推出了100多套特價(jià)房，價(jià)格278萬(wàn)元/套起，采光較好的邊戶價(jià)格在298萬(wàn)元/套左右。

該中介也指出，降價(jià)幅度并非網(wǎng)上流傳的那么大。他介紹稱，此前售價(jià)400多萬(wàn)元/套的別墅贈(zèng)送5000元/平方米精裝修、2個(gè)單價(jià)16萬(wàn)元/個(gè)的地下停車位。而特價(jià)房則是毛坯交付，沒(méi)有車位和室內(nèi)電梯。

如果刨去裝修、停車位，毛坯房的最低總價(jià)大約在370萬(wàn)/套左右，與新一期特價(jià)房?jī)r(jià)格相差近100萬(wàn)元。以此計(jì)算，打折幅度大致為7.5折。該中介還表示，廈門(mén)樓市近段時(shí)間并不景氣，很多樓盤(pán)的打折力度都比較大。

廈門(mén)8年來(lái)首次放寬島內(nèi)落戶資格

廈門(mén)市近日發(fā)布《廈門(mén)市人民政府關(guān)于完善廈門(mén)市戶籍遷移政策的通知》，自10月1日起，外來(lái)務(wù)工人員持有廈門(mén)市居住證(暫住證)連續(xù)滿5周年、在廈門(mén)市辦理就業(yè)登記手續(xù)并參加廈門(mén)市社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)連續(xù)滿5周年且在本市擁有《廈門(mén)市土地房屋權(quán)證》(房屋用途為住宅，所有權(quán)份額所占比例不得低于51%)的房產(chǎn)，可將戶口遷入廈門(mén)市。戶口在集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)或翔安區(qū)且滿5周年的居民，在廈門(mén)辦理就業(yè)登記手續(xù)并參加廈門(mén)市社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)連續(xù)滿5周年，在思明區(qū)、湖里區(qū)擁有《廈門(mén)市土地房屋權(quán)證》(房屋用途為住宅，所有權(quán)份額所占比例不得低于51%)的房產(chǎn)，可將戶口遷入思明區(qū)、湖里區(qū)。

這是廈門(mén)自2010年8月后，首次放寬落戶廈門(mén)島內(nèi)的條件，居住證年限從8年降至5年。

廈門(mén)大學(xué)教授戴亦一接受媒體采訪時(shí)表示，廈門(mén)放寬落戶的政策醞釀了很久，現(xiàn)在才出臺(tái)主要是對(duì)房地產(chǎn)的托底。政策對(duì)落戶放寬的幅度不是太大，但是對(duì)廈門(mén)樓市的作用在幾個(gè)月后就會(huì)明顯地顯現(xiàn)出來(lái)。

戴亦一指出，廈門(mén)限購(gòu)對(duì)外地人尤其嚴(yán)格。2017年下半年以來(lái)，有購(gòu)房資格的人越來(lái)越少，買房的人明顯不足。去年以來(lái)二手房銷售大概有20%的跌幅，今年一手房去化率排名全國(guó)墊底，市場(chǎng)購(gòu)買力極其有限。因此，此時(shí)出臺(tái)放寬落戶的政策，方便外地人獲得廈門(mén)戶口，主要受益的行業(yè)還是廈門(mén)的房地產(chǎn)業(yè)。最近一段時(shí)間很多輿論都在炒作廈門(mén)的房?jī)r(jià)，腰斬論，暴跌論，崩盤(pán)論等一些說(shuō)法都干擾了市場(chǎng)的情緒，這個(gè)時(shí)候放寬落戶政策就十分重要了。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，廈門(mén)是房?jī)r(jià)上漲最早的熱點(diǎn)城市之一，因此也是受調(diào)控政策影響時(shí)間最長(zhǎng)的城市之一，尤其是島內(nèi)因?yàn)楣?yīng)較少，房源稀缺，漲幅較大；島內(nèi)房?jī)r(jià)受政策影響也較大，回落較大。此次落戶制度由8年改為5年，并規(guī)定要在廈門(mén)市擁有51%的房產(chǎn)份額，一方面仍然對(duì)炒房投資有一定抑制作用，同時(shí)也在一定程度上釋放部分需求。

國(guó)仕英說(shuō)，對(duì)房屋所占份額的相關(guān)規(guī)定表明政府打擊炒房投資行為的政策并未放松。整體來(lái)看，政府在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的手段極為謹(jǐn)慎，并以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期為主。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步補(bǔ)充道，廈門(mén)此次落戶年份放寬在一定程度上加快了人才引進(jìn)。同時(shí)51%的產(chǎn)權(quán)份額則更佳清晰地明確了一套房產(chǎn)只能落戶一個(gè)主要戶口，避免了聯(lián)合買房落戶多個(gè)戶口的漏洞。這也是目前在人才引進(jìn)過(guò)程中，避免炒房的的手段。