繼與旭輝、陽光城、東原、中南置地等房企達(dá)成合作，并戰(zhàn)略引入投資者中國平安后，華夏幸福又牽手北京萬科，將5個(gè)項(xiàng)目公司大部分股權(quán)賣給了萬科，合作開發(fā)旗下10宗標(biāo)的地塊。對于出售資產(chǎn)原因，華夏幸福回應(yīng)稱是“快速盤活環(huán)京資源、加速換倉調(diào)整”。不過，這種承債式的收購也折射出環(huán)京嚴(yán)格的調(diào)控政策下，房企的生存之艱難。

回應(yīng)稱為了盤活環(huán)京資源

10月9日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，萬科擬通過收購目標(biāo)公司部分股權(quán)的方式，與本公司合作開發(fā)目標(biāo)地塊，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。

根據(jù)公告，華夏幸福全資子公司擬就部分項(xiàng)目的合作與北京萬科企業(yè)有限公司、北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽署《合作協(xié)議》，各方將按照《合作協(xié)議》的約定，就合作項(xiàng)目的目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作事宜分別簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》，合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項(xiàng)目。

雙方合作的具體方式是，萬科收購涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，雙方按持股比例合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項(xiàng)目。

公告披露，5家項(xiàng)目公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗目標(biāo)土地，總用地面積約為33.9萬平方米，均為住宅用地。

對于牽手萬科，出售資產(chǎn)的原因，華夏幸福相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)新京報(bào)記者稱，此次交易占據(jù)環(huán)京的比重不大，主要的原因是華夏幸福快速盤活環(huán)京資源，加速換倉調(diào)整。另外，引入萬科對于產(chǎn)業(yè)新城特別是區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)品質(zhì)的提升會有助力。第三，這也是年初對外合作的繼續(xù)落地和深耕。

北京萬科回復(fù)新京報(bào)記者表示，與華夏幸福合作開發(fā)涿州等四地項(xiàng)目，一方面華夏幸福長期深耕環(huán)京區(qū)域，有著優(yōu)秀的開發(fā)實(shí)力和品牌形象，另一方面，萬科也持續(xù)看好環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈未來的發(fā)展。

承債式并購以自救

不過，拆解32.34億元的交易價(jià)款，5家項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款均為1元，而 32.34億元基本是置換股東借款，也就是說，萬科根據(jù)甲方已經(jīng)提供的股東借款金額按照受讓項(xiàng)目公司股權(quán)比例為項(xiàng)目公司提供股東借款，用于置換甲方為項(xiàng)目公司提供的股東借款及資金占用費(fèi)。

用專業(yè)術(shù)語，這稱之為承債式收購。何為承債式收購?一般是指在目標(biāo)公司資不抵債或資產(chǎn)債務(wù)相當(dāng)?shù)那闆r下，并購方以承擔(dān)目標(biāo)公司全部或部分債務(wù)為條件，獲得目標(biāo)公司控股權(quán)。

承債式并購主要適用于目標(biāo)公司資產(chǎn)小于或等于負(fù)債的情況，縱觀華夏幸福上述5家項(xiàng)目公司，有2家目前資不抵債，2家總負(fù)債與總資產(chǎn)相當(dāng)。其中，截至2018年6月30日，涿州公司凈資產(chǎn)和凈利潤同為-50.66萬元，裕景公司凈資產(chǎn)為9880元，裕達(dá)公司的凈資產(chǎn)是7067元，廊坊公司的凈資產(chǎn)是-76萬元，霸州公司的凈資產(chǎn)是1601.4萬元，2018年1-6月的凈利潤是-30.9萬元。

起家于環(huán)京的華夏幸福，曾經(jīng)因?yàn)榍皫啄甑沫h(huán)京房產(chǎn)投資熱而賺得鍋滿盆余，但是在經(jīng)歷了2016年以來的最嚴(yán)樓市調(diào)控后，三年限購門檻直接將投資客狙擊在門外，環(huán)京樓市急轉(zhuǎn)直下，被冰凍三尺，成交量斷崖式下跌。

根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，固安全年的新房成交量是31288套，2017年是13589套，2018年1-8月份僅3299套;廊坊2016年新房成交58206套，2017年25945套，2018年1-8月份僅6072套;香河2016年新房成交29566套，2017年18920套，2018年1-8月份僅成交4818套。

而重倉布局環(huán)京市場的華夏幸福必然受到波及。

華夏幸福今年4月份在回復(fù)上交所問詢函中曾透露，受部分區(qū)域規(guī)劃調(diào)整及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，公司部分區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度延緩。報(bào)告期內(nèi)，京津冀等為重點(diǎn)限購限貸政策的調(diào)控區(qū)域，部分開盤項(xiàng) 目去化率下降，公司放緩項(xiàng)目推盤節(jié)奏，將該類存貨作為儲備供未來發(fā)展。

截至2017年末，華夏幸福在已預(yù)售面積與上年基本持平的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目中可供出售面積約為 555.36 萬平方米，較上年同期增加約 133.4%。其中，京津冀區(qū)域占比93.7%。而在銷售層面，2018年一季度，京津冀房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約金額229.82億元，同比減少26.4%。

不過，為了應(yīng)對上述政策的影響，華夏幸福表示，在2017年已開始努力推動京津冀區(qū)域存量房的去化，加快供貨推盤，同時(shí)加速非京津冀區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展。2018年一季 度，非京津冀區(qū)域?qū)崿F(xiàn)簽約金額122.63億元，同比大漲338.8%，簽約面積為193.04萬平方米，占比達(dá)56%，超過京津冀區(qū)域。

從項(xiàng)目公司到集團(tuán)層面“合作”取暖

除了萬科之外，與華夏幸福合作的還有旭輝、陽光城、東原、中南置地、中國平安等。

事實(shí)上，在今年一早，華夏幸福就定下了“合作”的主題。2018年1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會，以“合作”為題，全方位開放合作，包括同業(yè)伙伴、平臺伙伴、產(chǎn)業(yè)伙伴、金融機(jī)構(gòu)伙伴、智庫機(jī)構(gòu)伙伴、建設(shè)伙伴、運(yùn)營伙伴、資本伙伴等九類。

華夏幸?？偛妹象@在接受媒體采訪時(shí)表示，房企抱團(tuán)取暖是大勢所趨，未來與其他開發(fā)商的合作方式多種多樣。

今年1月，華夏幸福與旭輝集團(tuán)簽署合作框架;2月，兩家公司聯(lián)合在嘉善區(qū)域內(nèi)摘得兩幅商業(yè)+住宅地塊，合計(jì)計(jì)容建筑面積20.9萬平方米。此后，華夏幸福與陽光城、東原集團(tuán)、中南置地、卓越集團(tuán)等展開合作。

7月10日，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司控股股東華夏控股與平安資管簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定華夏控股通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式向平安資管轉(zhuǎn)讓582124502股公司股份，占公司總股本的19.70%，轉(zhuǎn)讓價(jià)格確定為23.655元/股，共計(jì)約為137.7億元。

從項(xiàng)目公司到集團(tuán)層面，華夏幸福與多家企業(yè)展開合作，合作形式涉及到聯(lián)合拿地、售賣股權(quán)、戰(zhàn)略入股等等，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，華夏幸福積極和其他企業(yè)合作，是為積極尋求優(yōu)勢互補(bǔ)的效應(yīng)。華夏幸福在產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面有自己的特色，并擁有低價(jià)的土地儲備以及住宅拿地的優(yōu)勢，但產(chǎn)業(yè)孵化需要更長周期，而其他房企在房地產(chǎn)開發(fā)層面擁有優(yōu)勢，也樂意進(jìn)行產(chǎn)業(yè)方面的發(fā)展，所以合作能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，符合各自的轉(zhuǎn)型和多元化的發(fā)展思路。