種種數(shù)據(jù)顯示，今年樓市“金九”稍顯褪色，“銀十”也開局不佳，市場整體降溫明顯。在此背景下，中國房貸市場有何新變化？根據(jù)融360最新發(fā)布的報告顯示，9月全國首套房貸款平均利率小幅上漲至5.70%，為連續(xù)21個月上漲，但漲幅已連續(xù)三個月回落。
房貸利率上漲節(jié)奏放緩，對購房者來說應該是個好消息，但還款壓力依然不小。以最新首套房貸利率貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息約為109萬元，要比去年多還11萬元利息。
值得注意的是，在房價居高不下之時，首套房貸利率漲幅已經(jīng)進入下降通道，未來房貸利率會降嗎？業(yè)內(nèi)人士認為，在嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房貸利率不會有太大變化空間，但未來上漲幅度會進一步縮小。
首套房貸利率漲21個月
貸100萬多還11萬利息
融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年9月全國首套房貸款平均利率為5.70%，環(huán)比小幅上升0.18%，同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。
對于購房者來說，以最新首套房貸利率5.69%貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息約為109萬元，要比去年同期多還11萬元利息。
值得關(guān)注的是，9月首套房貸利率上升銀行數(shù)量明顯減少，持平銀行數(shù)量占比較大。全國533家銀行中，有17家銀行利率上升，占比3.19%，較上月減少23家銀行； 511家銀行與上月持平，占比95.87%。此外，工、農(nóng)、中、建國有四大行平均房貸利率上浮至16.0%水平。
數(shù)據(jù)顯示，9月全國首套房平均利率從低到高的前十城市分別為：上海5.19%、廈門5.39%、昆明5.39%、烏魯木齊5.39%、大連5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重慶5.62%。
房貸利率漲幅回落
未來還會下降嗎？
中新經(jīng)緯客戶端注意到，全國首套房貸利率漲幅已經(jīng)持續(xù)3個月回落，這釋放出哪些信號？未來房貸利率還有下降可能性嗎？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端表示，房貸利率繼續(xù)上調(diào)，但上調(diào)幅度收窄，釋放了三個信號。第一，房貸方面還是有吃緊的表現(xiàn)，所以貸款資金一下子還不會下跌。第二，受到近期降準等政策影響，資金面未來改善空間大，房貸利率持續(xù)上漲的可能性比較小。第三，今年第四季度房貸市場有望改善，對于刺激購房需求和穩(wěn)定市場交易等都有較為積極的意義。
“房貸利率漲幅回落，既與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)也與市場流動性變化有關(guān)，”中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼同樣認為，當前房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松跡象，相對嚴厲的調(diào)控政策還會持續(xù)，房貸利率沒有很大的調(diào)整空間，所以出現(xiàn)了漲幅回落的現(xiàn)象。
對于未來房貸市場變化，融360房貸分析師李唯一表示，本月利率較上月持平的城市及銀行數(shù)量上升，較上月上漲的數(shù)量減少，未來房貸利率上漲空間將進一步縮小。
10月15日央行降準正式落地，可釋放增量資金約7500億元。隨著巨量資金流入，銀行對購房貸款會有放寬的空間嗎？對此，業(yè)內(nèi)人士認為，央行降準利好整體市場包括房地產(chǎn)市場，但正如央行所強調(diào)的“不搞大水漫灌”思路，此次降準并不意味著大幅放水，資金也不會流向房地產(chǎn)，更多地是流向中小企業(yè)，緩解小微企業(yè)、民營企業(yè)融資壓力。事實上，央行在今年4月份也曾降準，但隨之而來的并不是房地產(chǎn)市場的復蘇，而是更加嚴格的調(diào)控。
董希淼表示，盡管央行穩(wěn)健中性的貨幣政策總基調(diào)不變，但年內(nèi)四次降準已經(jīng)體現(xiàn)出貨幣政策的邊際寬松，在銀行流動性充足的條件下，也不排除部分銀行有下調(diào)房貸利率的可能。
“流動性相對寬松，銀行資金成本下降，會在一定程度上影響老百姓的購房需求，但房地產(chǎn)市場也會受到很多因素的影響，如調(diào)控政策、房地產(chǎn)稅的征收等等，總體來看，這次降準對市場的影響并不大。” 董希淼進一步稱。
樓市調(diào)控新變化
如何影響你買房？
今年樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”遜色不少，成交量顯現(xiàn)疲弱態(tài)勢。國慶黃金周期間，多地樓市銷售“涼涼”，一天成交幾十套房子成為普遍現(xiàn)象。
易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《三季度全國40城住宅成交報告》顯示，9月40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，一線城市成交已經(jīng)處于低位。此外，根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月1日-7日的住宅簽約套數(shù)均為個位數(shù)，總共僅為44套。
“金九銀十”行情為何不再？中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委秘書長馮奎解讀稱，這一輪調(diào)控，從2016年9月30日開始持續(xù)了兩年的時間。這兩年調(diào)控基調(diào)其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決控制房價上漲。在這樣的政策背景下，各個地方又相繼采取了很密集的措施，所以現(xiàn)在看到的現(xiàn)象是意料之中。在某種意義上來說，也意味著市場越來越趨于理性化。
中新經(jīng)緯客戶端發(fā)現(xiàn)，今年年中以來，越來越多的城市加入調(diào)控隊列，樓市調(diào)控范圍已經(jīng)擴展到公積金領(lǐng)域，引發(fā)市場關(guān)注。雖然各地針對公積金領(lǐng)域的監(jiān)管措施略顯分化，嚴厲力度卻遠超以往。其中，尤以9月13日北京發(fā)布的號稱“史上最嚴公積金新政”最為突出。
分析人士指出，近期多地密集調(diào)整公積金政策，其一是流動性壓力較大，其二是為了更合理滿足剛性住房需求。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對媒體表示，2018年很多城市公積金政策明顯收緊，主要原因是商貸價格太高使得公積金使用率提高，很多城市的公積金額度吃緊。
李唯一認為，未來對公積金區(qū)域違規(guī)問題的治理或?qū)谌珖归_，治理范圍將會更廣、力度將會更大。
公積金領(lǐng)域的監(jiān)管加強，對買房者貸款有何影響呢？李唯一表示，限制了公積金領(lǐng)域的違規(guī)行為，有利于保障市場的有序發(fā)展，不過可能會波及到一小部分剛需群體，貸款額度、貸款審批時間或會受到一定不利影響。但他同時指出，調(diào)控是大勢所趨，對推動市場秩序的穩(wěn)定發(fā)展是有積極意義的。
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