從“全球漲幅第一”到高端樓盤(pán)自降出貨引發(fā)業(yè)主維權(quán)，合肥樓市上演了一出出讓人大跌眼鏡的劇情。
除直接降價(jià)外，特價(jià)房、首付分期、全民經(jīng)紀(jì)人、精裝變毛坯等現(xiàn)象也開(kāi)始層出不窮。
在此背景下，合肥的樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商“生存法則”是否已變？購(gòu)房者又有怎樣的市場(chǎng)預(yù)期？每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者展開(kāi)了調(diào)查。
“網(wǎng)紅”熄火？
安徽合肥，這個(gè)曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”房地產(chǎn)價(jià)格洼地城市，一度是國(guó)內(nèi)甚至全球房?jī)r(jià)高速上漲的“領(lǐng)頭羊”。2016年，合肥的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)40%，一度居全球首位。
然而，作為省會(huì)城市的合肥，多年來(lái)的房?jī)r(jià)一直很“低調(diào)”，在近鄰南京2008年每平方米過(guò)萬(wàn)的時(shí)候，合肥房?jī)r(jià)還在3000～5000元/平方米徘徊，直到2015年才突破萬(wàn)元。
實(shí)際上，2011年至今，合肥的房屋成交均價(jià)一直在漲，即使是在2011年3月限購(gòu)令發(fā)布的“寒市”，也保持了總體上行，但各年漲幅差別較大。
如今，合肥樓市走入下行通道，最直接的原因是“韭菜”已經(jīng)沒(méi)那么好割了。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月合肥住宅供應(yīng)量達(dá)到10308套，環(huán)比增長(zhǎng)46.6%，同比增幅更是達(dá)到117.6%，但與之相對(duì)的是，環(huán)比下降24.7%，備案成交量?jī)H2124套。
目前市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求，對(duì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的影響十分微妙。
下半年供求缺口首次出現(xiàn)，8月的合肥房?jī)r(jià)就曾“一夜入冬”（14322元/平方米），跌回了今年春節(jié)前夕的水準(zhǔn)，僅次于4月最低谷。不過(guò)，9月缺口拉大，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了213元/平方米的微幅回調(diào)。
“打折？有得是！”
在合肥樓市的熱門(mén)板塊——濱湖新區(qū)，記者的第一印象是——賣(mài)的比買(mǎi)的多。
目前濱湖新區(qū)多個(gè)樓盤(pán)門(mén)外，都“駐扎”著大批行銷(xiāo)人員，騎著電瓶車(chē)、背著水壺，一有看房人便會(huì)跟上去詢問(wèn)，用樓盤(pán)打折吸引客戶去看房。
“我?guī)闳タ?，要什么房子都有。打折？有得是！你只要進(jìn)售樓處看看就行，買(mǎi)不買(mǎi)沒(méi)關(guān)系。”一位大姐“熱情接待”了記者。據(jù)其所述，她們一般是開(kāi)發(fā)商70元/天雇來(lái)拉客看房的，如果客戶有成交還會(huì)有一定提成。
“我們都是與開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期合作的，樓盤(pán)隔一段時(shí)間就會(huì)叫我們來(lái)。”
但即使這群“帶看團(tuán)”使出渾身解數(shù)，各大樓盤(pán)的售樓處還是門(mén)可羅雀。“最近業(yè)績(jī)很不理想，有時(shí)候一天也帶不了一個(gè)人。”大姐直言，國(guó)慶期間幾乎各個(gè)樓盤(pán)都在降價(jià)，折扣也特別多。最近折扣不多了，人更少了。
有的行銷(xiāo)員甚至已經(jīng)開(kāi)始跨區(qū)拉客。一位蹲守的行銷(xiāo)大叔就告訴記者，他服務(wù)的樓盤(pán)距此地還有3.5公里，屬于另一個(gè)區(qū)域了，目前銷(xiāo)售情況不理想，買(mǎi)房可以申請(qǐng)98折～99折優(yōu)惠。
購(gòu)房者的觀望情緒的確不斷增強(qiáng)。安居客的線上用戶調(diào)研顯示，購(gòu)房者信心指數(shù)自7月開(kāi)始一路下滑，9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析師張波表示，預(yù)計(jì)第四季度樓市的降溫大趨勢(shì)不會(huì)改變。
“為什么要來(lái)這一帶買(mǎi)房？”
在向下的預(yù)期中，看淡后市的部分開(kāi)發(fā)商，已有調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略的表現(xiàn)。
記者獲悉，繼“江山廬州印約定交房時(shí)再弄裝修貸”之后，昔日廬陽(yáng)區(qū)“地王”海亮·唐寧府也取消了精裝修（5000元/平方米），改為毛坯發(fā)售。
在9月44個(gè)入市樓盤(pán)中，金隅南七里、合肥云谷等項(xiàng)目紛紛調(diào)整首付策略，降低購(gòu)房門(mén)檻，天悅府、廬州云著等項(xiàng)目前后提出“全民經(jīng)紀(jì)人”。
每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者在實(shí)地走訪中也發(fā)現(xiàn)，降低首付和給出折扣的樓盤(pán)，比如合肥高速·時(shí)代公館，2016年底首開(kāi)備案均價(jià)23801.66元/平方米，首付八成；如今精裝修價(jià)格21900元/平方米，首付三四成；七天內(nèi)付首付，打99折。
另一項(xiàng)目新城合肥大都會(huì)，精裝修備案均價(jià)23000元/平方米，7天內(nèi)全款付清可申請(qǐng)95折，最多1%折扣，四成首付。按一房一價(jià)表，一套98.8平方米兩房原價(jià)202.6萬(wàn)元，折后價(jià)格192.4萬(wàn)元。
多數(shù)地王項(xiàng)目還“撐著”
不過(guò)，合肥選擇“撐著”的樓盤(pán)也不少，尤其是在高端新興區(qū)域——濱湖新區(qū)。這一區(qū)域曾誕生了諸多地王，如今均不敢輕舉妄動(dòng)。
在文一塘溪津門(mén)，置業(yè)顧問(wèn)就直言，有一兩千元的讓利空間，除此以外沒(méi)有更多優(yōu)惠了。
畢竟，作為合肥市場(chǎng)2016年土拍的總價(jià)地王，項(xiàng)目最低價(jià)格咬住了22000～23000元/平方米。“塘溪津門(mén)是文一的重要陣地，國(guó)慶兩個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)出貨，雖然資金鏈緊張，但塘溪津門(mén)應(yīng)該不敢降價(jià)了。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
距離文一塘溪津門(mén)西北2公里左右的信達(dá)·公園里，也是2015年的濱湖區(qū)單價(jià)“地王”。當(dāng)年7月，信達(dá)以33.6億元總價(jià)拿下該地，折合樓面價(jià)7295元/平方米。
如今項(xiàng)目的小高層毛坯價(jià)格17000～18000元/平方米，折扣同樣微小，并且首付六成。“兩幢高層11月開(kāi)盤(pán)，目前正在驗(yàn)資，公司要抓緊回款。”銷(xiāo)售表示。
由于項(xiàng)目所在位置交通不便，記者騎著共享單車(chē)穿梭于各個(gè)樓盤(pán)之間。而第三方平臺(tái)則提示“已經(jīng)超出服務(wù)范圍，需加收5元調(diào)度費(fèi)”。
“賣(mài)得好的不降價(jià)，降價(jià)的依然難賣(mài)。”張波的預(yù)期并不樂(lè)觀。其表示，對(duì)于市場(chǎng)，消費(fèi)者依舊是觀望居多。下半年樓市降溫明顯開(kāi)始提速，房企降價(jià)的現(xiàn)象也逐步增多。
降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題？
在合肥行業(yè)人士看來(lái)，合肥此輪樓市價(jià)格疲軟，更多是市場(chǎng)因素造成的。
從合肥市9個(gè)區(qū)域今年1～9月的情況看，供大于求的時(shí)候房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)，供小于求的月份房?jī)r(jià)明顯有向上趨勢(shì)。
每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者獲悉，目前的合肥市場(chǎng)一方面仍然保持22000～25000套/月的新增供應(yīng)量。截至9月底，全市住宅備案存量695萬(wàn)套，住宅備案存量578316萬(wàn)套，去化周期約為16.1個(gè)月。但一方面，全市住宅成交量已連續(xù)4個(gè)月下滑。
不過(guò)，目前大多開(kāi)發(fā)商雖有營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，但普遍“咬死不降價(jià)”。
記者在實(shí)訪中注意到，“遍地打折”“直降數(shù)千元”的情況還未出現(xiàn)，偏遠(yuǎn)樓盤(pán)存在折扣和優(yōu)惠上的價(jià)格松動(dòng)。
價(jià)格數(shù)據(jù)層面，9月合肥新房住宅均價(jià)14535.46元/平方米，環(huán)比8月小幅上揚(yáng)。國(guó)慶期間合肥多個(gè)區(qū)域成交均價(jià)也都呈現(xiàn)不同程度上漲。
唯有濱湖新區(qū)例外，長(zhǎng)假期間共成交87套領(lǐng)跑各區(qū)，成交均價(jià)19039.58元/平方米，環(huán)比跌14.5%。
張波認(rèn)為，賣(mài)不動(dòng)還不愿降價(jià)只能說(shuō)“時(shí)候未到”。一段時(shí)間銷(xiāo)售不佳，房企尚可硬扛。如若持續(xù)銷(xiāo)售不利，一則面臨銷(xiāo)售回款變慢，資金壓力陡然增加；二來(lái)意向購(gòu)者群體大量流失到其他項(xiàng)目，后續(xù)銷(xiāo)售會(huì)更艱難。
“第四季度房企融資成本整體依然高位運(yùn)行，資金壓力之下，重視銷(xiāo)售回款，以價(jià)換量、拼搶回款的房企才更有可能在更長(zhǎng)的未來(lái)‘活下去’。”張波直言。
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