洗腦術(shù)中有一句話——
人們最容易看到的往往都是假象。反之，答案藏在你的身后。
這句話同樣可以用于當(dāng)下的樓市。
17年以來，一線城市下跌、二線城市膠著，而三四線城市房價(jià)逐漸啟動(dòng)上漲。樓市漲跌規(guī)律已經(jīng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，深刻而復(fù)雜。
這種形勢(shì)下，購房者無論聽信“房價(jià)還會(huì)漲”、還是“房價(jià)一定跌”，這兩種觀點(diǎn)都是危險(xiǎn)的。不管是“八年后房子如蔥”的馬云，還是“下一輪可能會(huì)比這一輪上漲得更高”的任志強(qiáng)，這些人都無法給出你準(zhǔn)確的趨勢(shì)判斷。
只有極少數(shù)人才能敏銳察覺，樓市正經(jīng)歷著一場(chǎng)極度分化的大變局。
先來看幾組貌似毫無相關(guān)性的消息：
1、10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月份70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況。
在本輪樓市上漲周期長達(dá)40個(gè)月的前提下，北上深作為房價(jià)領(lǐng)頭羊卻一反常態(tài)出現(xiàn)了下跌，無論是新房還是二手房都出現(xiàn)了價(jià)格持平或者回落的現(xiàn)象。
2、區(qū)別于北上深，廣州成為唯一上漲的一線城市，這是什么情況？
10月19日，廣州住建部發(fā)了一則“嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備”的說明。間接解釋了廣州房價(jià)“上漲”的原因。
因?yàn)樾路肯迌r(jià)，政府不讓開發(fā)商往高了賣，開發(fā)商為了多賺錢捆綁車位、精裝修等，采取雙合同價(jià)格。所以，表面上網(wǎng)簽價(jià)格低，實(shí)際買房的支付成本高。
而廣州嚴(yán)禁雙合同現(xiàn)象之后呢，允許開發(fā)商適度的“漲價(jià)”，但不能強(qiáng)制捆綁車位、精裝了。表面上網(wǎng)簽價(jià)格高了，實(shí)際買房更便宜了。
這明明是對(duì)購房者利好的消息，卻被中介解讀成“廣州取消限價(jià)”。
實(shí)際上，廣州市目前依然“嚴(yán)格對(duì)新建商品住房開展價(jià)格指導(dǎo)”，規(guī)定“售價(jià)不能高于備案價(jià)10%，半年內(nèi)不可提出價(jià)格上調(diào)的申請(qǐng)。”
對(duì)就是對(duì)，錯(cuò)就是錯(cuò)，
取消就是取消，限價(jià)就是限價(jià)。
我們要旗幟鮮明的反對(duì)中介忽悠群眾的無良行徑。
鐵一般的事實(shí)告訴我們：
表面上，廣州的數(shù)據(jù)上漲，實(shí)際上，廣州新盤打折，購房成本降低了。
至此，一線樓市已經(jīng)全部處于回調(diào)周期了。
3、那么其他城市呢?
10月初，有一篇文章《終于，房子開始吃人了》刷爆朋友圈。作者分別舉例了一二三線城市打砸售樓處的新聞，暗示未來全國房價(jià)都會(huì)大跌，房地產(chǎn)會(huì)硬著路，大有和開發(fā)商斗爭(zhēng)到底的架勢(shì)。
但作者的舉出的售樓處打砸事件，分別是：江西省上饒市、杭州、合肥、廈門。這些城市能代表全國嗎？當(dāng)然不能。
這些城市，多是省會(huì)、強(qiáng)二線、強(qiáng)三線城市。他們有一個(gè)共同點(diǎn)是：位于東部板塊，大多在16年開始啟動(dòng)上漲。
想要了解真相，首先你就要經(jīng)常跑盤，感受樓盤、房源的價(jià)格波動(dòng)和人氣，這是最直觀的感受。其次，多觀察統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、查錯(cuò)糾偏，總結(jié)規(guī)律。這是間接觀察。而媒體報(bào)道、公眾號(hào)的文章，只能做輔助性的參考，因?yàn)檫^了好幾手。
我根據(jù)跑盤感受、數(shù)據(jù)觀察，得出以下結(jié)論：
目前的一線市場(chǎng)，核心地段、優(yōu)質(zhì)樓盤已經(jīng)止跌，而地段稍差、遠(yuǎn)郊、大面積的戶型樓盤，價(jià)格還在下探。剛需目前就可以買。
省會(huì)、強(qiáng)二線城市、環(huán)一線周邊的三四線，大多正在進(jìn)入下行周期，比如杭州、青島、成都、無錫、廈門、東莞、燕郊、嘉善。19年是進(jìn)入的好時(shí)機(jī)。（合肥、鄭州處于橫盤階段，蘇州二手房成交量增加，有小幅度回暖的趨勢(shì)。）
沿?；蛘邧|部三線城市，比如典型代表金華，成交量走低，房價(jià)上漲乏力，大概率迎來下跌。19年下半年可能是好機(jī)會(huì)。
以上城市，基本面都比較好、人口凈流入、經(jīng)濟(jì)增長旺盛，擠掉前期上漲過快的泡沫，未來依然有較為樂觀的前景。
我更擔(dān)憂的，是目前還在上漲的三四線城市。
還是以9月份國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，70個(gè)城市中，59個(gè)城市二手房價(jià)格上漲。其中，西安環(huán)比上漲高達(dá)6.2%，其次是呼和浩特、瀘州、貴陽、西寧、昆明，漲幅超過2%。
把這部分區(qū)域標(biāo)注出來，可以看到他們的共同特點(diǎn)是：
處于中西部，
經(jīng)濟(jì)相對(duì)弱，
房價(jià)上漲啟動(dòng)時(shí)間晚，大部分是2017年
他們是目前房價(jià)上漲的主力區(qū)域，也是重要的棚改區(qū)域。
這一輪的房價(jià)上漲，可能真的是中西部三四線城市的最后一波紅利了。
未來，中西部的三四線，會(huì)陷入漫長的陰跌困境。
什么叫陰跌?就是表面看上去，房價(jià)沒有下跌，但是可能5-10年不會(huì)再漲。隨著貨幣越來越貶值，房產(chǎn)價(jià)值每年都在縮水。
我不是故意唱衰。
這兩天我回了老家。一個(gè)貧瘠的三四線小城市。本地年輕人嚴(yán)重流失，大多去省會(huì)、一線城市打工，留下來的每月工資只有2000元左右。
而房價(jià)，因?yàn)榕锔牡拈g接帶動(dòng)，從17年的3000元/㎡左右，漲到7000元/㎡。我大概詢問了一下，有能力支付房價(jià)的人群，分別是：當(dāng)?shù)氐倪w拆戶、做買賣的個(gè)體戶、本地的公務(wù)員。而普通家庭要六個(gè)錢包、甚至首付也要借錢才買得起房。
當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)和城市化紅利還沒體現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)還無法推動(dòng)的時(shí)候，三四線的住房、消費(fèi)已經(jīng)向一線看齊了。
并不是房價(jià)越高的地方越有泡沫。
而是越透支購買力的地方越產(chǎn)生泡沫。
興業(yè)證券的一則按揭貸款違約客戶的調(diào)查報(bào)告也佐證了我的觀點(diǎn)。
如果使用畫像描摹，銀行違約客戶往往都是這樣的人群：大多數(shù)在三四線城市，尤其是中西部區(qū)域，年齡是20-40歲之間的買房群體，小企業(yè)員工，年薪低于10萬。
所以，三四線的房價(jià)上漲，除了拆遷戶是受益方，更多普通家庭不得不借錢買房。
更深一層結(jié)論是，三四線房價(jià)上漲的時(shí)代面臨終結(jié)。越是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，省會(huì)越出現(xiàn)非常強(qiáng)的吸血效應(yīng)，三四線源源不斷向省會(huì)輸出人口，經(jīng)濟(jì)也就越難發(fā)展。只有像棚改這樣強(qiáng)而有力的外部力量推動(dòng)，才能帶動(dòng)房價(jià)上漲，當(dāng)棚改結(jié)束之后，人口凈流出的三四線也就此沉寂。
不信，請(qǐng)各位回想一下，尤其是老家在中西部、或者三四線的朋友，上一輪房價(jià)上漲是什么時(shí)候？我老家是2009年。
在9月線下分享會(huì)的時(shí)候，我用“船至江心”一詞來形容現(xiàn)在的樓市。
船處于江心是最危險(xiǎn)的，向前很難，向后也難。必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰。房地產(chǎn)市場(chǎng)，猶如一艘巨輪。單獨(dú)的幾個(gè)利好或者利空政策，是不足以改變行駛方向的。
大家也不必再問我，樓市的拐點(diǎn)什么時(shí)候到來了。
對(duì)很多三四線城市來說，結(jié)束了棚改的紅利，再難有什么拐點(diǎn)。
樓市已經(jīng)徹徹底底被割裂了。未來的邏輯需要重新定義：
一、人口紅利早就在12年出現(xiàn)拐點(diǎn)。伴隨著老齡化社會(huì)的到來，只有年輕人涌入的城市才有未來。而對(duì)年輕人的爭(zhēng)奪，關(guān)乎著每個(gè)城市你死我活。
二、未來的發(fā)展思路是城市群。一線周邊三四線、省會(huì)周邊的小衛(wèi)星城依然有機(jī)會(huì)。不管你認(rèn)可不認(rèn)可，主動(dòng)擁抱城市化，要比被動(dòng)挨打好。
三、基本面差、沒有產(chǎn)業(yè)、沒有人口的三四線，棚改結(jié)束后，無論什么樣的利好信息、政策都很難再推動(dòng)房價(jià)上漲了。留一套自住的房子就可以。
四、未來極有可能出現(xiàn)一批經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快、房價(jià)漲幅超過一線的明星城市。一線的人口、產(chǎn)業(yè)外溢，是他們崛起的重要時(shí)機(jī)。
市場(chǎng)規(guī)律最終會(huì)戰(zhàn)勝有形的調(diào)控之手。
即使，不該漲的城市漲了，最終也要跌回來。
限購的城市按著不讓漲，遲早也會(huì)漲上去。
最后給大家的建議是：
政策出臺(tái)都是有目的的，不要盲目相信政策，而是要試著理解政策。
未來不再是閉著眼買入就賺錢的時(shí)代，城市的差異性大于具體區(qū)域和樓盤。一二線近郊好過三四線市中心。
依然會(huì)有一批意想不到的環(huán)一線中小城市活下來。請(qǐng)不要用過去的眼光判斷未來的發(fā)展。傲慢的結(jié)果就是喪失機(jī)會(huì)。
流動(dòng)性大于一切。買入能出租、有二手市場(chǎng)的小房子，比高端品質(zhì)、無人居住的新盤要安全的多。
未來一年，一二線做好及時(shí)上車的準(zhǔn)備。三四線做好等房價(jià)回調(diào)的準(zhǔn)備。
這一輪全國房價(jià)漲幅翻倍，目前上漲幅度小于30%的城市還是安全的，自住依然可以選擇買入。但是投資絕對(duì)不建議了。
除非是直接的政策利好，比如購房首付額度降低、房貸利率降低，否則你應(yīng)當(dāng)對(duì)房價(jià)上漲趨勢(shì)存疑。不要加杠桿，不要盲目沖動(dòng)投資。
2019年美國加息結(jié)束后，才有可能迎來市場(chǎng)可能的實(shí)質(zhì)性回暖。在此之前，投資者要對(duì)市場(chǎng)和政策保持足夠的敬畏。
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