王健林再次成為陜西政府的座上賓，擱置許久的西安萬達(dá)城計劃，眼看又要熱鬧起來。
不久前，王健林前往西安，言辭懇切，稱要與現(xiàn)有大型文旅項目錯位發(fā)展，推動旅游與文化、商業(yè)和體育等深度融合。在這背后，或是他希望加快660億元巨無霸西安萬達(dá)城項目落地。
好壞消息總是如影隨行。在隨后的大半個月里，談及王健林徹底退出文旅業(yè)務(wù)的謠言四起。萬達(dá)官方聲明頗有深意，他們不但完全否認(rèn)了全盤出售文旅資產(chǎn)給融創(chuàng)，還明確表示“今后將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)”，而文旅集團將是萬達(dá)的“永續(xù)發(fā)展”產(chǎn)業(yè)。一紙延安紅色旅游小鎮(zhèn)計劃，就是表明萬達(dá)想要繼續(xù)投資文旅的決心。
30歲的萬達(dá)站到了命運的十字路口。64歲的王健林僅用了半年多的時間，通過大手筆轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，清理海外債務(wù)，引入投資化解對賭尷尬等一系列動作成功將危機排出體外，讓萬達(dá)找到能夠通往未來的路徑。
他也在尋找文旅和萬達(dá)廣場之外的新支柱產(chǎn)業(yè)，影視、體育、教育、醫(yī)療等都在視線范圍內(nèi)。
“萬達(dá)輕資產(chǎn)租金分成超過10億元，以后可能每年以10億級別增加。萬達(dá)電影、寶貝王、文化旅游這些輕資產(chǎn)公司也要加快發(fā)展，”在王健林看來，萬達(dá)體育產(chǎn)業(yè)要回歸國內(nèi)和自有IP；影視板塊要向非萬達(dá)物業(yè)擴張發(fā)力；要盡早做到管理百家高星級酒店。
此外，考慮到中國3億兒童的教育消費升級，王健林特別強調(diào)看好寶貝王的發(fā)展，認(rèn)為這一業(yè)務(wù)有可能超過萬達(dá)電影，成為萬達(dá)新的核心企業(yè)。
2018年，萬達(dá)計劃收入2479億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入約占比1/2，文化集團約占比1/3。離最終驗收，還有兩個月時間留給王健林和他的萬達(dá)團隊。
繼續(xù)投資文旅信號
發(fā)源于秦嶺終南山東部的浐河，向北在西安市境內(nèi)流入灞河。他們所環(huán)繞的數(shù)百平方公里，形成了今天的西安浐灞生態(tài)區(qū)，也是“一帶一路”對外新窗口。
不出意外的話，西安萬達(dá)城即將落子于此。
兩年前的12月，西安相關(guān)部門的人專門奔赴南昌萬達(dá)城調(diào)研學(xué)習(xí)。南昌萬達(dá)城，是首個以“萬達(dá)城”命名的超大型文旅商綜合品，這在萬達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上有里程碑意義。4個月后，西安萬達(dá)城推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立，并將此項目列為重點項目正式簽約。
萬達(dá)冬天的寒潮，來得猝不及防。直到不久前，西安萬達(dá)城才再次被提上日程，但具體土儲量和具體位置尚為對外公布。
在過去的大半個月里，談及王健林徹底退出文旅業(yè)務(wù)的謠言四起。據(jù)時代周報記者了解，坊間論調(diào)有兩種：其一，繼此前將13個萬達(dá)城的91%股權(quán)賣給融創(chuàng)、將長白山文旅項目轉(zhuǎn)讓予大連一方后，萬達(dá)擬將剩余西安、長沙、廈門、武漢等4個萬達(dá)城的資產(chǎn)和運營均轉(zhuǎn)給融創(chuàng)。
？其二，融創(chuàng)有意將13個文旅項目完全收入囊中，從此獨立運營。這涉及萬達(dá)文旅的設(shè)計規(guī)劃、建設(shè)、運營管理等業(yè)務(wù)部門，但具體交易對價、交易方式，以及共計130億元的品牌使用費是否取消等，仍是未知數(shù)。
“這種消息很難立得住腳，這四個萬達(dá)城里，有的地（西安）還沒拿，有的是輕資產(chǎn)項目，根本沒辦法轉(zhuǎn)讓，”一位接近萬達(dá)的知情人士告訴時代周報記者，據(jù)他了解，確實有交易在談判進(jìn)行中，但主要是針對此前13個萬達(dá)城的剩余股權(quán)，“萬達(dá)還沒有將文旅集團整體轉(zhuǎn)手的想法。再說了，萬達(dá)文旅的產(chǎn)品邏輯沒有問題，王健林不會輕易罷手。”
萬達(dá)的澄清公告隨后就到，第一句即是“融創(chuàng)將全部接盤萬達(dá)文旅的消息失實”。此外，“文旅集團（含文旅規(guī)劃、建設(shè)、項目管理部門）將繼續(xù)作為萬達(dá)的重要產(chǎn)業(yè)集團永續(xù)發(fā)展”一句，已為文旅業(yè)務(wù)的今后命運定性。
原本可以和和氣氣，私下完成的交易和交割，為何會搞得如此沸沸揚揚？
生意場里永遠(yuǎn)充斥著變數(shù)。去年4月底，萬達(dá)內(nèi)部高層會議上，為萬達(dá)城找買家的議題拋出。
在王健林的謀篇布局中，萬達(dá)城的地位曾遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬達(dá)廣場和萬達(dá)酒店。它代表著新方向和未來，是萬達(dá)從不動產(chǎn)向消費型企業(yè)轉(zhuǎn)身的重要動作。他們甚至立下軍令狀，要在2020年建成20座的速度在國內(nèi)外落地萬達(dá)城。
但這些萬達(dá)城擴張后帶來的負(fù)債壓力，曾在去年年中一度決定了萬達(dá)的生死命數(shù)。不久后，王健林找到了文旅買家孫宏斌，并一道搭售了萬達(dá)酒店給李思廉的富力。
王健林當(dāng)時的邏輯很簡單：大量減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。一年之內(nèi)，他就能收到637.5億元款項，而原計劃這筆錢要三年內(nèi)才能全部收回。他曾坦言：“經(jīng)過數(shù)學(xué)模型分析，每個大型文化旅游項目需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達(dá)十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五六年內(nèi)，每年凈增1000億元負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”
事實上，過去多年，無論是萬達(dá)商業(yè)還是萬達(dá)文旅，萬達(dá)系金字招牌從政府手中獲取了大規(guī)模的廉價土地。而在眼下，對于王健林來說，重塑與地方關(guān)系，獲取地方各類優(yōu)惠政策與配套，仍是萬達(dá)發(fā)展的關(guān)鍵之一。因而在有噱頭有看頭的文旅領(lǐng)域，無論面對誰，萬達(dá)都斷然不會讓去文旅的核心技術(shù)。
“等抗過這波行業(yè)低潮期，萬達(dá)或許還是會考慮做文旅。”一位接近萬達(dá)的人士如此判定。萬達(dá)在公告中亦提及，今后他們還將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)。
就在西安之行的前兩天，萬達(dá)與延安市政府簽訂了一份《紅色旅游小鎮(zhèn)項目合作框架協(xié)議》。照片中的王健林滿面笑容。
關(guān)于這筆投資的相關(guān)細(xì)節(jié)，萬達(dá)至今還未作任何披露，但傳達(dá)出的信號是，在甩賣了大筆資產(chǎn)、這兩年鮮有投資的情況下，萬達(dá)仍在低調(diào)地切入文旅產(chǎn)業(yè)。
護(hù)城河和圍棋論
過去一年多里，王健林變得低調(diào)和隱忍，不再到處輸出他的王氏價值觀，就連萬達(dá)30周年也沒有過往轟轟烈烈的大肆慶祝。
在萬達(dá)內(nèi)部，他忙著翻開萬達(dá)商管故事的新一頁。今年年初，騰訊等巨頭攜340億元入局，提前結(jié)束了王健林與一圈投資大佬的對賭協(xié)議，讓萬達(dá)商業(yè)IPO的緊迫感大大紓解。而萬達(dá)商業(yè)的話語權(quán)，還牢牢掌握在關(guān)鍵先生王健林的手中。
在2021年12月底或萬達(dá)商業(yè)再度上市之前，馬化騰、張近東、劉強東、孫宏斌都必須捆綁在萬達(dá)商業(yè)這輛戰(zhàn)車上，中途不許有人下車。
近300個萬達(dá)廣場，依然是王健林優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，也是萬達(dá)能吸引豪華投資隊伍的底牌。在公司的內(nèi)部會議上，王健林都會強調(diào)：“萬達(dá)廣場與AMC是萬達(dá)的非賣品。”
“截至2018年底，全國將有285座萬達(dá)廣場開業(yè)，總持有物業(yè)面積4256萬平方米，” 萬達(dá)商管集團首席總裁助理兼招商中心總經(jīng)理王銳向時代周報記者透露，到2019年，全國萬達(dá)廣場數(shù)量將超300座，其中三四線城市開業(yè)數(shù)量占比超七成。
在今年，王健林決定將萬達(dá)商業(yè)拆分成商管、地產(chǎn)兩個子集團，以商管公司名義上市，再搏一回。他迫切希望摘掉“地產(chǎn)商”標(biāo)簽，并想用實際行動來證明，不當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商，萬達(dá)商管這個公司更值錢。
他對萬達(dá)商管的籌謀，是做一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，目的之一是為了有更高的市場估值。
根據(jù)萬達(dá)集團2018年的工作目標(biāo)，萬達(dá)商管計劃實現(xiàn)總收入366.4億元，其中租金收入達(dá)到326.8億元。一家名為地產(chǎn)集團的新公司，將負(fù)責(zé)消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，整個消化周期將在1–2年間，但利潤將歸商管集團。
王健林給這個新地產(chǎn)集團設(shè)置了債務(wù)上限，“這個上限是很低的，他們就是在負(fù)債上限下考慮業(yè)務(wù)發(fā)展，不要求做多大規(guī)模。除了商管公司剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，地產(chǎn)集團還將開發(fā)萬達(dá)廣場重資產(chǎn)，也不排除純粹搞一些住宅開發(fā)”。
“今后，優(yōu)秀人才向商管傾斜，萬達(dá)學(xué)院培訓(xùn)也要向商管傾斜，形成風(fēng)氣。”商管才是王健林的拳頭產(chǎn)品，他在內(nèi)部有過訓(xùn)示，他說，“要加快萬達(dá)廣場的全國布局，盡快多簽多建項目，更快千店規(guī)模，這就是萬達(dá)的護(hù)城河計劃。”
千店規(guī)模，就意味著全國336個地級以上城市，萬達(dá)廣場能覆蓋90%，它們會像細(xì)胞分裂一樣迅速占領(lǐng)中國的大小城市。
在王健林的投資理念里，建設(shè)萬達(dá)廣場就像下圍棋一樣，需要占先手，“商業(yè)中心有競爭半徑，特別是在三四線城市，萬達(dá)廣場一旦落地，一定半徑里競爭對手很難再投資”。
萬達(dá)要駛?cè)胄碌姆较?，他將利用騰訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業(yè)資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費”樣板。
作為智慧商業(yè)時代的開創(chuàng)者，這個題材在資本市場將會價值幾何？證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，萬達(dá)商業(yè)在A股IPO目前最新排名為第56位。
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