全體居民人均收入全年1.3萬元房價兩年則漲三成、土地閑置20余年仍按原定權(quán)屬繼續(xù)開發(fā)、容積率隨意更改“東城”由1.95調(diào)到3.0“西城”由1.58調(diào)到2.2、14天辦證“4天建樓16層”、開學(xué)前量價暴漲開學(xué)后量價狂跌，隆回這個貧困縣房地產(chǎn)市場所暴露出的瘋狂和負(fù)面典型性，令人擔(dān)憂并無法漠視。

而其房地產(chǎn)市場的種種亂象，也是不少五六線城市樓市的縮影，這個層次的市場急需沒有“燈下黑”的有力監(jiān)管。

一宗20多年前單價不到5000元/畝的土地，閑置多年未進(jìn)行開發(fā)。在變更企業(yè)法定代表人之后，該宗土地不僅沒被收回，還被以縣長辦公會議紀(jì)要的形式，交由私企繼續(xù)開發(fā)，被指造成國有資產(chǎn)流失數(shù)億元。

這一現(xiàn)象發(fā)生在國家級貧困縣——湖南省邵陽市隆回縣。公開信息顯示，總?cè)丝?28萬的隆回縣，位于湖南中部偏西南，是國家級貧困縣和武陵山片區(qū)集中連片特殊困難地區(qū)。2014年，該縣共建檔立卡貧困人口221831人、貧困村209個，并村后192個，分別居湖南省第一位、第三位。目前，該縣還有120多個村莊、約8萬人尚未脫貧。

今年3月，湖南省發(fā)改委等部門對脫貧攻堅(jiān)工作不力的隆回縣等3縣黨政主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。5月，時任隆回縣委書記馬健強(qiáng)被免職。

讓人沒想到的是，就在這樣一個脫貧任務(wù)還十分艱巨的國家級貧困縣，由于土地閑置多年未被及時處置，加上減少土地供應(yīng)、提高容積率、優(yōu)先購房戶入學(xué)、無證施工、市場亂象等各種因素激發(fā)，近年來隆回縣房價出現(xiàn)了暴漲，引發(fā)社會關(guān)注。

據(jù)隆回縣房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人介紹，2016年該縣商品住宅均價約3500元/平方米，目前商品住宅均價已超4500元/平方米，漲幅達(dá)三成。其商品住宅價格已躍居邵陽市八縣一市首位或第二位的水平，位居湖南省縣級城市前列。

“縣里這個房地產(chǎn)市場被個別開發(fā)商帶頭搞得太亂了，房價漲得那么高，靠我們貧困縣老百姓這個收入水平購房，生活真的很艱難，但為了小孩到縣城能讀到書，又不得不購房。”說起房價，隆回縣城“的哥”劉先生露出了滿臉的無奈。

與高房價相對應(yīng)的是，該縣的城鄉(xiāng)居民收入水平偏低。隆回縣2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)表明，該縣居民人均可支配收入在同比增長12.8%的情況下，仍僅為13055元。

土地閑置20余年后“復(fù)出”和生疑的“會議紀(jì)要”

事情得從23年前說起。

1995年8月9日，隆回縣人民政府與四川省藍(lán)本企業(yè)集團(tuán)公司 （以下簡稱“四川藍(lán)本”）簽訂《合作合同書》和《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》， 約定雙方共同開發(fā)隆回縣園藝場，將原地礦局418隊(duì)出讓給四川藍(lán)本。1997年9月24日，隆回縣國土管理局與藍(lán)本集團(tuán)湖南（隆回）投資公司（以下簡稱“隆回藍(lán)本”，由四川省藍(lán)本企業(yè)集團(tuán)公司在隆回注冊成立）簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，四川藍(lán)本以90萬元的總價獲得了原地礦局418隊(duì)面積134460平方米（合201.69畝）的土地，折合地價4462.25元/畝。該合同第十八條約定：乙方（隆回藍(lán)本）未按合同規(guī)定或連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，甲方（隆回縣國土局）有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。

此后，隆回藍(lán)本并未按合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

據(jù)消息人士透露，因?yàn)橘Y金緊張，隆回藍(lán)本后來將該地塊的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了他人。直到2011年，隆回藍(lán)本向縣政府部門提出開發(fā)該地塊申請。時任縣長周衛(wèi)臣則認(rèn)為，按照《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工期限開發(fā)土地……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)”，要求國土部門收回該宗土地重新招拍掛。

從政策上，國家對閑置土地處置方面的處置措施由來已久?！堕e置土地處置辦法》經(jīng)1999年4月26日國土資源部第6次部長辦公會議通過之后，2012年5月22日國土資源部第1次部務(wù)會議又進(jìn)行了修訂。該辦法從閑置土地的調(diào)查和認(rèn)定、處置和利用、預(yù)防和監(jiān)管、法律責(zé)任等方面，均進(jìn)行了明確。

2012年4月，周衛(wèi)臣因涉及他案嚴(yán)重違紀(jì)被立案調(diào)查，此宗土地收回之事被暫時擱置了下來。2012年11月，馬健強(qiáng)出任該縣縣長。

消息人士還透露，2017年初，隆回商人周鵬飛通過中間人找到隆回藍(lán)本的負(fù)責(zé)人，以明顯低于市場的價格受讓了該地塊。此時，同地段的地價已高達(dá)200多萬元一畝，是20年前出讓地價的約500倍。

針對上述部分情況，中國房地產(chǎn)報(bào)記者向隆回縣國土局局長范志海發(fā)去短信求證，未獲回復(fù)。不過，國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)的變更信息顯示，2017年1月24日，隆回藍(lán)本的注冊資本已由之前的600萬元變更為2000萬元，法定代表人由戴曉軍變更為周鵬飛。

轉(zhuǎn)讓之后，此地塊的開發(fā)明顯被提上議事日程，隆回縣政府有關(guān)負(fù)責(zé)人就該地塊開發(fā)召開了現(xiàn)場辦公會議。但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門和辦事人員仍擔(dān)心存在風(fēng)險(xiǎn)，會后一段時間，遲遲未有動作。

2017年11月9日，隆回縣常務(wù)副縣長車茂在縣國土資源局主持召開縣長辦公會議，專題研究西城首府項(xiàng)目用地有關(guān)問題。副縣長寧玉光、縣政府辦、縣國土局、縣規(guī)劃局等相關(guān)部門單位及隆回藍(lán)本負(fù)責(zé)人與會。

按照編號為〔2017〕23號的《關(guān)于鵬陽•西城首府項(xiàng)目用地有關(guān)問題的縣長辦公會議紀(jì)要》所述：“該宗地一直沒有完全開發(fā)利用是因情勢變更引起，由于合同不斷變更，‘經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)’由三塊土地調(diào)整為一塊土地， 加之當(dāng)時城市規(guī)劃不到位，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，導(dǎo)致招商引資壹億元的約定沒有履行到位。”會議決定：“參照我縣處理此類遺留問題的慣例，對此地塊不認(rèn)定為閑置用地，同意將該宗土地按原定權(quán)屬由權(quán)利人繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)，同意重新簽訂開發(fā)協(xié)議。”

據(jù)消息人士反映，該縣政府至今仍未與隆回藍(lán)本重新簽訂開發(fā)協(xié)議，而西城首府項(xiàng)目已成規(guī)模。

任性的容積率調(diào)整

從要求收回土地重新招拍掛，到法定代表人變更后，又同意按原定權(quán)屬由權(quán)利人繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)，其中緣由耐人尋味。在對隆回藍(lán)本取得的原地礦局418隊(duì)土地權(quán)屬合法性問題進(jìn)行定性的基礎(chǔ)上，此次縣長辦公會議還對其土地規(guī)劃條件作了認(rèn)定。

此次會議認(rèn)為，1996年該縣政府批復(fù)的規(guī)劃條件及2010年縣規(guī)劃局認(rèn)定的規(guī)劃條件均已超過法定時限，不再有效，應(yīng)重新根據(jù)控規(guī)出具規(guī)劃條件。根據(jù)該縣處理類似遺留問題的慣例和該項(xiàng)目原規(guī)劃用途批準(zhǔn)依據(jù)，其認(rèn)定該宗土地原用途為住宅用地，容積率按基礎(chǔ)容積率認(rèn)定為1.5。并指出，該宗土地開發(fā)時，容積率、建筑密度、綠地率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按縣規(guī)委會2017年第四次會議審定意見確定，涉及調(diào)整原土地使用規(guī)劃條件的，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

但令外界不解的是，該西城首府項(xiàng)目售樓部展示的土地不動產(chǎn)權(quán)證的記錄卻顯示，該宗地的容積率于2018年1月22日經(jīng)批準(zhǔn)由1.58提高至2.2。與之前縣長辦公會議認(rèn)定的容積率1.5，又相差甚遠(yuǎn)。

是縣規(guī)委會2017年第四次會議對該項(xiàng)目容積率進(jìn)行了重新審定，還是該項(xiàng)目容積率由于什么原因被進(jìn)行了多次調(diào)整？

為此，10月22日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者趕赴隆回縣規(guī)劃局采訪了該局技術(shù)管線股股長廖周。他表示，隆回縣的新建項(xiàng)目，只要不對周邊構(gòu)成明顯影響，都可以申請調(diào)整容積率。

“經(jīng)過縣規(guī)委會開會同意和項(xiàng)目現(xiàn)場公示通過之后，就可以批準(zhǔn)提高容積率。提高容積率是要補(bǔ)繳土地出讓金的，可以增加地方財(cái)政收入。”廖周表示。

廖的這一說法，在該縣的東城壹號項(xiàng)目也得到了印證。東城壹號項(xiàng)目售樓部展示的土地不動產(chǎn)權(quán)證的紀(jì)錄亦顯示，該地塊容積率2018年經(jīng)批準(zhǔn)已由1.95提高至3.0。

上述項(xiàng)目提高容積率，何時何地經(jīng)過了哪些程序？有無文字圖片記錄為證？廖周用手指著辦公電腦上的顯示時間，以馬上要出去開會為由予以了拒絕。之后，記者按照該局局長李良的短信回復(fù)，繼續(xù)發(fā)短信給了廖周，但截至記者發(fā)稿時，仍無回音。

其實(shí)，有關(guān)容積率的調(diào)整，住建部是有嚴(yán)格管理制度的。根據(jù)住建部2012年3月1日起施行的《建設(shè)用地容積率管理辦法》第五條規(guī)定，任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。該辦法的第七條也對容積率可調(diào)整的情形進(jìn)行了明確：因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的，因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的，國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的，法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

此外，該辦法還對容積率的調(diào)整程序提出了要求。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，應(yīng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。

神奇的辦證速度

西城首府項(xiàng)目不僅用地問題和容積率調(diào)整方面存在諸多疑點(diǎn)，項(xiàng)目的違法開工建設(shè)，也在當(dāng)?shù)爻蔀樵嵅〉膯栴}。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者從當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門查實(shí)，西城首府項(xiàng)目分別于2018年1月26日、2月2日、2月5日，先后取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。在獲得《建筑工程施工許可證》4天后的2月9日，該項(xiàng)目即獲得了《商品房預(yù)售許可證》。

據(jù)隆回縣房產(chǎn)局副局長賀金奇介紹，目前隆回縣城區(qū)的商品住宅一般為地下兩層、地上30-32層，辦理預(yù)售許可的前提條件是，前述證件手續(xù)齊全，施工形象進(jìn)度或完成投資額達(dá)到一半以上，地下一層按地上兩層計(jì)算，地上建筑一般要到12層以上（折算成32層的一半即16層），方可獲批。

“從獲準(zhǔn)施工到獲得預(yù)售許可，約4天時間就建出了16層的高樓，這在隆回幾乎不可能，其已能說明項(xiàng)目違法違規(guī)動工建設(shè)的事實(shí)。”令當(dāng)?shù)卣块T一位不愿具名的相關(guān)人士同樣費(fèi)解的是，該項(xiàng)目從取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，到獲得商品房預(yù)售許可批準(zhǔn)，即便是當(dāng)?shù)卣块T雙休日加班加點(diǎn)工作，也只花了14天時間，創(chuàng)下了“隆回神話”。

有未經(jīng)證實(shí)的說法是，因無證施工被舉報(bào)后，該項(xiàng)目找縣相關(guān)部門加快補(bǔ)齊了有關(guān)手續(xù)。事后，這些手續(xù)和辦證之神速，成了該項(xiàng)目相關(guān)人員炫耀的資本。

“正是這些項(xiàng)目如此明目張膽地違法違規(guī)，才擾亂了隆回的房地產(chǎn)市場，但據(jù)稱一些項(xiàng)目或有地方政府人員利益摻雜其中，要想由當(dāng)?shù)夭樘幰步^非易事。”前述“的哥”劉先生感慨地稱。

開學(xué)前量價暴漲，開學(xué)后量價狂跌：

奇怪的隆回樓市

對隆回樓市的一些亂象，當(dāng)?shù)乩习傩帐强丛谘劾?、恨在心里。與此同時，一個不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，近年來隆回房價出現(xiàn)了暴漲，群眾意見較大。

隆回縣房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)表明，2016年、2017年該縣商品住宅均價分別約為3500元/平方米、3900元/平方米，目前該縣商品住宅均價已超4500元/平方米，漲幅達(dá)三成。該縣的商品住宅價格已躍居邵陽市八縣一市首位或第二位的水平，位居湖南省縣級城市前列。

統(tǒng)計(jì)公報(bào)也顯示，2017年該縣房地產(chǎn)開發(fā)投資8.5億元，比上年增長15.3%。商品房銷售面積30.79萬平方米，增長18.9%。

綜合當(dāng)?shù)卣块T官員和業(yè)內(nèi)人士以及置業(yè)顧問的分析認(rèn)為，近年來隆回房價之所以暴漲，主要是該縣減少了土地供應(yīng)，加上對閑置土地處置不力導(dǎo)致了久囤地狂漲價行為發(fā)生，以及優(yōu)先購房戶入學(xué)政策的助推和市場亂象等原因。

地價方面。去年12月，隆回縣城南拍出的一宗商住用地，約360萬元/畝，折合樓面地價達(dá)到了1538元/平方米。

教育方面。在縣城教育資源相對不足、優(yōu)質(zhì)教育資源總體匱乏以及教育設(shè)施建設(shè)滯后的情況下，今年6月4日，隆回縣教育局發(fā)布了《2018年城區(qū)義務(wù)教育階段招生公告》，將縣城區(qū)義務(wù)教育階段招生的生源，按批次分為五大類，其中前三類的前提條件是購房戶，第四類、第五類則是針對租房戶。此舉被當(dāng)?shù)厝罕娖毡榻庾x為，普通老百姓在縣城買不起房的，就很難在縣城公辦學(xué)校讀到書，使得購房恐慌進(jìn)一步加劇。

隆回縣房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)簽住宅成交趨勢圖顯示，今年6月、7月、8月，該縣住宅成交分別約500套、600套、600套，到9月份開學(xué)后，成交量腰斬到200多套。今年7月份的住宅成交均價，也由6月份的約4300元/平方米，迅速上升到4800元/平方米左右，8月、9月回落到4500元/平方米左右。

市場秩序方面，自2016年10月、2017年9月隆回縣相繼部署整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場工作以來，樓市整治取得了一定成效，但捂盤惜售、市場炒作等亂象仍屢禁不止。

以東城壹號項(xiàng)目為例，其11號樓已于9月30日取得預(yù)售許可證。但當(dāng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者10月22日以看房者身份前往項(xiàng)目售樓部暗訪時，其11號樓預(yù)售許可證并未現(xiàn)場公示。置業(yè)顧問表示，該項(xiàng)目11號樓目前仍在蓄客，待11月份才有可能開盤。

值得注意的是，隨著房價暴漲背后各種亂象的發(fā)生，當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險(xiǎn)也在逐步顯現(xiàn)，已有部分樓盤出現(xiàn)了無法正常交付的情況。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者在隆回縣城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于方大公園北側(cè)附近的帝豪澄灣項(xiàng)目，由于配套設(shè)施不足，部分業(yè)主無法正常收房，縣有關(guān)部門已進(jìn)駐該項(xiàng)目設(shè)立工作組辦公。而位于東環(huán)路與桃洪路交叉路口、與東城壹號項(xiàng)目售樓部緊鄰的紫金大廈商住樓，也因資金鏈緊張停工至今，其施工塔架仍尚未拆除。雖然上述兩個樓盤存在安全隱患，但部分業(yè)主無奈之下已入住。

在房價暴漲的背后，國家級貧困縣——隆回縣房地產(chǎn)市場的多種亂象，或許只是五六線城市樓市的一個縮影。但其所暴露出的有恃無恐的瘋狂程度和負(fù)面典型性，已令人震驚，亟待引起上級政府部門的高度重視。