近日，由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的2018年10月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）稱，熱點(diǎn)城市住房租金已由7月時(shí)的快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降。

租金走勢(shì)的變化在微觀市場(chǎng)上直接表現(xiàn)就是，部分中介經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格收來(lái)的房源，還沒(méi)來(lái)得及租出去就砸在了手里。王女士最近就向北京青年報(bào)記者反映，自家房子在與中介公司簽署了委托協(xié)議兩個(gè)月后，經(jīng)紀(jì)人就以租金價(jià)格太高為由，要求要么把房子退給她，要么重新簽委托協(xié)議。

中介高價(jià)收房砸手里

“大姐，您這房子租了兩個(gè)月都沒(méi)有租出去，定的價(jià)格太高了，而且只和我們簽了一年，肯定是賠本的了，您抽時(shí)間過(guò)來(lái)一趟，我們把房子鑰匙退還給您。”

10月份，我愛(ài)我家相寓位于宣武門(mén)的門(mén)店經(jīng)紀(jì)人給王女士發(fā)來(lái)了這樣一條消息。中介的理由讓王女士格外納悶：租金價(jià)格是相寓收房時(shí)定的，怎么說(shuō)我定的價(jià)高，要求退房？

今年7月底，王女士位于宣武門(mén)附近的一套兩居室租約到期，原本給上一家租戶定的是6500元/月，但隨著租金上漲，王女士打算把租金提高到7000元/月。很快她就收到了鏈家、我愛(ài)我家、蛋殼公寓等多家中介經(jīng)紀(jì)人的電話。當(dāng)時(shí)由于租賃行情火爆，中介公司為了搶房源，紛紛開(kāi)出比業(yè)主心理價(jià)位更高的租金，最終，王女士選擇與相寓簽約，租期一年，從8月份開(kāi)始，空置45天，租金則達(dá)到了8000元/月。

“他們發(fā)信息只說(shuō)要退房給我，沒(méi)有談補(bǔ)償辦法，而且租金明明是他們報(bào)給我的，現(xiàn)在說(shuō)我要價(jià)太高，這讓我不能接受。”王女士告訴北青報(bào)記者，她回家重新翻看了合同，合同明確規(guī)定，提前違約要支付一個(gè)月房租作為違約金。

面對(duì)王女士的質(zhì)疑，負(fù)責(zé)房源維護(hù)的經(jīng)紀(jì)人小趙話鋒一轉(zhuǎn)，表示不要求退房了，而是直接建議王女士把之前的合同作廢、再重簽一份，租金價(jià)格低一些，可以少算點(diǎn)免租期作為補(bǔ)償。

對(duì)于中介的新要求，王女士陷入苦惱，她擔(dān)心順從中介的意思會(huì)讓自己利益受到損失，堅(jiān)持原合同，又怕鑰匙在中介手上，會(huì)出現(xiàn)安全隱患或者毀壞房屋的極端情況。

自從北京住建委要求中介公司提供更多可租賃房源，嚴(yán)禁惡意漲價(jià)以來(lái)，很多區(qū)域的房租都由漲轉(zhuǎn)跌，此前中介經(jīng)紀(jì)人高價(jià)收來(lái)的房源，沒(méi)租出去的難免要賠本降價(jià)出租，連一些租賃需求旺盛的重點(diǎn)學(xué)區(qū)也不能幸免。

位于西城區(qū)德勝門(mén)附近，因?yàn)槎嗨攸c(diǎn)小學(xué)中學(xué)集中，二手房的買(mǎi)賣(mài)和租賃需求一向旺盛，但在最近兩個(gè)月，租金也出現(xiàn)了明顯下滑。

“6、7月份的時(shí)候，原本8000每月的三居室，報(bào)到10000元，也有人租，很快就出手了，那時(shí)候手上可租賃的房源幾乎被一搶而光。我們?yōu)榱苏倚路吭?，都得挨家打電話?wèn)業(yè)主愿不愿意出租。”位于新街口外大街的我愛(ài)我家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小張告訴北青報(bào)記者，但現(xiàn)在租金明顯降了，能有個(gè)10%左右吧，原來(lái)7000多的兩居室，現(xiàn)在報(bào)價(jià)6500，甚至還能再談?wù)?。而且還不好租。小張稱，一套房源最初報(bào)價(jià)6900元/月，租了半個(gè)月，只有3組客戶看過(guò)房，租金剛剛調(diào)至6500元/月，暫時(shí)還是空置著。

不過(guò)小張也表示，雖然他接觸的房源租金有所降了，當(dāng)仍舊高于6月份的水平，“恐怕很難降回上半年的程度了。”

半數(shù)租客至少一年換一次房

一邊是租金有所下降，另一邊，租房需求并未明顯減弱。貝殼研究院最近發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，隨著越來(lái)越多的年輕人涌入大城市工作生活，城市的單身租客群也在日漸龐大，其中半數(shù)以上的租客一年至少換一次房。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超九成租客兩年內(nèi)換一次房，其中50.91%的租客一年至少換一次房，選擇2年以上長(zhǎng)租者不足10%。

選擇換房，很大程度上是由于租金的變化。報(bào)告顯示，北京、深圳、上海、杭州四個(gè)城市人均月租金在全國(guó)最高，分別為3400元/月、3036元/月、2864元/月、2428元/月。而廣州則以1840元/月位列第五，第六至十名依次為南京、武漢、成都、長(zhǎng)沙、重慶。

而在租房面積上，南京則以89.7平方米的套均面積位列第一，北京、武漢、杭州、上海緊隨其后。可見(jiàn)，北京不僅房租領(lǐng)先其他城市，租房面積也同樣位居前列。

8月后租金環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下行

針對(duì)目前租房市場(chǎng)的新變化，近日由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的2018年10月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）也顯示，熱點(diǎn)城市住房租金已由7月時(shí)快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降?！秷?bào)告》列舉大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達(dá)到漲幅峰值，當(dāng)月28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房租平均環(huán)比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環(huán)比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無(wú)錫、石家莊、煙臺(tái)、天津、南京、大連、珠海等9城市環(huán)比漲幅在1%到2%之間。

到了8月和9月時(shí)，重點(diǎn)城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調(diào)。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計(jì)漲幅在5%以上的仍有石家莊（11.4%）、上海（9.52%）、北京（8.27%）、珠海（8.08%）、深圳（6.31%）5個(gè)城市。

《報(bào)告》分析稱，8、9月租金止?jié)q，主要受到各地政府對(duì)租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響。但另一方面，住房租賃市場(chǎng)立法滯后，相關(guān)市場(chǎng)規(guī)則欠缺，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護(hù)。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源壟斷市場(chǎng)，推高了北京、上海等租賃房源相對(duì)不足城市的租金。

對(duì)此，來(lái)自戴德梁行的分析認(rèn)為，從本質(zhì)上看，在自由市場(chǎng)的前提下，租金走勢(shì)由供需關(guān)系決定，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，需求進(jìn)一步擴(kuò)大，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度上提高了租金收入的預(yù)期。

對(duì)于租金波動(dòng)的管理，戴德梁行的建議同樣認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃市場(chǎng)加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管，包括引導(dǎo)在租賃市場(chǎng)的增量投資，有計(jì)劃地控制存量投資的推進(jìn)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)警惕對(duì)租賃房源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場(chǎng)過(guò)度金融化也有必要。