如果看總數(shù)，就會(huì)覺得全國(guó)城鎮(zhèn)2.7億套房，完全夠住了。但如果從分布結(jié)構(gòu)上看，恐怕遠(yuǎn)不夠住。
據(jù)報(bào)道，2017年中國(guó)城鎮(zhèn)共有住房2.7億套，總體住房戶均套數(shù)為1.13套，套均面積為95.16平方米。在城區(qū)，戶均1.07套；在鎮(zhèn)區(qū)，戶均1.21套。
無論是城區(qū)還是鎮(zhèn)區(qū)，戶均住房套數(shù)都超過了1?？雌饋?，中國(guó)城鎮(zhèn)的房子完全是夠住的，相信很多人看了這些數(shù)字都是這個(gè)感覺。
但問題的關(guān)鍵并不是總量和平均數(shù)，而是結(jié)構(gòu)。即住房的分布結(jié)構(gòu)和人口的分布結(jié)構(gòu)是否相匹配，這才是關(guān)鍵之處。
以深圳為例，2017年，深圳新增戶籍人口62萬，那么，新增的住宅供地是多少呢？2017年，深圳發(fā)布的商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是168公頃。如果把這168公頃攤到這新增的62萬人身上，人均才2.7平方米。很顯然，并不僅僅是這62萬新增人口有住房需求，歷年積累的巨量遷入人口的需求，也未得到滿足。
而2018年，深圳市計(jì)劃安排保障性安居工程用地、商品住房用地合計(jì)109公頃。這一年，深圳戶籍政策并未明顯趨嚴(yán)，所以新增戶籍人口應(yīng)該也不會(huì)少，供地卻大幅減少了。如果再加進(jìn)那些未滿足落戶條件的流入人口，那么，深圳新增供地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上人口增長(zhǎng)的。
所以，如果看總數(shù)，就會(huì)覺得全國(guó)城鎮(zhèn)2.7億套房，完全夠住了。但如果看分布結(jié)構(gòu)，恐怕遠(yuǎn)不夠住。越來越多的人流入一二線城市，但一線城市供地相對(duì)較緊，二線城市供地雖略微寬松一些，但也比三四線城市供地更緊。
現(xiàn)在越來越多的人工作在一二線城市，但卻回到三四線城市，乃至縣城買房。這種方式購買的房子，大部分時(shí)間是空著的。因?yàn)樽庖沧獠簧蟽r(jià)。而一二線城市房子空置不出租的機(jī)會(huì)成本是比較高的，房主一般都會(huì)選擇出租出去。所以，如果看房子空置總量，我們會(huì)覺得空置率很高。但如果只看結(jié)構(gòu)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有的地方空置率高，而有的地方住房緊缺，甚至需要合租。
調(diào)查的數(shù)字顯示，在城鎮(zhèn)家庭戶中，無房戶占20%，有一套房子的占65%，有兩套以上房子的占15%。從這個(gè)數(shù)字看，人們常感覺“到處都是炒房者”，其實(shí)也是錯(cuò)覺。炒房者的數(shù)量還是非常稀少的。
在20%的城鎮(zhèn)無房戶中，其中一半是單獨(dú)租房，另一半是合租?？梢?，結(jié)構(gòu)性的住房緊張還是很明顯。如果算上到一二線城市工作生活的農(nóng)村人口，結(jié)構(gòu)性的緊張就更嚴(yán)重了。因?yàn)楹献庵饕彩前l(fā)生在一二線城市。
如果計(jì)算農(nóng)村的空置房的話，那就更加驚人。在大城市的城中村，人口密度較大，但在離大城市較遠(yuǎn)的農(nóng)村，則大多數(shù)時(shí)候房子是空置的。
這種房子分布結(jié)構(gòu)和人口分布結(jié)構(gòu)的不匹配，造成了巨大的浪費(fèi)。比如，對(duì)于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工來說，如果能在城郊的農(nóng)村購買到便宜一點(diǎn)的房子，那么他們就可以把在老家建空置房的錢節(jié)省下來。在農(nóng)村、縣城、小城市的空置房上，人們浪費(fèi)的財(cái)富數(shù)目是非常驚人的。
所以，在土地供給上，或許我們應(yīng)該放棄總量思維，更多地依據(jù)人口流向，讓市場(chǎng)來進(jìn)行調(diào)整。如此，一方面可以增加人們?cè)诖蟪鞘械呢?cái)富——畢竟房子是很多人最重要的財(cái)富；另一方面又能減少小城市、農(nóng)村的空置浪費(fèi)。兩邊合計(jì)施策，就能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)煥發(fā)巨大的活力。
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